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第四节成本法的应用举例

时间:2022-04-06 百科知识 版权反馈
【摘要】:由于估价对象土地的交易实例缺乏,政府尚未公布仓库用地的基准地价,故采用成本法求取土地的重新购建价格。

第四节成本法的应用举例

例6-9 估价对象概况:本估价对象是一个专用仓库;坐落在某城市建成区内;土地总面积2 500平方米,总建筑面积8 500平方米;土地权利性质为出让土地使用权。

估价要求:需要评估该专用仓库2005年7月30日的价值。

解:估价过程如下。

(1)选择估价方法。本估价对象为专用仓库,很少出现买卖,也无直接、稳定的经济收益,故选用成本法进行估价。

(2)选择计算公式。该宗房地产估价属于成本法中的旧房地产估价,需要评估的价值包含土地和建筑的价值,故选择的计算公式为:

旧房地价格=土地重新购建价格+建筑物新购建价格-建筑物折旧

(3)求取土地的重新购建价格。由于估价对象土地的交易实例缺乏,政府尚未公布仓库用地的基准地价,故采用成本法求取土地的重新购建价格。采用成本法求取土地的重新购建价格的具体步骤是:利用征收农地的费用加土地开发费和土地使用权出让金等,再加上地段差价调节的估价思路来求取。

在估价时点(2005年7月30日)征收郊区农地平均需要支付征地补偿、安置等费用为280元/平方米;向政府交付土地使用权出让金等费用为40元/平方米;将土地开发成能直接在其上进行房屋建设的土地,需要“五通一平”,为此,每平方米还需要合理投资(含开发土地的费用、税费和利润)160元。以上合计为480元/平方米,可视为城市边缘熟地的价格。

该城市土地分为10个级别,城市边缘熟地列为最差级,即处于第10级土地上,而估价对象房地产处于第7级土地上,因此,还需要进行土地级别对价格影响的调整。各级土地之间的价格差异如下表所示。

根据表中数据可得

估价对象土地的单价=480×2.20=1 056(元/平方米)

估价对象土地的总价=1 056×2 5 00=264(万元)

(4)求取建筑物的重新购建价格。现时(在估价时点2005年7月30日)与估价对象建筑物类似的不包括土地价格的建筑的重置价格(含合理利润、税费等)为1 600元/平方米(建筑面积)。故

估价对象建筑物的重新购建总价=1 600×8 500=1 360(万元)

(5)求取建筑物的折旧。采用成新折扣法求取折旧额。估价人员到现场观察,认为该专用仓库建筑物为七成新,即折旧程度为三成。故

估价对象建筑物折旧总额=1 360×30%=408(万元)

(6)求取积算价格。

旧房地总价=土地重新购建价格+建筑物新购建价格-建筑物折旧=264+1 360-408=1 216(万元)

旧房地单价=1 216÷0.85=1 431(元/平方米)

估价结果:根据上述计算结果并参考估价人员的经验,将本估价对象专用仓库2005年7月30日的价值总额评估为1216万元,折合每平方米建筑面积1 431元。

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