城市化发展的一般规律和生命周期

由于房地产业与城市化之间存在着正相关关系，要同向而行。所以，房地产业的发展，既要遵循自身发展的规律性，同时要与城市化发展的一般规律相吻合，并认识和理解城市化生命周期原理。只有这样才能做到高屋建瓴，顺势而为，健康持续地发展。因此，简单了解一下城市化发展的一般规律和生命周期原理，还是非常有必要的。

(一)城市化发展的一般规律

这里，我们仍然依据《城市化发展学原理》的论述。《城市化发展学原理》认为，城市化发展过程是一个多种因素综合作用的复杂而长期的动态过程，人们可以从不同的角度去发现、概括和总结城市化发展的各种规律。同时认为，城市化发展的一般规律主要有以下三条:城市化进程的阶段性规律、大城市超先增长规律和城市化与经济发展双向互动规律。

1.城市化进程的阶段性规律

城市化的发展进程具有阶段性规律，全过程呈S形曲线运动。因为英国是世界上城市化起步最早、最先达到高度城市化水平的国家，其整个城市化进程都很有代表性。因此，我们就以英国为例来说明这一规律。英国在其产业革命前的1700年时，城市人口比重不到全国总人口的2%;估计到1760年时也只有10%左右;到1800年才达到20%;过了50年之后则超过50%;又过了40年达到72%;到1939年达到80.4%。从此之后，1951～1959年一直稳定在80%以下。

有专家学者认为:“从世界迄今的经验看，城市人口达到总人口的75%时趋于稳定下来。”据多方资料分析，这一规律并不仅仅为英国所特有，也不限于已经实现了高度城市化的发达国家，而是一条普遍规律。

对于城市化发展进程呈S形曲线运动的原因，可以做多种解释，例如，“城市发展阶段说”、“城市周期发展规律说”等，而《城市化发展学原理》认为，城市化进程之所以呈S形曲线运动，其中一个最重要的原因是以生产力的发展水平为基础的“城市文明普及率加速定律”在起作用。这里，所谓城市文明普及率加速定律，是指城市化达到一定水平时(如20%～30%)，城市文明随着城市化水平的提高而在社会(国家或地区)范围内的普及加快，享受城市文明的人口数多于城市人口数，城市文明的社会覆盖面大于城市社区所包括的范围，全社会(国家或地区)享受城市文明的程度高于城市人口的比重所反映的程度。比如，当城市人口占总人口70%～80%时，城市文明普及率可能达到90%，甚至100% (如日本等发达国家已出现这种苗头)，即使不住在城市里，照样可以享受到绝大部分甚至100%的城市文明。那么，就没有必要使一个国家或世界人口都集中到城市里去。这就是为什么有的发达国家或地区的城市人口比重达到70%～80%时，增长速度趋缓或保持稳定，甚至略有下降的内在原因。

总之，城市化发展的阶段性规律，揭示了城市化发展过程中普遍存在一个从比较缓慢到加快发展再到发展趋缓的阶段性规律。了解这一规律，对房地产业发展的趋势性阶段特征就不难理解了。

2.大城市超先增长规律

与其阶段性规律相适应，在城市化发展的一定阶段内，城市人口规模结构的变动具有大城市超先增长的客观必然性。这种必然性称为大城市超先增长规律。所谓大城市，通常就是指人口在100万人以上的城市。大城市超先增长的主要表现形式是:①内涵增长，即在原市区范围内迁入的人口增长，或者使原来的小城市或中等城市增长为大城市，或者使大城市的人口规模进一步增长。②外延增长，即原有城市人口随地域的扩大而增加，逐步形成大都市带或称大城市群。③机械增长，即100万人以上的大城市数量增加。④由于以上三个方面的原因引起的大城市人口在城市总人口中的比重增加。上述表现形式在实际运动过程中并不是截然分开的，对于某个具体城市来说，很可能是同时进行的，只不过是为了表达上的方便，才将其分而述之。有关这四个方面的表现形式这里不再分析叙述，《城市化发展学原理》告诉我们的结论是:大城市超先增长规律，不但从世界城市化整体运动趋势看是存在的，而且对于不同地区甚至不同国家的城市化趋势来说，也同样是存在的，只不过是随各自城市化所处的阶段不同，大城市超先增长的强度有所区别而已。当然，这里还要澄清的一点是，大城市“超先”增长规律就是要突出阶段性的“超先”或“领先”特征，而不是绝对增长的概念，即不是说大城市无休止的增长，或者最终大城市在数量和人口上占城市总人口的比重要绝对的高，因为这里还有“城市病”的制约和人为的干预作用。也就是说，大城市超先增长规律的存在，并非单纯是一般自然规律的存在，而是人性内在欲望膨胀的物理形态，是人的行为结果。

