建立统一的住房保障担保平台，完善住房保障担保机制

由于担保机制的不健全，保障房投资主体和保障对象在银行开发建设贷款和住房消费贷款中存在一定困难。银行作为一个市场主体，实行的是市场化、商业化的运作，政府不应用行政命令的方式要求它们发放利率优惠的住房保障政策性贷款。因此，政府应建立一个统一的住房保障建设与消费的担保平台，为住房保障投资主体和保障对象在向银行申请贷款时提供信用担保。

我们建议在地方政府的土地出让收入中拿出一定比例的资金，用来建立保障房开发和消费的政府担保平台，专款专用地支持住房保障建设与消费。其中1%用以组建保障房的开发担保平台，另1%用以组建保障房的消费支撑平台。前者主要是为住房保障的供给面提供支撑，它的职能是建立一个保障房开发担保的专项资金来源，为参与保障房建设的开发商在向银行申请贷款时提供综合担保。针对大部分商业银行都会优先考虑风险问题的事实，为住房保障建设提供一个政府层面的机构担保，降低了商业银行发放住房保障开发贷款的风险，使银行更愿意对其进行放贷，并且能够提供更优惠的贷款利率、更优厚的贷款条件。这样一来，通过市场化的方式对商业银行进行激励，可以为保障性住房的供给面提供有力支撑。相应地，第二个平台主要是为住房保障的需求面提供支撑，专门为购买保障房的中低收入家庭提供住房贷款的政府担保，这个我们可以借鉴美国退伍军人协会的模式。该协会的住房贷款制度规定：每位军人退伍后，都可以向政府申请住房贷款，国家可为每人提供6万美元的住房贷款担保，保额为24万美元，这笔钱可以保证他们买到普通中等住房。用类似的方法，我们成立的这一地方机构可以为弱势群体在向银行申请住房贷款时提供担保，这样能够大大改善弱势群体的信用状况，降低银行对其发放住房贷款的风险，降低了弱势群体住房贷款的门槛，使他们能够以更低的首付比例，更优惠的贷款利率，更长的还款期限获得贷款。对于特殊的群体，政府还可以对其进行利率补贴。

对于保障房的担保平台，我们还可以引入差别化的担保机制。对保障房购买者提供相应的阶层担保，按照行业、区域、职业等进行不同程度的保证，对符合政府政策导向的行为群体进行更大力度的担保。对于保障房投资主体而言，对开发符合政府鼓励的产品类型的开发商，政府可以对它的拨款速度和担保金额都优先安排考虑。