商品房的查验和交接

第二节　商品房的查验和交接

一、商品房的查验和交接流程

①开发商发出接房通知。接房通知中包括接房的时间、须缴纳的费用、未按时接房的处理等。通知的形式有电话、传真、信件等。

②购房者缴纳有关费用。如房屋价款结算、物业管理费、公共维修基金等。

③验房。购房者对房屋进行验收，看是否存在质量问题，对发现的质量问题向开发商提出，开发商整改后再由购房者验房。

④购房者接收房屋。房屋验收合格后，开发商将钥匙交给购房者。一般而言，钥匙的交付是房屋交接的主要标志。

二、商品房查验的具体内容

（一）相关证明文件查验

1.提醒委托人应该向开发商索要的文件

建设部《关于印发〈商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定〉的通知》（建房〔1998〕第102号）第三条规定：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。”为了保证买受人的权益，必须在房地产开发企业交房时索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

（1）住宅质量保证书

《住宅质量保证书》是开发建设单位对商品住宅承担质量责任的法律文件。房地产开发企业将新建成的房屋出售给买受人时，针对房屋质量向购买者作出承诺保证的书面文件，具有法律效力。房地产开发企业应依据《住宅质量保证书》上约定的房屋质量标准承担维修、补修的责任。

按照《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条的规定，《住宅质量保证书》应当包括以下内容：

①工程质量监督部门核验的质量等级。

②地基基础和主体结构在合理使用寿命期限内承担保修。

③正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

④用户报修的单位，答复和处理的时限。

（2）住宅使用说明书

《住宅使用说明书》是指住宅开发建设单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅合理、安全、方便使用及相关事项的文本。

按照《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第八条规定，《住宅使用说明书》一般包含以下内容：

①开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；

②结构类型；

③装修、装饰注意事项；

④上水、下水、电、燃气、热力、通信、消防等设施配置的说明；

⑤有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；

⑥门、窗类型，使用注意事项；

⑦配电负荷；

⑧承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；

⑨其他需说明的问题。

（3）建设工程竣工验收备案证明

按照《建设工程质量管理条例》规定，“建设工程经验收合格的，方可交付使用”“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”。

2.提醒委托人携带必要的文件

有些文件在购房时已经交给买受人，在接房时需要凭此办理有关手续或进行房屋查验，房地产经纪人员应该提醒委托人携带。

（1）商品房买卖合同

商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋在房地产市场上销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同”。

（2）前期物业服务合同

前期物业服务合同是房地产开发企业和房地产服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。

（3）业主临时管理规约

业主临时管理规约是由房地产开发企业制定，买受人签字确认的规范区分所有建筑物或建筑区划内业主权利、义务、责任的法律文件。

（4）书面交房通知

根据《最高院商品房买卖合同司法解释》的规定，“房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”。通常是房地产开发建设单位在取得《建设工程竣工验收备案证明》后，向买受人发放商品房书面《交房通知》。

（5）代理查验房屋委托书

查验房屋应由买受人自己亲自负责，房地产开发企业也只将房屋交给买受人，别人无权接收房屋，而房地产经纪人员只有持有买受人的委托书才有权代理委托人进行房屋查验。

（二）商品房查验应准备的工具和仪器

房屋查验多以目测为主，但真正要说明问题、分清责任，还应辅以仪器和工具。

（1）测量距离的工具

为了核实房屋的面积和层高是否与合同相符，应该携带测距工具，主要有直尺、卷尺和激光测距仪等。

（2）裂缝宽度测试仪器

最近几年有关房屋裂缝引起的商品房质量纠纷比比皆是，因此查验时应该对房屋裂缝现状进行描述和记录。裂缝的宽度是表示房屋坏损程度的重要标志，是查验的主要内容。裂缝宽度测量仪器有裂缝宽度观测仪、裂缝放大镜、裂缝对比卡等。

