产业地产的发展愿景和政策分析

生态方法理论源于一般生态学以及工业生态学，应用于所有的产业地产，也是其他理论的基础或基本理念。

1. 工业生态学与生态产业园

工业生态学（Industrial Ecology，IE）就是综合解决工业发展过程中产生的各种环境问题的一种系统化、一体化的理论工具体系，生态产业园（Eco-industrial Park，EIP）被认为是工业生态学最成功的应用。我国正处于工业化发展、信息化起步阶段，转变生产方式，实现可持续发展战略是我国现代化的重要战略之一，生态产业园可以为我国产业转型、经济增长与环境保护相协调提供一个高效率的发展模式。研究工业生态学和生态产业园的发展现状，对改造我国现存的产业园区，实现产业可持续发展很有现实意义。

2. 生态产业园

1）定义

生态产业园就是若干个企业或企业集团内不同的子企业集聚在一定的区域内，依据生态工业原理，模仿自然生态系统的结构，充分利用不同产业、项目或工艺流程之间，资源、主副产品或废弃物的横向耦合、纵向闭合、上下衔接、协同共生关系，运用现代化的工业技术、信息技术和经济措施优化配置组合，建立一个物质、能量多层利用、良性循环且转化效率高、经济效益与生态效益双赢的产业链网结构，实现可持续发展的生产经营模式。

2）生态产业园的理论基础

生态产业园的基本理论来源是产业生态学，该学科认为产业系统应该像自然生态系统一样高效、和谐地运行。在自然系统中，物种与物种之间形成复杂的食物链和食物网，物质在生产者、消费者和分解者之间进行循环利用，无废物可言。物种与物种之间除了竞争之外，还有互利共生、共栖、偏利、寄生等多种可利用关系，从而使系统内的物质和能量得到最大利用。而在现有的工业系统中，物质多以线性方式流动，即从地球采掘不可再生的原材料，然后送到制造者，再到消费者，最后直接进入自然界而不能再生利用。而企业之间除了上下游企业的必要联系外，广泛存在于各行间的真正的互利共生、共栖、寄生等关系并没有发展起来，浪费了大量本可再利用的资源和能源，使资源和能源利用的整体功效不大。建立一种高效的生态产业园就是要模拟自然生态系统，通过建立产业物流的“供给网”，进行物流的“闭路再循环”，建立企业间的广泛合作，使资源和能源得到充分利用。

3. 产业生态系统的涵义与特征

产业生态系统也被称为生态产业园，在这个意义上J. Korhonen（2001）将产业生态系统定义为由制造业和服务业企业群落与其所在地域的资源和环境组成的具有高效经济过程和和谐生态功能的系统。产业生态系统又被称为产业共生网络（Industrial Symbiosis， IS）， Lambert和Boons（2002）从这个意义上将产业生态系统定义为由企业间的设备共享、废弃物集中处理和废弃物、多余能量的交换等产业共生关系构成的系统组织；Chertow（2000）将其定义为区域经济活动中所有组织间相互关系的总和，这时的合作行为在当地需求与生产能力之间架起了一座桥梁，提高了资源利用效率，改善了环境质量，带来了经济效益。

产业生态学认为工业系统既是人类社会系统的一个子系统，也是自然生态系统的一个子系统，是人类社会与自然生态系统相互作用最为强烈的一个子系统，其与自然生态系统的关系处理得好坏是人类社会可持续发展的核心问题。产业生态学抓住这一核心问题，从不同的视角，以工业系统中的产品与服务为重点，采用定量的方法，分析、研究工业系统的全部运行过程（包括原材料采掘、原材料生产、产品制造、产品使用、产品的回用、产品最终处置）对自然环境造成的影响，从而找出减少这些影响的办法。

产业生态系统是按生态经济学原理和知识经济规律组织起来的基于生态系统承载能力、具有高效的经济过程及和谐的生态功能的网络化生态经济系统。其特征表现在：

（1）开放性。整体上看，产业生态系统是参与到自然界物质循环的一个特殊有机体，是全球地化循环中的一个组成环节，通过能量流、物质流和信息流等的出入与周围环境相互联系，具有开放性的自然属性。从经济属性的角度看，产业生态系统也是高度开放的系统，生产需要从外部输入能量和物质，产品需要消费市场，产生的废物需要内部处理或运送到系统外，利用自然生态系统的净化吸收能力消除其不良影响。