3.城市化与经济发展双向互促共进规律

一般来说，经济发展水平，从量上讲，主要是用人均国民生产总值(GNP)或国内生产总值(GDP)来表示的。这里就不再用这两个指标来分析说明城市化与经济发展的正相关关系了，《城市化发展学原理》的研究成果已经告诉我们，既可以说城市化水平随人均GDP的增长而提高，也可以反过来说，人均GDP随城市化水平的提高而增长，即城市化与经济发展的关系是双向互促共进关系。

城市化与经济发展的这种双向互促共进关系，主要表现在三个方面:一是经济的发展是城市化的基础;二是城市化的发展是经济发展的巨大推动力;三是城市化进程与经济发展是双向互动、互促共进关系，谁也离不开谁，缺了谁也不行。也就是说，人类社会发展过程中，当经济发展到一定水平时，启动了城市的“化”，而一旦城市“化”起来，便大大促进了经济的发展，经济的进一步发展又大大地推动了城市化的进程。城市化进程的加速便产生了“城市病”，于是城市化便转化为一个社会为主的问题，关系到人类前途问题，包括生态、环境等问题，治疗“城市病”便成为城市化、经济发展都必须认真对待的问题。

当然，城市化与经济发展的正相关关系，只是一种趋势上的大体一致性，而不是数学上精确计算的结果。对一些国家和地区来说，在城市化发展与经济发展的一致性上，由于居住地的自然生态条件和经济发展所依赖的自然资源决定，可能会出现不协调的问题。比如，我国的内蒙古某地区，由于沙漠化等恶劣的自然环境导致乡村人口由行政干预向城镇集中，致使该地区城市化水平达到70%以上，但经济发展至今落后。再如，拉美国家巴西2014年城市化水平已达到80%，应该说是世界上城市化水平比较高的国家(高于美国的78%水平)，但经济发展水平并不十分高(2014年人均GDP为1800美元左右)。又如，一些中东国家经济发展长期依赖石油输出，由于产业单一且财富分配不均出现两极分化，尽管人均GDP已经很高了，但是他们的城市化水平却依然在40%左右徘徊，未能实现同步增长的高水平。再如，一些发达国家的城市化水平已经相当高了，经济发展与城市化发展就不再成互促共进关系，取而代之是经济发展与城市社会发展成互促共进关系，所以经济发展与城市化发展的双向互促共进关系，必须是二者都处在同一个发展阶段才能够明显地表现出来。当然，这些都是存在于特殊环境条件下的个例，最终他们都会走向正相关。因为，城市化发展的这些规律是指城市化进程中的长期趋势和某些不以人们的意志为转移的自然规律。对于某个或某些具体国家来说，由于其国情不同，面临的时代背景和国际环境不同，其城市化过程可能会出现某些迂回、曲折、跳跃、延滞、超常等现象。但是，从总的发展趋势来看，他们不能改变这些规律，并最终要受到这些规律的制约和支配。

我们知道，由于房地产在城市化进程中始终扮演着一种构建城市空间物质实体形态的角色，所以房地产业发展与城市化发展总是呈正相关关系，那么，认识和把握一个国家或地区城市化发展的一般规律，也就基本上认识和把握了置身于这个国家或地区的房地产业发展的规律，即随城市化发展而发展的一般规律;就可以在分析形势、制定策略、采取措施时，既尊重一般规律，又要认真考虑国情、地情，选择既合乎规律又适合于因地制宜、产业特点的发展模式。

(二)城市化生命周期

首先强调一点，对于城市化发展的一些重大问题，必须站在一个国家层面上来审视，特别是“生命周期”问题，一个地区、一个城市周边区域的城市化水平尽管已经很高(如80%以上)，但全国其他乡村人口继续迁移致使城市化发展问题并未终结。如长三角地区城市化水平可能在70%以上，但全国其他地区乡村人口向这一区域迁移的趋势很难说在什么时间停滞。如果不停滞，就说明该地区城市化发展进程并未进入终结期。

