卢湾区住房管理

3.1.4　卢湾区住房管理

新中国成立以后，城市住房管理分为公有住房和私有住房两大部分。

公有住房管理由三个方面组成:产业、租赁和租金管理。公房租赁按居住用房和非居住用房，收取不同标准的租金。

居住用房租金。新中国成立初期，以居住面积计，每平方米月租0.324元。1976年1月，按《上海市住房收费暂行标准》（简称《暂标》）进行调整。当时境内直管公房居民105963户，月租总额475134.22元。其中，62208户高于《暂标》，占58.7%，降低月租85520.87元；40742户低于《暂标》，占38.4%；不增不减3013户，占2.8%。调整后，全年租金降低1026250.44元。1991年6月1日，实施市住房制度改革，对直管公有住房租金进行调整。调整前，直管公有住房住户114006户，应收月租46.67万元，户均4.09元；调整后，住户114197户，应收月租94.85万元，户均8.31元。应收月租总额增加48.18万元，户均增加4.22元，提高1.03倍。

非居住用房租金。新中国成立初期，办公用房按使用面积计，每平方米月租最高1.538元，最低0.482元；商业用房按建筑面积计，每平方米月租最高2.303元，最低0.470元；非居住用房按建筑面积计，每平方米平均租金0.471元。1986年5月，调整新办企业沿街营业用房租金标准，当年调整452户，月租总额从14786.90元增为86496.55元，净增71709.65元；次年调整223户，月租总额从11497.47元增为75290.02元，净增63792.55元。1987年4月，对公有非居住用房租金标准再次调整，每平方米建筑面积平均3.23元，是原来的6.9倍。境内4255承租户，月租从23.18万元增为174.58万元，应增加151.40万元；对亏损企业、个别服务性单位和经济困难的事业单位，减免2098户，占总户数49.3%；减免租金60.15万元，占调整后租金34.5%，实际净增月租金91.25万元。

清理欠租。卢湾区境内公房欠租较严重，1960年欠131.37万元；1964年欠182.05万元，为应收月租3倍。“文化大革命”期间更逐年上升，1969年497.00万元，1976年866.20万元，达应收月租14.4倍。经清理至1993年底，尚欠60.29万元，其中居住用房54.95万元，非居住用房5.34万元。

新中国成立后，卢湾区长期租金偏低，调整后仍不敷建材价格和维修费用的上升，难以“以租养房”。1976年，租金等收入总额672.71万元，而修缮费经营管理费、业务费等支出总额738.95万元，亏差66.24万元。1991年，收入总额2776.69万元，支出总额3343.15万元，亏差566.46万元。

私有住房管理由4个方面组成:产业、买卖、租赁和监督修造。其中私房租赁:1956年，区内共有私房业主10274户，建筑面积220.75万平方米，占房屋总面积55.70%，其中出租户9901户，占业主数96.4%，出租面积占私房总面积77.4%。社会主义改造后逐年下降，1973年出租户仅占私房户9.4%，出租面积占私房总面积5.5%。