（2）循环性。产业生态系统不同于传统的产业系统，它要求在传统经济的线性技术范式基础上，增加反馈机制。物质在产业生态系统中的流动是循环式的，价值流不是单向的而是循环的，即使用后的废弃物仍具有利用价值。系统内的循环不是单一材料或产品的一维循环，而是有多种物料和能量参加的多方位的循环模式。

（3）层次性。对于产业生态系统来说，是通过在系统内中建立多层次、立体型的物质和能量利用与转换网络来促进和实现系统内的物质和能量的层级利用和循环流动。产业生态系统有三个层面的物质循环，即小循环——企业内部的物质循环、中循环——企业之间的物质循环、大循环——整个社会的物质循环。这三个层面的循环便构成了产业生态系统的三个基本类型，即生态企业、生态产业园区、产业生态系统。

（4）耦合性。产业生态系统在区域上必须与其所处的自然环境条件相协调，并与周围的产业组织进行协作。产业生态系统涉及产业系统与自然系统及社会系统间在特定空间范围内的耦合关系。区域耦合是仿生态系统形式，通过对一定地域空间内不同工业企业间，以及工业企业、居民和自然生态系统之间的物质、能源的输入与输出进行优化，从而在该地域内对物质与能量进行综合平衡，形成内部资源、能源高效利用，外部废物最小化排放的可持续的地域综合体。

（5）经济性。产业发展的目标首先是为了实现社会经济系统与自然生态系统的协调发展，促进自然一社会经济系统物质的循环利用和能量的高效、有序流动，并在此基础上来实现产业的社会经济目的。

（6）演进性。产业的演进是为了社会生产系统在更高的层次上来满足不断增长的社会需求。产业的演进通过产业结构的升级来表征。产业生态系统是产业发展的高级阶段，在这个阶段中，物质在系统内实现完全闭路循环。

（7）调节性。生态系统是不借外力而由自己形成充分组织性的有序结构系统，当外界环境和驱动变量发生变化，它通过反馈作用，依照最小耗能原理，自我调节内部结构和生态过程。在产业生态系统的设计和运转中，需保障其自我组织作用及演替方向，对潜在的外部干扰有足够的自我调节能力或缓冲能力，使其结构与功能维持相对稳定性和持续性。

4. 生态产业园的内涵

生态产业园（Eco-industrial Parks， EIPs）是目前产业生态学理论在实践中最成功的应用方式。生态产业园概念来源于可持续发展理论、生产布局学和产业生态学三大理论体系。可持续发展理论为生态产业园概念的提出起导向作用，生产布局学为生态产业园概念应用于实践提供了方法论支持，而产业生态学为生态工业园概念的展开和阐述，提供了分析框架。

1. 可持续协调发展的模块分析

区域经济可持续协调发展战略是兼顾均衡与非均衡发展战略的中间发展思路。

1）四维可持续协调发展优化模型

现代时空观把相互联系、相互制约的一维的时间和三维的空间融合成四维的时空统一整体（见图2-9）。四维时空的本质是物质及其运动的延续性、演化性、广延性和结构性的具体体现。区域协调发展作为抽象意义上的物质运动，需要从现代时空观的角度予以把握。

图2-9　四维可持续协调发展优化

在时间维上，区域协调发展应具备可持续性；在空间维上，区域间发展应具备传递机制和空间结构优化的态势，使区域间发展差距逐渐缩小。这些与仅仅从时间、空间的某一方面来讨论区域协调发展的观点相比较，是一种新的区域协调发展观。

四维优化模块的时间维是可持续发展。空间维的要素则是区域，区域内的空间维有社会、经济、自然；区域外的空间维则是不同区域间的联系。

从空间维出发研究区域协调发展，首先应引入区域传递，主要是经济发展的区域传递（见图2-10）。经济发展的区域传递（Interregional Transmission of Economic Development）是美国发展经济学家艾伯特·赫希曼1958在《经济发展战略》一书中首创的。经济发展的区域传递是推进区域经济发展的“诱发机制”。

图2-10　区域经济空间秩序演化关系图

区域传递的正向作用是涓滴效应，此种效应体现在劳动力输出上；负向作用是极化效应，这种效应体现为资本从资源禀赋发达的地区流向资源禀赋缺乏的地区。传递的原因是由区域间的位差所造成的。