再来看看城市化生命周期的意义和含义及一些相关的问题。《城市化发展学原理》告诉我们，城市化不但是“一个自然历史过程”，而且是一个“有生命的周期发展过程”。由于我们一再强调“房地产业发展与城市化发展呈正相关关系”，所以了解和认识城市化生命周期原理，对城市化发展以及房地产业发展状况的认识和未来发展趋势的研判具有十分重要的意义。首先，按照“房地产业发展与城市化发展呈正相关关系”这一基本关系，结合城市化生命周期原理，就能够合理解读不同国家和地区，其房地产业发展随城市化发展到今天所形成的状况(如在有的国家刚兴起，而有的国家已近衰落)，并能够科学地预测房地产业的发展趋势，合理规划房地产业发展的蓝图，制定切实可行的产业发展战略。

所谓城市化的生命周期，是指从城市化的起步阶段(10%)到100%的人享受到现代城市文明为止的全过程。这与城市的生命周期不同。城市的生命周期与具体的城市兴衰有关，而城市化的生命周期则与整个人类的社会转变——从乡村社会向城市社会的转变有关。一座城市可能兴起后衰落，衰落又兴起，而城市化的生命周期是一次性的，即一旦全人类的人口都城市化，城市化的生命周期即告结束。

那么，城市化生命周期终结的基本标志和预期时限如何界定呢?《城市化发展学原理》作了简单的回答，即城市人口占总人口的比重达到80%这个时点，作为城市化生命周期终结的基本标志。按照这个一般性的抽象理论指标，根据有关资料推算，世界总体城市化生命周期终结的预期时限将在21世纪70年代前后，说的确切一点应为2070年前后。

认识了城市化生命周期的含义和基本标志后，我们可以非常肯定地说，前面所述城市化发展的一般规律就是在“生命周期”内出现的规律性，当“生命周期”宣告终结时，“一般规律”就会出现新的特征，就不再是现在讲的“一般规律”了。比如，一个国家和地区城市化生命周期终结时，说明城市化水平起码达到80%以上，其“阶段性规律”便不再显现;其“大城市超先增长规律”也会被以大城市为中心，中小城市合理布局、分工协作(即城市群)的格局所替代;经济发展的成果也不再体现在与城市发展的互促共进关系上了，而是对城市自我发展将起到提升或转型的作用，形成城市社会发展与经济发展之间的互促共进关系。据此，我们在解读不同城市化水平下的国家和地区房地产业发展所遇到的问题，以及对房地产业的长期发展作战略规划研究时，就会遵循“生命周期”原理，来首先明确一个重大的前提，即“城市化发展是房地产业发展的决定因素”、“房地产业发展与城市化发展呈正相关关系”、“房地产业发展与城市化发展、经济发展互促共进关系”等，均是发生在城市化“生命周期”以内，并且是快速发展阶段以内的事。就是说，城市化生命周期终结，也就意味着上述的这些关系将会出现新的特征。因此，对房地产业的长期发展规划，就会针对不同的国家和地区的城市化生命周期，确定一个大体的阶段性目标和总的目标了，其关联性和参考意义还是很大的。比如，我们从发达国家的房地产业发展历程来看，房地产是随城市化发展而发展变化的，是随城市化生命周期终结而进入减速终结期的。这期间，房地产业与城市化发展是一致的。同时，我们还看到，当发达国家的城市化已进入生命周期的终结期时，其经济发展成果以及所带来的居民收入增加，并没有充分表现在促进城市化，或者房地产业快速发展上来，而是使资金走向了技术创新、产业结构调整升级，以及经济社会转型发展等方面。就是说，此时的经济发展与城市化、与房地产业发展的互促共进关系已经减弱。

至此，我们对城市化发展的一些基本的原理性问题有了大概的了解，基本理清了城市化—城市—房地产业的发展关系脉络，并从城市化与城市发展的“过程”与“结果”的关系，以及在这一关系形成过程中房地产所起到的构成城市空间物质形态的载体作用，认清了决定房地产业发展的重大宏观因素首先是城市化发展和由此推动的城市自身的不断完善和发展，理清了房地产业发展与城市化发展的正相关关系，明确了房地产业发展随城市化发展而发展的一般规律，并坚定了城市化的发展是历史的必然选择、是可持续的经济社会发展的特定阶段，既以人的主观能动性为原动力，又不以人们的意志为转移。同时，它又遵循一定的发展规律，存在着孕育起步—快速发展—减速终结即一次性的生命周期，这就从根本上决定了房地产业发展的区域性差异、阶段性特征和盛衰交替并最终走向减速终结期的周期性变化过程，因为只有城市化和城市才有房地产业，乡村社会是没有现代意义上的房地产业的。