（3）直尺

直尺是指带有刻度的尺，除了可以度量长度外，还可以测量墙体或地面的平整程度。一般是将直尺靠在平面上观察平面与直尺之间的缝隙，用以判断平面是否平整。

（4）塞尺

塞尺是测量间隙的薄片量尺，又称测微片或厚薄规，是由一组具有不同厚度级差的薄钢片组成的量规，是用于检验间隙的测量器具之一。

（5）水平尺

水平尺主要用来检测或测量水平程度的工具，可以根据水平泡的位置判断被检测物体的平面是否与水平面保持平行状态。

（6）垂直检测尺

垂直检测尺是检测墙面垂直度的工具。

（7）超声波探伤仪

超声波探伤仪是一种通过超声波受影响程度，来探测材料性能和结构变化的便携式无损探伤仪器。它能够快速、精确、便捷、无损伤地进行构件内部多种缺陷（裂纹、疏松、气孔、夹杂等）的检测、定位和判断。

（8）红外热像仪

红外热像仪是对温度值进行计算的一种检测设备。它可以通过非接触探测红外热量，将其转换生成温度值和热图像并显示在显示器上。

（9）非金属板厚度测定仪

非金属板厚度测定仪可以检测非金属材料（墙、梁、柱、木材、陶瓷等）的厚度，能实时显示当前厚度值，并智能判读和自动锁定厚度值，无需人工比对，避免了人工读数的误差。针对不同构件，还有一些专用厚度测试仪器，如楼板厚度测量仪。

（10）试电笔

试电笔也称为测电笔，简称“电笔”，是一种用来测试物体是否带电的电工工具。

（三）房屋的查验实操

1.环境查验

商品房的环境分为小区的周边环境和小区内的环境，包括交通、购物、教育、景观、绿化、基础设施和配套设施等。房地产经纪人员在现场查验，主要应该对照房地产开发企业销售时的承诺，将所发现的问题记录在查验报告中，并提醒买受人与出售人交涉。

2.户外查验

户外部分属于业主共有财产，应由物业管理企业负责查验。但有些部位直接影响房屋使用，房地产经纪人员也需要重点关注。

（1）建筑物外饰面

查验时必须注意观察外墙是否有裂缝，楼层较低时可用望远镜观察；楼层较高时，可在阳台上观察委托查验单元的外墙装饰面。

（2）电梯

电梯属于特种设备，国家有专门的管理部门，商品房投入使用前必须由其检查验收方可使用。房地产经纪人员查验时，应该注意查阅相关文件并注意轿厢内是否有检查合格的标志。

（3）入户门

入户门是商品房专有部位和共有部位的分界线。现在商品房的入户门大多是防盗门，主要是查验它的使用功能和外观。使用功能上，主要应对照说明书检查是否相符，合页、门锁以及对讲设备应重点检查；外观主要看表面是否洁净、平整、光滑，有无划痕和碰伤等。

（4）采光

现场查验时，房地产经纪人员应注意房屋的采光问题，如房屋的窗前有无遮挡物，对于楼层较低的房间更要注意，如果与承诺不符应提醒委托人。

3.户内查验

户内查验是房屋查验的重点，包括空间大小、结构、装修和设备等。

（1）空间

①面积（建筑面积、使用面积、套内面积、公摊面积等）。商品房的销售面积为所购套内建筑面积与应分摊的共用建筑面积之和，即：

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的共用建筑面积

套内建筑面积=墙体截面面积+使用面积+阳台面积（如未封闭按1/2计算）

房间大小可用激光测距仪测量并自动计算面积，最后相加求出使用面积。墙体面积可以用厚度测量仪测量厚度，用激光测距仪测量长度，然后求出面积。

②高度。房屋的高度有层高和净高之分。在售房时，房地产开发企业对于这些内容应有承诺，验房时房地产经纪人员应予以核实。净高容易测量，用激光测距仪可以直接测得；层高比较麻烦，按照《住宅设计规范》规定“层高是上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离”，层高实际上等于净高加上楼板厚度。楼板厚度可用厚度测量仪测出，加上净高即可得出层高。