2）区域经济空间维的协调演变

区域经济发展具有空间继承性和发展动态性。由于区域资源状态的渐变滞后性和承载力的滞后性，经济发展的变化都是渐进的。某一阶段的经济发展的协调度是在前一时期整体状态基础上所做的评估。

区域协调发展系统在空间中表现出复杂的空间层次性特征，由一定空间形态的子系统组成。高级别的区域协调发展空间有国家协调发展空间（国际化），向下依次有大都市区协调发展空间（城市群）、城乡协调发展空间（城镇化）。上一级系统能否实现协调发展，直接受到下级子系统发展协调与否的影响，反之亦然。作为最底层的城乡一体化即为区域协调发展的基础，区域一体化则是核心，国际化是将来发展的重点。

空间层次性的特征提示我们不能将空间维与区域协调发展的社会、经济与生态环境等割裂开来，必须将空间结构与区域社会、经济子系统的发展相协调。

3）区域传递与经济空间关系

区域经济空间秩序的演化是经济发展区域传递的结果，推进区域传递是优化区域经济空间结构、促进其演变的关键点。经济发展的区域传递一体化有资源互补、产品互补、产业互补三个层次。而产业一体化则只包括产品互补、资源互补。其中，资源互补是初级形式，产业互补是高级形式，产品互补则介于两者之间。

2. 区域协调发展质量的概念模型

区域是一类具有时空变化、层次复杂、各层次内部及各层次之间又相互作用的复合系统，它结构复杂、层次多变，各子系统间相辅相成，相互作用。我们在进行区域经济的协调发展时要以时空为参照系，来衡量区域经济发展这一大系统中各子系统间的协调状况。

根据区域协调发展的内涵，考虑到指标体系设置及区域特殊性的要求，构造区域协调发展的概念模型为公式（2-5）。

ASCD=F（X1，X2，f1，f2，S，T）

（2-5）

X1——可持续度；

X2——空间协调度；

f1——传递力；

f2——干扰力（调控力、改革力）；

S——空间变量；

T——世纪变量。

“Eco2城市：生态经济城市”是世界银行新推出的城市发展项目，旨在帮助发展中国家的城市实现生态和经济可持续发展。一座“生态经济城市”是基于生态和经济的可持续性之间的协同增效、互为依赖。通过适当的战略方法，以经济的方式提高资源效率，以很小的可再生资源为代价实现同样的经济价值，同时减少有害污染和不必要的浪费。最终，这些城市提高了居民的生活质量，提升了经济竞争力和应变力，增强了财政能力，并创造了持久的可持续性“文化”。这种可持续的城市发展是一项回报丰厚的投资。在快节奏、不确定的全球经济环境下，采取这种一体化方法的城市更容易在经济冲击中存活下来，吸引投资、妥善理财、繁荣兴旺。开发Eco2城市项目，正是为了在机遇之窗开启之际，帮助发展中国家的城市实现这一价值，走上一条更加有益、可持续发展的轨道。

生态经济方法可分析和可操作的框架根植于四项主要原则：①基于项目城市实际情况的方法；②一个扩大的协同设计和决策平台；③单一系统方法；④可持续性和应变力投资。四项原则互为关联，互为支持。例如，如果没有强有力的、基于项目城市实际情况的方法，很难使主要利益阶层通过一个扩大的协同设计和决策平台充分参与到项目中来。如果没有这个扩大的平台，很难探索、创新一体化系统的设计和管理方法，也很难通过单一系统方法进行政策协调。把城市理解为单一系统，扩大协作平台，将极大地改善可持续性和应变力投资的优先、排序和效果。

产业地产的可持续发展是一个复杂系统问题，需要公众参与、规范标准、系统方法、政策支持（见图2-11）。具体来讲就是在策划中在可持续发展理论指导下，不同专业人员的参与，各专业知识、相关方法的并行应用。

图2-11　问题导向的策划图

应用综合集成研讨厅方法为解决这个复杂问题提供了有效的思路与路径。基于“定性定量综合集成”思想，通过将科学理论、经验知识和判断力（知识、智慧和创造性）相结合，形成和提出经验性假设（如判断、猜想、方案、思路等），再利用现代计算机技术，实现人机结合以人为主，通过人机交互、反复对比、逐次逼近，实现从定性到定量的认识，从而对经验性假设做出明确的科学方案（见图2-12）。

图2-12　可持续发展研究的综合研讨厅方法

建立专家、机器、知识三大基础体系（见图2-13、14、15），进行定性与定量结合分析。在专家系统中按照团队组织原则，在适度范围，进行专业性、开放性、全过程的系统分析，不同的角色、人员经过各自的工作，取得相应的成果。

