土地收益分配机制不合理

五、土地收益分配机制不合理

地价高低的核心问题是利益驱使，只有建立合理的土地收益分配机制，才能保证土地价格的合理性。而目前我国各级政府本身也在寻求土地收益最大化，因此，政府和各行业、部门、投资者的收益分配关系难以理顺，土地收益各方的正当、合理权益难以得到保障，表现在：中央政府与地方政府和地方政府之间的土地收益分配关系不顺。地方政府在代表国家利益的同时，又有很强的地方利益倾向，造成绝大部分地方政府将城市用地收益归当地政府所有。根据现行的规定，“土地使用权的出让，由市县人民政府负责，有计划、有步骤地进行”，这决定了土地出让市场的区域性。区域间的土地供给形成地方政府为了追求自身利益而不惜采取一切手段出让土地，并带来大量的土地收益。因此，必须理顺中央与地方各级政府、各行业之间的土地收益分配关系。

城市用地出让收益分配不合理。从经济利益主体之间的关系来看，市场经济条件下城市用地出让收益分配关系实际上是政府和城市用地使用者之间的分配关系，政府应鼓励土地使用者追逐和占有由于土地配置和利用效率提高而带来的土地增值收益。但是，在城市用地的一级市场中，政府兼有城市用地“业主”和国家机关职能的双重身份。作为“业主”，政府将自己拥有的土地出让并追逐自己的利益；作为国家机关的职能，政府又要根据国民经济发展的需要和城市规划的要求有计划地控制城市土地的供应总量，并合理调控土地出让价格。很明显，土地出让价格的高低直接影响国家和土地使用者的利益分配。在城市用地出让收益分配中，地方政府出让土地数量和价格缺乏约束机制，随意性大。同时，对于城市用地使用权的购买者来说，为了实现利益最大化，往往采用不正当手段获取土地使用权。

城市用地开发收益分配不合理。人们普遍认为，土地（房地产）开发企业是与高利润联系在一起的。土地开发除了正常的经营利润外，还有一部分是非经营因素产生的利润，这部分利润产生于两方面。

（1）因为土地开发企业取得土地使用权时，土地的价格过低，这种低价土地与正常价格的差额就转化为开发企业的高利润。

（2）土地开发的隐性收益，如开发商在开发房地产上的“面积缩水”现象。

同时，由于地方政府担负着筹集城市建设资金的任务，地方政府一般要求土地开发商承担一部分基础设施和公建配套费用，即地方政府要求开发公司在土地开发过程中向政府无偿提供基础设施、公建配套或一定量的住房等等。这样，开发商把实物地租的费用打入成本甚至增加成本，把基础设施的投资负担转嫁到房产购买者身上。