建立城乡统一的建设用地市场

从本质上看，建立城乡统一的建设用地市场是使土地市场具备其他要素市场所具有的特征：即统一、开放、竞争和有序，具体措施应该包括市场主体资格的确认、市场交易行为的规范以及对土地交易市场的监督和管理。在此基础上，才有可能发挥市场在城乡建设用地资源分配中的决定性作用，建立起城乡统一的建设用地市场。党的十八届三中全会的《决定》提出“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”，明确了农村集体作为一个产权主体进入建设用地市场的主体资格，充分获得土地财产权益，赋予农村集体建设用地与国有土地同等的市场权利。

一是做好土地的确权工作。由农村集体经济组织配合当地国土部门做好土地的确权、登记工作，领取土地所有权和使用权等相关证明，以便于农村集体建设用地流转过程中进行土地权属的变革登记，避免土地流转过程中的权属纠纷，维护农村集体的合法权益。

二是建立市场化的土地交易定价机制。对符合城乡建设规划的非公益性用地的需要，地方政府可以引导农村集体建设用地直接进入市场，通过设立集体出让土地使用权来实现农民对集体土地资产增值的需求，建立与市场经济相适应的农村土地转用制度。农村集体经营性土地使用权一律通过招标拍卖挂牌出让，由市场确定土地使用者和土地转让价格，完善土地租赁、转让、抵押二级市场，进一步发挥市场在土地资源配置中的决定性作用。

三是完善土地征用政策。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。农村集体建设用地直接融入到统一的城乡建设用地市场，进行平等的交易，只是意味着在土地的初次交易或分配中农村集体获得了土地增值的大部分收益。可是现有的征地制度，按土地的原用途补偿，将农民完全排斥在土地增值收益的分配之外，而且补偿标准太低，对失地农民的工作安置、生活保障考虑较少，征地过程中的违规操作现象比较严重。针对一些地方政府对农村集体土地征用过滥的情形，国家要严格具体地界定公益性用地，缩小征地范围，完善征地的补偿机制。依法征收农村集体土地，按照同地同价的原则，及时足额地对农村集体组织和农民进行合理补偿，解决好被征地农民就业、住房和社会保障等问题。省级政府必须建立失地农民的社会保障制度，所需资金主要来自于土地征收的补偿收入，可由政府、农村集体和个人共同分摊，坚决制止目前流行的以社会保障换土地的做法。

四是加强对农村集体经营性建设用地市场的管理。国有土地资源管理部门，要加大对征地方案、过程和使用情况的监督机制，遏制地方政府违规征地的乱象。对地方政府经营农村土地所获得的收益，可以设立专项基金，将一半以上的土地经营收益多渠道地用于农村和农业，改善农民生产、生活条件。完善土地税制和土地二级市场的管理，建立资源占用的约束机制，综合运用经济、法律和行政手段，切实保护农民土地财产权。

【《吕氏春秋》战国·吕不韦】贤主于安思危，于达思穷，于得思丧。

【译文】贤君在安定的时候想到危亡，在显达的时候想到穷困，在有所得的时候想到有所失。