图2-13　专家系统

图2-14　知识系统

图2-15　机器系统

在信息和知识体系中，遵守六大信息或知识提取原则，进行不同类别的分析，并将这些信息或知识按照功能、专业、角色进行分类、规范化处理（见图2-16）。

图2-16　知识系统的分类、规范化处理

在机器系统中按照内容、角色对信息、知识数据化后进行建模计算、分析。如此经过三个系统的分析及综合集成研讨，策划方案、优化方案，最后完成产业地产生命周期内的满足可持续发展的实施方案（见图2-17、18）。

图2-17　可持续发展方案策划、优化程序

图2-18　产业地产可持续发展优化路径

《国家绿色建筑评价标准》对居住绿色建筑与公共绿色建筑给出了清晰的定义与明确的评价标准，由于公共建筑的类型繁多，各种类型间的功能、占地面积、社会影响等差异巨大，因而其“绿色化”的途径也会有所差异，它们中的一类——高科技产业园正全力从传统工业园的“污染源”形象中摆脱出来，树立绿色的新面貌。南京中环光伏科技产业园在实现绿色产业园过程中采取了积极措施，将绿色产业园的评价标准扩展为园区规划与建筑设计、员工的工作方式以及厂区的运营管理方式三个层面，从而实现高科技产业园的多层面“绿色化”。

1. 产业地产中绿色低碳环保的思路

针对产业地产发展过程存在的问题，建筑的绿色环保工作强调以下几个方面：

（1）考虑公众的需要，方便园区员工，提供方便快捷的服务。把产业地产的选址放在首要地位，坚持严格的市场调研和科学的场址规划，利用已有的配套设施和方便的交通环境。

（2）针对产业建筑体形较大，通风、空调、照明等系统复杂，工艺设备等用电设备多，能源消耗量较大的特点，对室内各种建筑设施进行环保节能性系统设计，尽量利用天然可再生资源，充分利用各种环保节能设备，减少资源耗费，提高资源利用效率，保护人类赖以生存的生态环境、大气环境和资源条件。

（3）重视公众的健康和视觉感受，减少建筑材料、装饰材料和建筑设备对公众健康和员工工作条件的污染，提高劳动者的劳动效率和房地产的营运效果。在外部，强调绿色的本土化和适应性，强调水资源的重复利用节水效果，减少非渗透性地面，保证充足的地下水保有量；限制辐射性材料的应用，减少城市热岛效应；合理设计企业办公楼和园区厂房的灯光设施，减少光污染及其对生物栖息地的影响；在内部装修上，除了从材料、色彩、气味等方面要符合健康舒适要求外，对室内的空气质量、空气流通、气体排放等也要求，充分满足建筑物对公众健康的要求，为建筑物内部的工作人员提供健康舒适的工作环境，提高劳动者的劳动效率。

2. 产业地产的绿色低碳环保方法

目前，我国在建设领域里出现的问题已经引起了政府和人们的足够重视，人们的绿色环保观念正在逐渐形成，产业地产项目的绿色环保研究和发展投入必定大有可为，建立可行的产业地产绿色环保评估体系，加快产业地产绿色环保发展步伐，是我国建设行业迫切需要解决的问题。

（1）进一步扩大绿色建筑评估指标体系的运用范围。对投资开发的大型产业建筑项目，都按照绿色评价指标体系要求，从项目规划、选址、建筑、结构、内外装修、设施运营、管理等方面，提出相应的绿色要求，产业建筑的绿色环保效果将明显改观。

（2）加强对产业地产绿色环保投资效果的分析研究。明确绿色环保建筑与一般工业建筑在第一次投资方面的差异，引入项目全寿命周期评价方法，对产业地产在使用、运营和管理过程的经常使用费进行客观纪录，掌握绿色环保评价指标体系在实现用户目标上的成功经验，明确绿色环保建筑的社会效益、环境效益和经济效益，为产业地产的绿色环保发展奠定良好基础。同时，动员房地产经纪人、金融机构、评估机构对绿色环保工业建筑可持续设计从经济研究、案例方面进行严格、专门的评论。通过参与对绿色环保工业建筑一次成本、金融、预算、生命周期成本、保险费率、评估、销售或租赁补贴、可销售性和可营利性的研究，提高企业团体对绿色环保建筑的认识。借助国外LEED评估发展经验，动员各方面力量，加强对产业地产绿色环保发展效果的分析，提高整个社会对产业建筑绿色环保发展的认知度和自觉性。

