（一）国内城市住房研究综述
学术界关于城市住房的研究，可以明显地分为两个阶段：第一个阶段是在住房体制货币化改革前，学术界关注的焦点是批评福利分房制度的弊端，并提出废除福利分房和住房双轨制，实行住房体制货币化改革的必要性与迫切性；[9]第二阶段是在住房体制货币化改革之后，学界的注意力集中到住房分化的研究。现将住房分化研究的文献从三个角度进行梳理：一是住房分化的机制研究；二是住房分化的功能研究；三是住房分化的调节研究。
1.住房分化的机制研究
（1）体制政策与住房分化
关于住房分化机制的研究，有学者从住房体制和住房政策角度进行了宏观分析，认为住房体制改革过程中的政策因素是导致住房分化的一个重要因素。李斌认为，我国二十多年来的住房政策改革的重要后果是，政府原有的福利分房体制同现有的货币购房体制双重逻辑共同主导了我国目前城市居民获取住房渠道，结果是住房领域出现了与不同社会群体利益相一致的分割。[10]他还认为，中国城市内部的弱势群体既被现行的劳动力市场所排斥，又被政府所推行的各项住房改革政策所排斥，结果使得这部分弱势群体的住房条件在房改过程中并未得到有效改善[11]。朱亚鹏认为，在住房货币化政策执行过程中形成了两种模式：渐进改革模式和全面改革模式。采纳渐进改革模式的城市房改工作虽取得了一定的成效，但住房不公平进一步扩大，房价飙升更加恶化。在实行全面改革模式的贵阳，住房改革既关注社会公平，又注重经济效率，不仅缩小了住房不公平，还为解决企业房改的难题提供了可行的解决办法。[12]王春华认为，现行住房体制的缺陷是过于向住房私有化倾斜，导致私有住宅与公有住宅、售房与租房两个比例失调是房价高涨的内因。[13]
（2）市场能力与住房分化
有学者从居民的市场能力视角对住房分化的机制进行了研究。宇宙认为，职业类型和受教育程度对住房分配的影响日趋显著，在住房市场的形成中，人口因素和制度因素比经济因素对住房消费与居住行为的影响更加显著。[14]刘精明以城镇居民的职业、教育和收入为三个自变量作为划分社会分层的客观指标，指出客观的阶层位置与居住模式分化之间具备一致性，即职业好、收入高和教育程度高的社会群体将很有可能居住在较好的社区和较高的社区地段。[15]王海涛等则比较分析了北京、上海、广州和重庆四大城市居民社会人口因素同住房市场化水平之间的关系，指出户主出生背景和职业则是影响城市居民住房市场化的主要因素。[16]周运清认为，在住房资源的分配过程中，由于货币支付能力以及购房准入机制差异的客观存在，不同层次的城市居民获取住房资源的机会与能力不尽相同，城市居民的住房分化呈现出逐渐扩大的趋势。[17]李喜梅利用职业的分层标准对不同职业群体的住房水平进行比较分析，发现不同的职业对应着不同的住房水平，职业之间也存在着明显的差异。[18]王宁等认为，住房获得模式从福利分房向货币买房的转变，意味着普通工薪白领不得不通过融资而获取住房，融资能力差异也是住房分化的重要因素。[19]陆学艺认为，市场力量和体制因素共同影响着不同阶层的消费支出，住房支出作为消费支出的大头，受住房福利制度的影响较大，在控制了其它因素的影响后，阶层地位高者，实际住房支出并不高。同时他还指出，住房消费的分化在很大程度上反映了社会结构分化的状况。由于我国收入分配体系的不健全，与特定阶层地位相联系的各种制度化的和非制度化的收益并不都能在收入中体现出来，一些阶层虽然收入不高，但是住房消费未必低，从某种程度说，住房消费的分化要比收入的分化更大，且这种分化主要来自于市场经济的力量。[20]
（3）再分配权力与住房分化
有学者认为，我国虽然进行住房体制货币化改革，但再分配权力仍然是住房分化的一个非常重要的因素，认为我国城市住宅市场存在多重分割，[21]政府和单位在城市住宅分配中有很重要的作用。[22]李斌以长沙市六家单位为例，考察了不同单位中个人获取住房利益手段的差异。而且他还从个人的位置能力和市场能力两角度探讨了个人获取住房利益的具体方式。其中，他认为我国城市单位职工的位置能力分为两方面，一是获取资源的能力，二是个人在单位中的位置能力[23]。张杨波认为，市场能力(收入)尽管是社会成员获取住房资源的主要依据，但当地政府提供的住房政策也会分化各类住房群体。