土地开发的含义与特点

4．1．1　土地开发的含义与特点

4．1．1．1　土地开发的含义

人们对土地开发从不同的角度会有不同的理解，土地开发的含义主要有以下几个方面。

(1)土地开发是将尚未利用的土地资源，通过一定的技术措施改变成可使用的状态。这是对土地开发的狭义理解。在人类社会发展的初期，开发未利用土地资源是人类生存的基础。通过土地开发，人类利用土地的范围越来越大。但随着人类社会的发展进步，被开发利用的土地越来越多，在当今社会，除一些经济很落后的地区以外，未被开发利用的原始土地已为数不多，即使有大部分也是在目前的经济、科技水平下难以开发利用的，如冰川、沙漠等。因此，如果仅仅把土地开发理解为对原始土地的开垦，土地开发就在很大程度上失去它在当今社会应有的意义。

(2)对土地开发广义的理解是，土地开发既包括对未利用土地的开发，也包括对已利用土地的再开发。对已利用土地的再开发包括三方面的内容:①追加对土地的投入，提高利用程度不高的已利用土地的利用率和生产力，包括中低产田改造、农村闲散地的开发、旧城区改造等;②对被损毁、被破坏的废弃地的复垦，如工矿废弃地复垦、道路废弃地复垦等;③对将用于城市建设土地的开发，它是通过对已利用土地(或未利用土地)投入一定的资金和劳力，把原有土地开发改变成适合于建设的土地，如搞好“三通一平”、“五通一平”等。

可见，从不同的角度对土地开发含义的认识是不一样的，但从目前土地利用与管理的实际来看，土地开发是指人类通过采取工程措施、生物措施和技术措施等，使各种未利用土地资源，如荒山、荒地、荒滩、荒水等，投入经营与使用;或使土地利用由一种利用状态改变为另一种状态的活动，如将农地开发为城市建设用地。通过土地开发活动，可以有效地扩大土地利用范围，使原来不适合某种用途的土地变为适合该用途的土地;同时，通过土地开发活动，可以有效地改善土地利用条件，提高土地利用效率。

4．1．1．2　土地开发的特点

土地开发一般具有以下几方面的特性。

(1)从生态学角度看，土地开发就是打破原有的生态平衡，建立新的平衡的过程。对于未利用土地的初始开发，还是一个由自然生态系统向人工生态系统转变的过程。因此，土地开发必须遵循生态规律，建立良性循环的生态系统。因为在土地开发的过程中，人的力量作用于自然，对原有生态系统可能会产生积极的、有利的影响，也可能产生消极的、有害的影响;同时，人对土地生态系统中大部分自然因子的作用力毕竟是有限的。土地开发时必须首先认识到这一点，避免造成原有生态系统的恶化，以建立更新、更高层次的生态平衡。

(2)从经济学角度看，土地开发与社会生产方式密切相关，并且以提高土地利用率、土地生产率和经济效益为前提。土地开发受一定的社会经济条件制约，不同的经济水平及生产方式下，土地开发的方式及开发程度不同。即使同一社会形态的同一时期，农村和城市经济条件的差异也导致了农用土地和城市土地开发的组织形式和经营方式的不同。对于农用土地而言，由于农村经济的商品化、专业化、社会化程度都比城市低，土地开发和使用常融为一体;而城市经济由于其高度的商品化和社会化，使得建设用地开发有可能成为一个行业而获得发展。土地开发的经济意义就是要提高土地的生产率。土地开发是一项经济活动，能否获得相应的经济效益是开发活动关注的主要目的。在土地开发过程中的人力、物力、资金的投入，必须要获得更大的收益，生产出更多的产品，创造更好的生态和社会环境。

(3)土地开发具有经营性的特点，尤其是城市土地开发。所谓经营性的特点，就是土地开发可以作为一个生产过程，实行专业化经营。土地开发可以通过取得开发权，从土地开发中取得利润。因此，土地开发的经营权和管理权可以分开，开发土地的开发权和使用权也可以分开。土地所有者可以以产权代表的身份拥有土地开发权，同时这种开发权也可以依法转让。