（3）完善产业地产绿色环保评价体系，建立健全市场竞争机制和政策激励机制。产业地产发展作为市场行为，在成本、价格和利润等方面，必须满足开发商经济利益的需要。如果其绿色环保发展成本、价格和利润水平超过了开发商的经济承受能力，绿色环保建筑技术指标制定的再完美，也无法变为现实。因此，必须建立完善的绿色环保成本分摊机制和绿色环保利益分配机制，通过适当的形式，保证开发商的绿色环保成本能得到足够补偿，绿色环保效益能得到充分保障。同时，产业地产绿色环保发展作为社会公益行为，市场机制在某些方面的作用可能失灵，需要政府出面，从政策上进行干预，制定出符合社会整体目标和长远目标的政策措施，包括成本分摊政策、价格政策、税收政策、财务政策和产业政策。通过这些政策，使绿色环保成本得到合理分摊，开发商的绿色环保负担减轻，绿色环保效益得到保证。建立健全相关政策机制，通过国家和地方政府的绿色环保发展政策，促进产业地产绿色环保发展。

（4）按照理性增长要求，严格控制产业地产向城市周边区域的发展。我国目前产业地产的发展主要表现为外延型发展，由城中心区向城郊区域发展是建设发展的重要趋势。产业地产发展过程中，必须按照理性增长的原则，加强对城市郊区产业地产发展的绿色环保评估，充分利用建设项目环境评估机会，加强项目规划选址阶段的绿色环保评估，鼓励对城市土地的二次开发和褐地开发，严格控制对基本农田开发和挤占，重视对城市水源地、湿地和自然风景地带产业开发的绿色环保评估，严格控制新开发区非渗透性地面的扩展，保证足够数量的雨水回注，维护新开发区良好的自然生态环境。

3. 产业地产中绿色低碳环保的手段

（1）设计中，选用环保材料与设备：高强度钢筋、高性能混凝土，可再循环材料。选择对环境影响小的建筑结构体系，避免采用没有功能作用的装饰构件，优选钢结构体系。工业建筑宜通过复合空间设计，采用灵活隔断，实现室内空间的可变性。

（2）室内环境质量设计：室内结合建筑立面设计遮阳反光板；分区照明控制优化采光设计；分析室内各功能区的噪声源情况，合理安排有噪声的功能区，优化隔声设计；在项目的建筑设计和构造设计中借助模拟手段优化建筑通风设计；室内视野优化设计；空调系统采用能独立开启和进行温湿度调节的空调末端，并且在人员密集区域设置室内空气质量监控系统，保证健康舒适的室内环境。

（3）施工中，按照文明环保施工方案进行，真正的绿色环保施工应当是将“绿色方式”作为一个整体运用到施工中去，将整个施工过程作为一个微观系统进行科学的绿色低碳环保施工组织设计。

（4）运营管理是灵活性很强的评估项，在这一项中，最重要的是高水平、高质量的管理：垃圾分类回收和处理；建筑设备智能化控制系统，保证系统高效运行；提供高水平物业管理；产业综合体和企业办公楼空调通风系统、照明系统、其他动力用能系统设置用能分项计量监测系统。

规划设计是重中之重。可持续发展理论在产业地产开发中的应用领域主要有以下几个方面：地块选择、规划布局、建筑群朝向、日照、形体系数、自然通风、立面设计、屋面空气层、窗墙比、遮阳、生态铺地、绿色水体、风向处理及整体绿化。例如在建筑间距、建筑朝向、建筑密度、建筑布局、建筑体型上确保房屋具有良好的通风和采光，通过加强周围绿化来解决房屋的热环境问题，等等。这里将从主要的规划、建筑选址、建筑形体与建筑及其配套系统设计四个方面来提出相应的措施。

1. 规划方面

设计时，在总建筑面积不变的情况下，低密度、高容积率对节能有利，在通风条件比较好的情况下可因地制宜进行建设。

2. 建筑选址方面

建筑的选址是设计前首要考虑的问题，日照、遮阳、通风是建筑选址最先需要考虑的三个因素。所以，选址要结合建设地段的地形、地物、地貌、主导风向，合理布局建筑物。例如建筑基地应选在向阳的地段上，为争取日照创造先决条件，而不宜选择在山谷、洼地及凹地等处，因为冬季冷气流易在凹地里形成对建筑物的“霜洞”效应，位于凹地的建筑所消耗的能量，就会相应地增加。