（2）结构

检查结构构件有无裂缝，需要检查的部位主要有梁、板、柱、墙等。如果在某个部位发现有裂缝，首先要看是装饰装修表面裂痕，还是混凝土本身裂缝。查验所关注的应该是混凝土裂缝，这种裂缝宽度只要超过0.05毫米就可以用肉眼看到，宽度的大小可以用裂缝宽度放大镜、裂缝对比卡、塞尺和裂缝宽度测试仪等测量。裂缝深度可用超声法检测，长度可用各种尺测量。查验报告应包括裂缝的位置、形式、走向、长度、宽度、深度和数量等情况。

（3）装修

现在出售的商品房有毛坯房和装修房两种。装修房的装修程度和档次有很大差别，验房时主要根据购房时房地产开发企业的承诺进行验收。

①装修最低标准。查验时应注意房屋全部外饰面（包括阳台、雨篷）应按设计文件要求完成装修工程。

房间内采用预制楼板或现浇板顶棚的，顶棚和墙面应用腻子找平，达到板缝密实、无裂缝，接搓平顺、无错台，表面平整、线角顺直；各房间的基层地面混凝土应做到表面平整、压实，达到粘结牢固，不起鼓、无裂缝。按照《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》4.2.11的要求，普通抹灰立面垂直度、表面平整度和阴阳角方正度都应在4毫米以下。查验时可用2米垂直测尺检查垂直度，用直尺或靠尺以及塞尺检查表面平整度。

②约定的装修标准。按照房地产市场上习惯说法，装修大致可分为简装、精装、豪华装。这几种装修之间并无严格界限，买受人必须在购房时与房地产开发企业约定清楚，应包括各个部位装修材料的品牌、颜色、规格、价位和施工工艺等。

按照常规，简装房的厨房和卫生间应进行最基本的装修，配置最基础的设备，其他房间的地面、墙面和顶棚顶面可有简单造型或平顶，房间内配置了室内门和简单的灯具，地面铺装普通抛光砖或瓷砖。无论哪种规格的装修，都要镶贴面砖。对于镶贴工程，《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》有具体的质量要求。镶贴必须牢固，表面平整，接缝平齐、光滑，缝宽均匀一致，无空鼓。饰面砖镶贴的允许偏差和检验方法应符合下表规定。

饰面砖镶贴的允许偏差和检验方法

精装房所有房间的固定面应全部铺装或粉刷，厨房和卫生间的设备全部安装完成，橱柜采用工厂生产的标准化橱柜；各房间顶面有一定的造型，装修材料材质细腻、环保，地面采用品牌玻化砖、仿古砖或石材等中高档材料；室内墙面采用高级壁纸或高级乳胶漆；室内地面采用高档地砖或复合地板；室内天花板用石膏板吊顶、高级乳胶漆；户内窗采用优质断桥隔热铝合金、中空玻璃；窗台采用大理石台面；内门至少用高级空心压缩门，配高级五金件插座。

豪华装的房屋较精装房档次更高一些。精装房突出的是“精”字，主要表现在施工工艺更加细腻；而豪华装主要体现采用的装修材料更加高档，一般要用知名品牌。所以查验豪华装的房屋，要注意装修材料的品牌是否与房地产开发企业的承诺一致，如果可能还要辨别一下材料的真伪。

窗扇和门扇也属于装修。商品房都有窗户，入户门都是防盗门，门框和门扇齐全。而室内门不尽相同，门的质量和材料差别很大，现在有金属门、塑料门和木门三种。毛坯房没有室内门门扇，但有入户门。简装房、精装房和豪华装室内门的差别主要是材料和样式。

（4）设施设备

①给排水。房屋查验涉及给排水设备的主要是专有部分。查验给排水设备时主要查验管材和管件的品牌、规格、颜色等是否与房地产开发企业承诺的一致，以及是否有产品合格证书。给水设备要注意每个节门是否开关正常，另外还要注意计量表的读数，记载下来以便与房地产开发企业结算水费。

