存量房的查验和交接

第一节　存量房的查验和交接

一、存量房的查验与交接的流程

存量房的查验分为两类情况，一种是买卖情况，一种是租赁情况。本节主要阐述买卖情况的查验事宜。租赁情况查验，主要包含其中的房屋质量查验、相关物品查验及相关税费结算。

存量房买卖情况的查验与交接流程如下所示：

存量房买卖情况的查验和交接流程

二、存量房查验的具体内容

1.查验权属状况

权属状况是房屋查验的主要内容之一，产权带有瑕疵的房地产，其价值也会因此而骤减。 《中华人民共和国物权法》规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。所以，要想了解房屋权属状况，应先到政府的产权登记管理部门查阅登记簿。

2.查验相关证明文件

房地产经纪人员应协助买方向卖方索取相关证明文件。特别是对于一些多年未入住的房屋，房地产经纪人员有义务提醒买方，要检查验收楼盘交付使用的证件是否齐备。主要有：

（1）管理规约

管理规约是房地产使用过程中，业主与业主之间以及业主与管理者之间有关物业管理事项的约定，涉及该宗房地产共有权利和专有权利之间的关系，买受人必须向出售人索要并认真阅读。

（2）物业服务合同

物业管理是房地产消费过程中必须的服务，每个业主都与物业管理企业有合同关系。但物业服务合同是业主大会与物业管理企业签订的，而由业主享受权利并承担义务。合同中应写清物业管理服务内容、标准以及应缴费用，买受人应该持有一份合同，以保证自己的权益。

（3）各种设施设备使用证

房屋使用中需要水、电、燃气、有线电视和供热等各种设施设备。使用这些设施设备需要办理相关手续取得用证或签署合同，房屋交接时也要悉数索要使用证书。

（4）各种缴费单据

房地产在消费过程中会发生各种费用，在办理房屋交接时，应结算清楚，所以应该索要各种缴费单据。

3.查验房屋质量

房地产经纪人员在协助买方查验房屋时，如果房屋是清水房，可以参考新建商品房查验时的标准。如果是装修房屋，须注意查看工程质量，如门、窗、天花、墙壁、地面的质量等；检查水、电是否正常，用水通道是否畅通，有否渗漏等；检查室内各项设备是否工作正常，如有任何问题，原业主必须配合新业主维修。

4.查验装修情况

如果是装修房屋，房地产经纪人员应协助买方查验装修的状况、装修水平和程度如何。另外，还要协助买方了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便买方重新装修。

5.查验附送物品

在二手房买卖市场上，大部分是一些带装修的房屋，在交接时，房地产经纪人员需要协助买方根据《存量房买卖合同》查验物品清单及数量，特别是对于一些家具、家电产品列明的型号、牌子应该进行一一核对。

6.查验户籍是否迁出

有的业主户籍仍挂在已出售的物业上，在房屋查验时应及时要求对方按时把户籍迁出。

7.查验租赁关系是否转移

如果转让的房屋在转让之前带有租约，而且租赁合同并没有到期，那么，在房屋交接时必须办理租赁关系的转移。

三、办理相关过户手续

房地产经纪人员应该协助买卖双方到相关服务部门，办理水、电、气、供暖、有线电视、网络、物业管理等过户手续。能新开户的用户，房地产经纪人员可以建议原业主自行注销相关服务，新业主再行申请新的用户服务，避免相关费用结算的纠纷。

四、房屋使用环节的税费结算

费用问题是存量房交接中经常出现的纠纷。房地产经纪人员协助新业主在进行房屋交接时，必须确认原业主是否结清水电、燃气、电话、电视、网络、物业管理、车位等费用，以免自己承担不必要的费用。

在税费结算时，有如下操作步骤：

（1）确定费用交割时间

房地产经纪人员应该协助买方与卖方确定相关费用的交割时间。在签订《存量房买卖合同》时，双方约定了房屋的具体交付时间。交付时间，一般来讲，就是房屋使用环节的费用交割时间。

（2）费用计算

依据费用交割时间，查看相关测量用表，抄写相关数字，以及通过向卖方索要最新缴费凭证或是到相关部门查询最近缴费情况，确定费用结算的起止时间或是起止数字，房地产经纪人员应协助买卖双方，根据相关部门收费的规定，计算出相关费用。

（3）费用支付

费用支付分两种形式：

①买方还有尾款未付，买方扣除使用环节税费后支付尾款。

②买方已结清尾款，卖方向买方支付房屋使用环节的税费。

五、存量房房屋的交接

房地产经纪人员协助买方方查验完毕后，房屋状况符合合同的相关约定，买方签订《收房确认书》，房屋即交接完毕。

【范本】

收房确认书

甲方：___________（卖方/出租方）

乙方：___________（买方/承租方）

见证方：___________公司

甲乙双方经友好协商，就位于___________之物业（下称“该物业”）达成交易。现甲乙双方在见证方在场见证下，同意并确认以下内容：

一、电表数：___________度

二、水表数：___________度

三、燃气表数：___________度

四、现已检查并同意以该物业之现状收房，该物业之现状是指：

□不带家具电器、不带租约

□有家具电器（详见《家具电器清单》），并确认已移交、接受家电清单所列之全部家电电器。

五、现确认该物业在____年____月____日前所产生的一切相关费用（包括水费、电费、燃气费、电话费、有线电视费、物业管理费、垃圾费等）及一切相关债权债务（包括产权纠纷、债务、税项、租赁及清还抵押等）均与乙方无关，由甲方支付及清理，自____年____月____日起所产生的有关费用由乙方支付。

六、乙方已确认收到甲方交来该物业的全部钥匙（共________把）。

七、本确认书一式三份，自签订之日起生效，均具有同等法律效力，甲乙双方各执一份，另一份交由见证方持有。

八、备注：

甲方：　　　　　　　乙方：　　　　　　　见证方：

日期：　　　　　　　日期：　　　　　　　日期：