3. 建筑单体设计

1）建筑布局设计

一个好的建筑布局可以最大限度地利用现场的资源来减少建筑的热和改善室内的环境质量，采用以下措施可使建筑的布局得到优化。

（1）使用现场已存在的树木或其他植物来减少建筑的热负荷。

（2）仔细划分建筑内的使用功能区，使不需要窗户的功能区域尽量安排在建筑物的北面，使具有相似使用功能的功能区尽量位于同一区域，以利于建筑物通风和空调系统的设计及节能。

2）建筑形体设计

严格控制建筑形体的外表面积是节能控制的关键，在相同平面面积的前提下，尽量少的围护结构面积对减少能量流失意义重大。

4. 建筑及其配套系统设计

（1）新风系统设计。是保证建筑室内环境质量的关键手段，要想提高室内空气的质量，势必加大新风的使用。

（2）自然能源的使用。一般节能建筑的能耗水平大约是同类普通建筑的1/4～1/2，节能建筑的要求是在节能的同时，又不能降低建筑室内环境的质量，自然能源的利用对实现建筑的节能至关重要。在新的项目上，首先从设计理念上，应当充分考虑选址和与环境的协调，利用一切可以利用的当地自然条件，从规划、建筑选址定位与建筑单体设计三个方面都达到绿色设计，从而使节能技术在新项目应用上更加合理化、有效化。

产业地产的经营收益具有稳定性和长期性的特点，开发产业地产可以给企业带来持续的资金收入；同时，产业地产作为可经营性项目又可以实现优质资产的转化和经营性资产规模的扩充；产业地产项目资产的再经营成熟后，其综合价值不仅体现在项目本身，更重要的是体现了其特定的产业价值。

房地产开发企业向产业地产转型就是一个很好的战略发展模式。产业地产项目能为企业带来新的增长极，使企业获取更好的效益。只有把产业板块做大，借助产业地产的辐射能力，才能把整个房地产开发链串连起来，从而带动各个配套行业的发展。

要保证产业地产的顺利和可持续发展，就要认真处理好以下几个问题。

1. 顺应城市社会经济发展趋势

产业地产不仅是城市功能的必备形态，也是城市发展的重要支持动力。在这种互动关系下，城市规划要考虑产业形态的布局，产业地产的开发也必须适应城市规划的整体要求、适应城市发展趋势并与城市协调发展。

比如深圳可利用的土地资源已接近极限，面临着产业升级所需空间资源极其紧缺而大量优质空间被低效利用的尖锐矛盾；同时还要制定建设国际化城市、保护生态环境的多元目标。为此深圳规划设计了三阶段产业布局战略。

第一阶段为功能整合阶段。划定五类分区并进行功能引导，重点整合现状分散的3880个工业区成为空间聚集、产业关联、配套健全的产业园区，建立秩序。

第二阶段为重点地区组团化发展阶段。优先推进区位条件优越、发展潜力大的新城，以五类分区为基础推动新城建设，强化核心要素投放，吸引高端产业入驻，促动产业转型，推动其组团化发展。

第三阶段为组团式空间结构形成阶段。依托新城带动作用，在全市范围内推动以五类产业分区为支撑的组团化结构形成，使城市整体进入产城融合的高水平均衡发展阶段。

2. 提升开发商开发理念

一般而言，产业地产是政府、投资者和经营者“三合一”的有机整体，是一个不可中断的链条。政府不能只管租地赚钱，而必须考虑为投资者和经营者留下充分的利润空间；另外，产业地产应该与城市协调发展，只有依托城市战略经营的大环境，产业地产才能顺势起飞，从而使得地区经济价值提高，以实现整体产业经济的可持续发展。

政府在操作产业地产项目时，应在运作中表现出城市产业地产开发水平的总体提升。第一是大多数政府都应摒弃“只顾赚钱不顾整体经营”的方式；第二是产业地产从单一、低档的工业区提升为内涵丰富、社会效益巨大的“朝阳产业”。这都能体现政府战略层面规划理念的提升和社会责任感的日益增强。

另外，产业地产应该重视展示地域文化特色。城市及地域文化特色应该在产业地产中得到创造性的体现，让产业地产成为既能完美实现产业价值，又能代表地域文化特色的标志性作品。