②采暖。如果是在采暖期，设备的查验比较简单，主要看是否有跑冒滴漏，温度是否达标等；不在采暖期时，要查验横竖管道的倾斜是否在允许值范围之内。查验散热器时，散热器组对应平直紧密，根据片数的多少其允许偏差不一样，一般在4～6毫米；散热器支架和托架的安装位置应准确，埋设应牢固；散热器垂直度用吊线和尺量，允许偏差值在3毫米之内。

③卫生间设备。主要是查验卫生洁具品牌与开发商承诺的是否一致，进水管和排水管的连接是否严密，不得渗漏。

④卫生间防水。有防水要求的房间，地面应符合防水层、保护层的要求，做到无渗漏，在查验时应进行闭水实验。如果该查验对象竣工验收时已经通过了闭水实验，则只要看实验记录或相关证明材料即可。如果缺少证明材料或委托合同已将闭水实验约定在查验范围之内，则应进行闭水实验。

另外，地漏与泛水坡度应符合设计要求，不倒泛水，接口严密平顺，无渗漏。

⑤电气设备。商品房户内电器设备较多，主要有电表、开关、插座、电线、电闸、视频对讲电话、自动防火报警器、电视插口、网络插口等。电器设备都有验收标准，可对照逐一查验，也可以查验竣工验收记录。另外，还要测试各电器主要功能并记载电表读数。

⑥燃气。燃气设备比较特殊，没有专业资质的单位不能随便触动相关设施设备，所以只查验相关文件即可。对于精装房和豪华装房，注意查验燃气表以下的管道和灶具是否与房地产开发企业承诺一致，以及燃气灶开关是否灵活等。

（5）动产查验

有些“拎包入住”的商品房，带有电器、家具和其他用品等动产，也在查验范围之内。查验时，应根据事先的约定查验其数量和质量。

三、商品房交接

（一）办理有关设施使用手续及交费

商品房入住时，必须先办理各种设施设备启用手续并缴纳各种费用，查验时应该记载下来，以便与房地产开发企业交涉和结算。

①水。房屋买受人入住时，通常是预交一部分水费，然后每月再按常规继续缴纳。

②电。有些项目由于开发前期存在某些问题，所以居民入住后一直按商业用电缴费或临时用电缴费，引起许多纠纷。因此查验时，一定要与房地产开发企业就此问题形成书面约定。

③燃气。办理好开户手续，费用由燃气部门收缴。

④供暖。应与供热部门签署供热服务合同，一般预交一年供热费。

⑤电话。如果需要安装固定电话，可与通信部门签订合同安装电话，初装费一般由买受人缴纳。

⑥网络。现在互联网使用比较普及，买受人可以通过比较，自己选择。

⑦有线电视。有线电视可以通过光纤或宽带同轴电缆将多个频道的视频信号传送到各个家庭，如拟使用可与相关公司签约启用。

⑧车位。车位使用应与房地产开发企业协商签约。

⑨公共维修基金。有的地区公共维修基金完全由买受人缴纳，有的地区则由房地产开发企业和买受人共同缴纳。如果是前者，应在缴款后确认资金已到业主名下；如果是后者，应该查验房地产开发企业缴纳资金的证明，并在买受人缴款后确认业主名下有这两笔资金的合计。

（二）交接手续

1.房屋验收记录表和房屋交接表

“房屋验收记录表”在查验时填写。“房屋交接表”应将需要移交的所有动产和不动产的名称、数量和质量列清楚，交接双方签字确认。

2.查验发现问题和解决方案

根据查验记录将存在的问题整理形成书面材料，其中包括房屋质量现状、存在的问题，形成解决问题的方案。

3.领钥匙

以上手续办理后，应找房地产开发企业领取钥匙。这里所说的钥匙包括入户门的钥匙和进入小区的门禁磁卡以及各种能源表盒的钥匙。