全文的主要结论

本书针对目前日益上涨的房地产价格，以备受争议的土地招拍挂制度作为切入点，对我国房价与地价关系问题进行了系统性的研究，研究的主要内容包括：不同土地出让方式下地价对房价的影响机理、房价对地价的弹性、房价与地价之间的因果关系、地价弹性区域差异的成因解释、土地招拍挂制度对房价影响的政策评估及房价与地价相互攀升现象的深层次思考这六个方面。由于本书主要是一项实证研究，其中使用了包括具体楼盘调查数据在内的大量房地产市场的事实数据，也运用了空间计量、分位数回归等许多前沿计量经济学方法，得到了一些与前人不同的新结论。

一、不同土地出让方式下，房价与地价之间的影响机理有很大不同

不同于以往学者较多比较的是协议出让与招拍挂出让的不同，本书更关注招标、挂牌、拍卖三种土地公开出让市场化交易方式的区别，从理论上证明了上述三种土地公开出让市场化交易方式中，按照地价对房价影响程度大小的排序依次为招标、挂牌和拍卖，并采用2009年7月25日国土资源部对外公布的80个城市、536个楼盘的调查数据进行了实证检验，发现采用拍卖方式出让土地的楼盘其地价弹性确实明显高于挂牌出让。本书这个最大化土地出让金的土地拍卖模型还发现，旨在通过加息来抑制房地产投资过热来控制房价的紧缩性货币政策，却由于引发土地与资本之间的替代效应而加大了对土地的需求，反而还提升了地价。2007年央行全年连续6次提高存贷款利率，连续10次提高法定准备金率，我国各地天价地王频出就是一个很好的例子。房地产价格面对加息时出现“倒挂”，致使中央政府宏观调控面临着两难境地。

二、我国地价对房价的影响程度和方式存在着十分明显的区域差异

我国幅员辽阔，不同地区经济发展水平差异巨大，这也决定了地价对房价的影响程度存在很大的区域差异，这个区域差异在本书主要体现在房价对地价弹性和房价与地价之间的因果关系两方面。首先，本书同样利用国土资源部那组楼盘调查数据对地价弹性进行了区域内（分东部、中部、西部和分大、中、小城市）和区域间（不同地区内部大城市与中小城市）的估计，结果显示经济发达的大城市地价弹性要低于中小城市，特别是经济最发达的东部大城市在全国六大子市场中有着仅高于西部中小城市的倒数第二低的地价弹性，本书通过建立一个以土地投机为主要目的的土地囤积模型，证明了房价对地价的弹性与包括人口、收入等因素在内的住房需求负相关，从而在一定程度上解释了为什么经济越发达的地区通常地价弹性也越低，通过该模型我们还证明了房价对地价为什么是缺乏弹性的。其次，本书采用2002年3月—2008年6月中国28个省（区、市）的面板数据误差修正模型对房价与地价之间因果关系进行了检验，各地区差异也很大。从全国来看，只有地价不是房价的短期Granger原因，其他情况都互为因果。分地区来看，只有东部地区地价不是房价的长期Granger原因，中部地区的地价非常明显地表现为房价的短期Granger原因，这主要因为东部地区存在着较为严重的房地产泡沫，房价更多受房价上涨预期的投机性需求拉动，因此作为成本的地价推动作用不是很明显。而中西部地区情况恰恰相反，由于经济发展水平较低，房地产泡沫不是很严重，房价更多地由人口、收入、建筑成本等经济基本面因素决定，这个时候地价上涨对房价的冲击就比较大。

三、广为诟病的土地招拍挂制度并不是推高房价的主要力量，造成我国目前房价与地价双高现象的根本原因在于经济飞速发展所带来的城市化，对土地产生强烈需求的以房地产投资过热为主要驱动力的农地非农化进程