3. 合理分配利润空间

产业地产开发由多个环节组成——“开发—入驻—经营—管理”。作为政府，当然要讲求投资效益，追求利润最大化，但不能把利润空间都占完了，必须给第二个、第三个环节留下足够的利润空间。反之，如果第二个、第三个环节没有利润空间，将直接导致物业的经营管理不成功，这对政府的信誉造成的打击是直接和致命的。产业地产经营应由专业化的经营管理公司来包装和经营管理，以形成品牌效应。

4. 选择最佳赢利以及营销模式

产业地产包括产业和地产两个概念。产业地产有4个权益，即开发的权益、所有的权益、经营的权益、管理的权益。按4个权益和其他特点，产业地产盈利可以有多个渠道：一是投资人通过运作项目赚取开发投资利润，二是政府通过租售土地以及税赋赚取利润，三是企业赚取经营利润，四是物业运营管理者赚取管理利润。

产业地产投资开发赢利模式具有多样性选择：一是只售不租，出让产权，很快收回投资。二是只租不售，好处是产权握在政府、投资商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将产业物业进行资本运作。三是又租又售，部分租，部分卖，出租部分起示范作用；或者以租代售，又租又售。四是不租不售，自己做产业经营，同时赚取投资开发利润和产业经营利润。五是与企业联营，以物业为股本，成立专业产业经营公司，合作或合伙经营。六是以物业与其他人共同建立产业经营公司，专门经营其开发的产业物业，并以租赁的方式从其手中租用他的产业物业，同时享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三部分利益。

选择产业地产赢利模式需要把握以下几个方面的问题：一是把握好项目的市场背景，认真做好市场调查，进行准确的市场定位，不要同质化。许多开发区的失败是因为政府对项目的市场研究不够、市场定位不准。二是要考虑自己的投资实力，根据实力决定到底是卖，还是租，还是采用其他方式，自己实力达不到的赢利模式是无法驾驭的。三是有无运作产业地产的人才团队，如果自己没有现代产业地产的理念，缺乏产业地产的操盘经验，则很有可能使项目破产。四是投资回报的期望值要设定好，是只赚开发投资的钱，还是经营管理的钱一起赚；是赚最大化利润，还是赚平均利润；是赚短期利润，还是谋求长远利润，据此设定科学合理的赢利模式。

5. 实施规模化、专业化经营

规模化经营可以利用城市区域配套的优势，实现集聚效应。企业可以采取以项目的规模化为依托，以点带面，带动区域发展的策略。

产业地产的可持续发展还必须坚持专业化经营原则。只有重点立足于项目后期的可持续性经营，建立专业化的运作体系，综合利用专业公司的外脑优势、经营管理公司的运营经验以及开发商本身的开发能力和资源整合的优势，才能保证项目的稳定发展和永续经营。对于大型产业项目，可采取全程聘请专业管理公司参与策划、经营管理的办法，如聘请国际知名企业作为项目营销顾问及竣工前期管理顾问，委托国际专业管理公司参与项目的策划和经营管理等。同时，企业还应该积极打造自己的优秀管理团队，建立一支专业化队伍。

6. 坚持差异化经营策略

目前，我国某些地区的产业地产开发正面临着同质化、总量过剩、产品结构不合理和区域分布不平衡等问题。针对这种情况，企业应该及时改变策略、实行差异化的经营管理：一是调整区位分布，把产业地产的发展重点转移到新兴的城市副中心；二是调整产业结构，回避过度竞争的产业种类，在产品档次上拉开差距；三是准确定位，营造项目的特色功能，重点是把握好项目的市场背景，认真做好市场调查，根据项目的各种影响因素，整合可利用的资源，找出项目最根本的优势和差异。

7. 开展资本经营

产业地产是一个对资金依赖性非常强的行业，前期投入大，资金回收慢。在招商推广方面费用较高，在物业经营管理方面必须有持续的资金注入才能保证项目运作质量。对此，进行企业转型、积极参与资本运作、探索多元化融资渠道、寻找新的利润增长点应该是企业积极探索的发展方向。另外，将生产经营与资本运营相结合，使企业逐步从房地产开发商向资本运营商的角色转变。