正如雷克斯和摩尔所言，“可能有人争论个人在住房领域中的市场情境一定意义上依赖于他的收入而且因此依赖于他在劳动力市场中的境遇，但是也存在这样的情况，那就是处于相同劳动情境中的个人可能拥有不同的获取住房的手段，而且正是这些手段决定了城市阶层竞争不同于工作场所领域的竞争”。政策能力成为与市场能力共同影响社会成员获得住房资源的有效手段。同时也不能忽视当时特定的社会结构[24]。边燕杰指出，社会阶层的分化在住房产权、住房面积和住房质量三个方面均有所体现。专业精英和管理精英在住房产权、住房面积和住房质量三方面都优于非精英群体[25]。刘欣结合中国城市住房制度改革的背景，提出四种假设来分析住房不平等的产生机制，并讨论了他们发挥作用的特征、机制及其所依赖的制度条件和社会条件。这四种模式分别为:公共权力持续模式、再分配权力持续模式、权力衍生模式、市场能力模式，证明“权力衍生论”可以解释当前中国城市居民住房的不平等分配。[26]
2．住房分化的功能研究
（1）住房分化与社会分层
有学者研究指出，住房分化会导致新的社会分层秩序，引发新的社会不平等。李强等认为，在城市住房体制的改革过程中，将实物分配制度下形成的基于权力和身份的住房不均等结构从产权上固定下来，这不仅延续并再生产了改革前形成的住房分层秩序，而且构建了一种新的基于财产的住房分层秩序。[27]张俊浦基于2008年兰州市城市青年职工住房状况抽样调查资料，分析了兰州市城市青年职工的基本住房状况，发现城市青年职工的住房状况与其性别、文化程度、收入水平、职业以及家庭情况等都有一定的关系，城市青年职工的住房状况出现分层趋势。[28]徐晓军通过研究发现，我国的社区或住宅小区出现了阶层化趋势。[29]戴烽等将城市居民住房消费文化作为分层社会中的一种分析路径，从影响城市居民住房的消费文化机制及住房消费文化的社会分层特征，来说明城市居民住房消费文化对社会分层的影响。[30]陈钊等通过对中国城镇住房体制市场化改革的回顾指出，中国城镇住房体制改革的市场化方向值得肯定，但由于在原福利分房制度下的既得利益群体在市场化过程中也得益更多，住房的市场化加剧了住房乃至收入的不平等。[31]王宁等认为，住房领域的阶层消费竞争促进了人们阶层地位的进一步分化，导致住房消费市场的社会排斥，货币贬值，有限公共资源的逆向再分配和阶层符号资源的再生产，使社会不平等加剧。[32]张杨波认为，城市住房不仅塑造城市消费品，而且由于其本身地理位置上的固定性，因而承担了“指示器”、“过滤器”和“加速器”三种功能，三种功能的实现和城市消费品的形成相互影响，由此产生了新一轮的社会不平等。[33]赵呈戏对不同阶层的居民住房情况进行了研究，认为不同阶层的居民在住房来源、住房市值、住房面积等方面相差较大。[34]
（2）住房分化与空间隔离
有学者研究认为，住房分化导致居民之间的空间隔离产生居住分异现象。杨上广等认为，改革开放以后，在市场经济体制下，我国出台了许多新的住房改革政策：一是城市住房市场化、货币化改革；二是投资利益主体的多元化策略；三是逐步放开住房二级市场，延长住宅消费链，鼓励住宅的梯级消费。住房制度改革使得城市异质性高的“单位”亚空间解体，同质性的居住空间趋势初露端倪。[35]顾朝林等对社会转型背景下北京的社会空间进行系统研究，指出无论城市空间结构的核心还是边缘都在重构，转型期北京社会空间结构综合了多种经典空间模型，尤其高级白领住区和外来移民聚居区的出现，使得社会空间结构日趋极化。[36]吴缚龙与李志刚采用采样数据对上海各区房价差异进行实证分析，发现上海居住空间结构正恢复新中国成立前“上只角”、“下只角”的空间格局，地方房价的差异化趋向明显。[37]杨上广[38]、黄怡[39]以上海为例从住宅供应、空间分布、外部表征等方面对居住隔离现象进行考察，剖析居住隔离的理论与现实意义，描述了居住隔离的部分特征。黄靖、王先文以东莞为例，考察了外来人口与当地居民之间产生的居住空间隔离。[40]李志刚以广州为案例，对中国的城市居住分异进行了研究。[41]李程骅区分了住宅空间中公共空间与私有空间的差别，城市各阶层对私有空间和公共空间的需求也不尽相同，中高档收入对两个空间都有要求，而中低收入者则仅仅关注内部私人空间是否得到满足。住宅空间的区分体现了城市社会阶层不平等。[42]钱志鸿、黄大志则指出社会空间极化理论应从两方面来把握：一是这种极化表现为富裕家庭和贫困家庭在城市居住空间上的隔离；二是这种极化将导致贫困家庭在城市空间分布上的集中。社会极化由城市空间分布来体现，而城市空间极化又加剧了社会极化。[43]还有许多学者[44]对城市的居住分异现象进行了研究。