本书采用Box and Tiao（1975）提出的干预分析模型，对以“8·31大限”为代表的土地招拍挂政策进行了政策评估，发现土地招拍挂政策的实施使全国房价提高了4.7—15.7个百分点，进一步分地区的研究表明，除了对中西部地区的代表性省（区、市）湖南省、江西省、贵州省、宁夏回族自治区四省（区、市）房价产生了较大的作用，对东部的北京市、浙江省房价并不产生明显影响，因此土地招拍挂制度本身绝不是以任志强为代表的广大开发商眼中推高房价的“幕后黑手”，造成近年来房地产价格暴涨的根本原因还在于目前这股巨大的农地非农化浪潮，其对土地的强烈需求在很大程度上拉升了地价的上涨。随后采用1999—2006年全国130个大中城市的面板数据，对我国农地非农化进程的驱动机制进行了实证研究，发现政府财政投入和房地产投资过热是大城市中推动农地非农化的最主要力量，而房地产投资过热在推动农地非农化进程的同时也会明显刺激房价，这样不断循环累积的持续作用，从而造成目前房价与地价呈螺旋上涨的局面。

本书对目前高房价的成因进行一番探讨^[1]，首先，供给上的空间垄断。这一点在本书第四章中的土地招标出让模型中得到了一定的证明，房地产行业由于其空间上的不可移动特性而导致了销售的本地性，这就决定了房价的区域不平衡性。事实上，我国房价高涨主要体现在北京市、上海市、深圳市等“一线城市”，销售均价早已突破万元大关，而中西部地区的很多城市也不过三四千元。之所以会有这么大的地区差异，主要因为不同于普通商品，一个地方的价格高，可以到另外一个地方购买，价格竞争最终使得所有同质产品的价格趋同。而对于住房，人们只可能在其工作的城市购买（炒房的除外），即使其他地方的房价便宜，对于近期不准备换工作的人们来说，也不可能在其他城市买房。正是由于这种购房中固有的“本地锁定效应”，导致市场机制失灵，不可能通过供求关系的变动使房价向均衡价格收敛。同时房地产行业是个资本密集型行业，市场进入壁垒很高，使房地产行业变成了高度垄断的行业，相比地价是需求价格，目前房地产市场正处于由开发商占主导地位的卖方市场，房价更多地表现为一种供给价格。开发商完全可以利用其市场势力把房价定在一个很高的水平，通常采用的手段就是“捂盘”，分期出售已经开发好的楼盘，通过人为的制造房源紧张来进一步抬高房价。其实本书第六章提到的土地囤积其实也是一种“捂盘”，一下子圈了很多地，但是也不是一次性全部开发。一个独特的现象就是我国高房价与高房屋空置率并存，一边房子还没卖不出去，一边房价还一路攀升，而在美国房价（通常用房租来衡量）与空置率是负相关的，这由Roesen and Smith（1983）、Patric Hendershott（1996）的研究得到了证实。

其次，异常旺盛的购房需求。我国人口基数大，进入适婚年龄的年轻人数量多，再加上很大一部分希望改善目前居住条件的消费人群，导致住房需求十分巨大。本书第八章对农地非农化进程影响因素的实证分析为上述观点提供了一些经验证据的支持。在这里不得不提的是，中国人对自有住房近乎盲目的追求，认为租房住就有一种“寄人篱下”的感觉，所以即使没有能力承担，也不惜借高利贷买一套属于自己的房子。在西方国家，近一半的人都是租房住的，而这并不影响他们生活的质量，因而中西方在住房消费理念的差异也是造成中国房价偏高的一个重要原因。

最后，还必须提到各级地方政府的不作为，尽管国务院先后出台了“国八条”“国六条”等多项控制房价的政策，但是由于地方政府与开发商有着千丝万缕的联系，一个很明显的例子就是，土地出让金和其他各种房地产税费已经构成了地方政府财政收入的一个很重要的来源。根据2004年6月，第十届全国人大常委会第十次会议公布的一份土地管理执法检查情况报告：1992—2003年，全国土地出让金收入累计达1万多亿元，其中，2001—2003年累计达9 100多亿元，土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上，有“第二财政”之称，特别是发达地区的地方财政更是成为名副其实的“土地财政”（刘守英、蒋省三，2005）。同时开发商之所以能够维持大量空置住房而不降价出售，就是靠各国有商业银行给其提供源源不断的资金支持。试想一下，房价下跌导致开发商还不起房贷，导致银行大批呆账、坏账的出现，最后银行倒闭，国家金融系统崩溃，出现又一场“金融危机”，这是国家无论如何不希望看到的局面，所以各级地方政府完全没有动力去真正打压过高的房价。因此，住房供给的空间垄断、异常旺盛的住房需求和地方政府的不作为这些因素相互作用，导致了全国各地房价“涨声不断”，共同演绎出了一幕“只涨不跌”的神话。