在开展资本经营方面，企业还应该通过战略合作加大资金杠杆功能，拓展更多可供开发的资源，积极开展多渠道融资。具体方法：一是在境外发行房地产投资信托基金上市，为保证基金运营良好，企业要在优化租户组合、加强品牌宣传、与国际管理机构接轨、适当扩建和收购优质物业、优化资本结构以及选择优质物业注入等方面加大力度，逐步使基金发展壮大；二是加强银企合作，扩大银行对集团的授信额度，积极利用商业抵押贷款；三是开展股权融资，加强与海外基金的合作，探讨战略合作模式；四是争取发行企业债券，解决部分商业项目的融资问题。此外，企业还应该利用房地产行业整合加速的机会，通过项目收购、股权收购和公开招标等多元化的发展模式取得一些具有潜力的发展项目，实现快速外延扩张。

8. 坚持品牌营销

产业与地产的结合关系决定了品牌营造是产业地产操作模式的终极目标，是实现产业地产项目可持续发展的核心竞争优势。品牌建设是产业地产整体行业水平提升的根本动力。对于知名品牌的房地产开发企业来说，在运作产业地产项目时，要充分利用其在房地产开发领域的品牌效应，积极拓展产业项目的品牌内涵和知名度。同时，还要注重与有实力、有发展潜力的企业家进行战略合作，形成品牌之间的互动，加速项目的成熟和发展。

总之，产业地产成功与否，市场运作是关键，除了上述的原则与要点之外，在具体的运作环节中，后期的经营管理将成为其可持续发展以及地价提升的关键，只有做到产业物业整体合理经营，才能极大提升物业商业价值，使得政府、投资者、运营者以及消费者四方受益。

1. 产业地产经营高级人才的选拔与培养

1）产业地产企业家群体的选拔与培养

与发达国家和中国香港相比，国内地产企业的领导人比较缺乏系统的产业地产知识，产业房地产开发效率低下、项目管理粗放、建设周期过长，造成了严重的土地、资金等资源浪费。

产业地产开发决策失误是一个普遍现象。内陆一些大城市由于“贪大求洋”的思想作怪，脱离市场实际需求，盲目开发各类产业园区，产业园区的业态设计与区域战略规划脱节，产业分化精细化程度不够，服务质量与管理水平较低。长三角的上海，苏州成功地开发出了张江高科技园区和苏州工业园。但要清醒地看到，由于一些地方政府盲目追求政绩，缺乏战略规划，再加上开发商经验相对不足，认识有误，在开发过程中缺乏针对性，因此目前国内产业地产项目有同质化的危险。

2）大学与企业联合培养高素质产业地产人才刻不容缓

产业地产的发展是长期的事业，我们鼓励大学以战略远见参与中国产业地产高级人才的培养。我们需要以宽广的心胸、攀登珠穆朗玛的志向，加快我国产业地产高学历人才的培养，形成产、学、研一体化的培养机制，满足社会对产业地产人才的迫切需要。

2. 产业地产开发与经营的市场调研创新

产业地产的价值在于经营，成功经营的基础工作是做好市场营销。市场营销是企业经营和运作的生命线，市场调研是正确制定市场营销计划的基础。市场调研中宏观信息可以从政府和专业机构得到，顾客信息是企业重点调研的内容，在市场调研中可以进行如下创新：

1）引进专业市场公司的严谨调查流程

国内外市场调查公司在长期的市场调研实践中，积累了关于科学的调研流程与方法的经验。科学的市场调查流程应该涵盖产业园调查，对市场需求能力和业态发展程度进行细致的分析。只有在市场调查方面下足工夫，才能确定产业物业开发规模；只有贴近当地的区域文化和把握未来产业发展特征，才能确定出具有生命力的产业物业主题。

2）客户群的目标与地产政策研究

在当今信息网络时代，客户市场的细分更多地偏重于考虑客户的收入水平和个人兴趣。产业的发展是顺应市场的需求，市场的需求正是客户群决定的（见图2-19）。对产业地产进行系统动力学模型仿真和预测，深入分析土地、人口、金融、通关等调控手段对产业地产的影响，可以进行政策模拟实验，这样可以有效规避未来政策风险和投资驱动带来的经济过热。

图2-19　解决产品问题——“客户为本”的产品组合

3. 通过专家参与、综合集成分析得出正确的市场调查结论

同样的项目，不同的策划与管理公司调研得出的结论不同。要得出正确结论，需要一流产业专家参与，本地专业人士和外地商业专家互相配合，特别是要注重市场分析，而不是简单堆砌调查素材。要对各方面的数据、资料进行综合集成分析，得出科学、符合实际的结论。