（3）住房分化与社会排斥
有学者研究指出，住房分化导致社会排斥，社会排斥加剧了住房分化。李斌认为，城市住房价值差异的拉大促使住房成为城市排斥外来者和扩大差距的一种有力工具。[45]吴维平等以经验材料为依据指出，由于当代中国城市乡村之间的户籍制度造成的二元分割，城市内部实施的各项房改政策都存在对流动人口的排斥，结果使得城市居民和流动人口在获取住房资源上存在明显差异。城市居民通过分配公房、购买商品房和参加安居工程三个途径获取住房，流动人群则采取租赁和居住集体提供的单位宿舍方式。[46]李斌认为，20世纪80年代以来，中国住房改革政策涉及六个方面：推行住房公积金，买房给优惠，提租补贴，建设经济适用房，实施住房货币化补贴以及廉租房(城市平民的解困房)。然而，这六个主要的住房改革制度都体现了社会结构本身的排斥性。李斌等还对城市农民工的住房现状和满意度进行了调查，发现尽管居住方面处于绝对剥夺状态，农民工对自己的居住条件仍然表现出中度的满意水平。他们认为，其中的原因主要是他们选择的参照群体为同类民工，而且认同当前的市场分配逻辑。[47]王宁认为，住房竞争必然导致住房价格的上涨，从而导致住房消费市场的社会排斥。他认为随着城市住宅价格越来越高，由此导致城市的高生活成本与普通工资阶层的低工资收入之间的矛盾，这一矛盾导致两个社会后果：一是使得城市低收入阶层越来越买不起房子，越来越被排斥在住宅市场之外；二是使得农民工融入城市越来越成为难以实现的梦。[48]
3．住房分化的调节研究
（1）政府与住房调节
有学者对住房分化调节中的政府的作用进行了研究。陈星对住房商品和住房市场进行了分析，认为住房商品的特殊性决定了住房市场的特点为有限开放性、地域性、层次性和价格的差别性，市场交易的非物流性以及住房市场上的投机性和投资性。住房商品的社会属性表明低收入家庭、人群的住房需求需要政府的支持和帮助。[49]汤腊梅认为，在市场经济条件下，社会各阶层之间收入分配悬殊，低收入家庭不能实现依靠自有力量改善居住条件，要求政府承担住房保障的社会责任。[50]宋博通认为，政府可以引用西方国家在住房领域采用的住房“过滤模型”来解决我国城市不同阶层居民的住房问题。[51]而王星则认为，政府对住房分化的调节失灵，并指出政府对房地产业调控失灵根源于中央政府和地方政府的利益获取方式的不一致，权力化市场制造了市场强势:一方面封闭了中央调控制度的执行;另一方面瓦解了社会成员自发组织的抵抗行动。“强政府”体制的弱调控力这一悖论事实背后是地方保护主义。[52]
（2）保障房与住房调节
有学者认为，为弱势群体提供廉租房、经济适用房等保障房是调节住房分化的重要途径。冯宗容通过对美国、瑞典、新加坡和俄罗斯等国的住房保障制度的比较指出，我国当前住房保障的目标模式应以“选择性保障”为主，该模式提供的范围是中低收入、居住面积不足规定标准的城镇职工和居民，确定住房保障的范围和标准，建立以廉租房为主，经济适用房为辅的住房供应分配体系，采用政府介入和市场机制结合的方式。[53]李斌认为，中国住房改革的本意是为了改变计划体制下福利分房的不公正性，但是由于社会分层和制度排斥的事实存在，城市边缘群体的住房利益仍然得不到保障，在实际的住房保障体制中大量城市边缘群体中的“夹心层”以及“外来流动人口”被长期排斥在外。他认为，发展廉租房，扩大廉租房的供应范围，是解决城市边缘群体住房问题的根本选择。[54]方建国认为，在房价高企的情况下，各级政府应该对城市中低收入家庭解决住房问题采取更加积极的措施，多方筹措公共住房建设和住房补贴资金，从多个层次来满足城市中低收入人群的合理住房需求。不仅对最低收入家庭提供廉租房，而且应当对符合条件的中低收入家庭提供经济适用房，对中等收入家庭提供“限价房”和提高住房货币补贴的标准。[55]熊惠平认为，穷人的居住权的实质就是关于住房的制度安排能否取得利益表达和社会稳定之间的平衡。基于“居住权是基本人权”命题及其对于穷人的生存权的意义，必须切实解决好穷人的居住这个最基本的民生问题。[56]
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