土地价格与地租的变化

第三节　土地价格与地租的变化

一、土地价格的决定及其趋势

土地价格并不是土地自身的价格，而是土地在使用中所能提供的长期地租价格，是资本化的地租，即土地价格可以看作是按利息率计算的地租价格。一个投资者将一笔资金购买土地所带来的地租，应相当于将这笔资金存入银行所得到的利息。因此，土地价格＝地租／利息率。正是在这个关系上说，土地价格是按利息率计算的地租价格，是地租的资本化。

土地价格是地租资本化的年限。由于地租是土地所有权和经营权分离的结果，对土地所有者而言，地租体现了所有权；而对土地经营者，支付地租是为了获得土地的经营权，所以这种土地价格并不是产权的转让，只是较长期的出租，就如长期的贷款一样。可见，土地价格是一定年限的年地租的乘积，是这个地租资本化的年限。

理论上土地价格取决于地租和利息率两个因素，地价与地租成正比，与利息率成反比。但土地的市场价格则还要受到地产市场供求规律的调节，并且还会受到土地的资源价格即租金等的影响。

地租有时是指纯粹为使用未开发土地（生地）而支付的租费，包括绝对地租、级差地租和垄断地租。但通常所讲的地租是和已开发土地（熟地）联系在一起的，即是租金。租金是在地租的基础上，加入开发土地投资的补偿费用，包括投入土地的固定资产折旧费和利息。如果在租约期内，承租人可以将它们并入地租，通过地产二级市场把土地转租给第三者。如果租约期满，承租者应将这些固定资产包括房屋，连同土地完整地无偿交给土地所有者，土地所有者将有关费用并入级差地租Ⅱ，形成新的地价，再出让其土地使用权。

由此可见，土地价格的内涵包括两个部分：一是真正的地租；二是土地资本的折旧和利息等形成的租金。土地价格就是上述两部分之和的资本化。

土地价格与一般商品的价格决定不同，不是以价值为基础、由社会必要劳动量所决定，而主要由地租或其他收益决定。具体主要由以下因素所决定：（1）绝对地租、级差地租、垄断地租。（2）土地的价值补偿和利息，即指投在土地上所耗费的劳动，包括现在投入的劳动耗费和过去投入的劳动耗费的总和。（3）土地上固定资产的折旧和利息。（4）土地使用权出让的期限。（5）银行利息率水平。作为计算土地价格所依据的利息率，应该低于其他较长期投资的利息率。（6）对土地的需求状况。（7）国家的经济政策及其土地的利用规划。（8）土地投资者的理性预期。

随着现代市场经济的发展，科学技术的日益进步，人口的不断增加，土地价格呈现上涨的趋势。究其原因：

一是国家工业化、现代化和人口的城市化，引起第二、三产业的大发展，使人口大量从农村向城市集聚，导致城市人口迅速增加，人们收入水平的提高和家庭小型化趋势，对土地的需求日益增大；而土地是不可再生资源，并且替代弹性小，位置固定，供给有限。这就造成地价尤其是城市土地的价格不断上涨。

二是科学技术的进步与普及，促使资本有机构成不断提高，平均利润有下降的趋势，从而使得利息率也有下降的趋势，致使土地价格提高。

三是随着城市现代化的发展，在城市建设中不断投入大量的各种开发、建设资金，不仅使土地资产显著增大，提高了土地价格；而且市政交通及其他基础设施也会因此更加完善，城市以及周围的社会经济环境质量不断改善，土地收益将会随之增加，从而使地租也提高。

二、现代农业与土地关系的演进

在现代，生物技术和信息技术的突破性进展，以及在农业领域的成功应用，使农业生产从主要依赖土地和劳动获得较多的产出，转向以人才、技术、信息和管理及其他生产要素为主推动农业的增长，致使一些发达国家的农业发生了重大变化，具有新的特点：

1．农业生产的工业化和现代化。机械化和在电气化基础上的半自动化、自动化，已基本普及农业生产和服务的各个环节，生物技术和管理技术等现代科技成果，已经在农业生产和服务领域大量应用，成为提高农业劳动生产率的最重要的因素。

2．农业生产的专业化和社会化。农业生产的专业化程度越来越高，出现了地区农业生产的专业性分工、农场经营的专业性分工和农业生产服务的专业性分工。农业产业已经细化为有机农业、基因农业、精细农业、园艺农业、工厂农业和订单农业。农业生产的专业化的发展，促进了农业生产的社会化，农业的纵向联系和横向联系日益加强，农业的产前、产中、产后和生产服务部门得到了迅速的发展。

3．农业生产的企业化。在农业生产现代化、专业化和社会化的条件下，产生了以农业为主体的农工商一体化的综合经营性公司，使农业生产采取了市场化经营和企业化经营，从而构成农产品生产、加工、运输和销售的跨行业的完整农业社会化体系。

同发达国家的家庭农场相比，我国农村的土地家庭联产承包制存在很大差距：土地分散、组织化程度低、经营规模小、市场主体弱、科技含量少、经济效益差。由于是按人均承包农田分散耕种，不利于达到规模经营，有碍商品化和市场化程度的提高；还会因人口的增加，承包地将越分越小，不利于机械化耕作及投入的增加。还由于农户未付出代价就获得承包地的经营权，进行无代价经营，使得农民在收入多元化和农业生产比较利益下降的情况下，逐渐将土地作为从事非农产业的最终退守地，使土地利用率下降；同时，对无代价获得土地经营权有一种不安全感，再加上承包期较短，致使农民对土地投资的欲望不高，对土地经营短期化。

改革和完善土地承包制，调整农业组织形式，必须从提高农业规模效益出发，通过土地使用权的有偿转让，引导土地的合理流动和适度集中，发展家庭农场式的农业经营规模组织，把农民培育成真正独立的市场竞争主体。可以主要采取以下形式：

1．专业家庭农场。把现有分散的一家一户种几亩责任田、口粮田的超小规模农业经营，通过土地使用权的有偿转让，逐步集中由农业专业户采取农场式经营。土地扩大到50～200亩以上，全面实行机械化、科学化耕作。这种家庭农场可以是专业粮食、蔬菜或其他经济作物的种植，也可以是畜牧场、养殖场。

2．农业股份合作社。它是指农垦以土地、技术、资金或其他生产要素投入作为股份，并按投入的股份多少享有相应的权利和履行应尽的义务经济组织。可以是农业生产性合作，也可以是流通领域供销性合作，形式多种多样。这种农业合作社通过对生产要素的分化组合，实现了大规模的分工、分业生产，把分散的家庭农业的经营活动，融入到社会现代化生产体系，从而最大限度地发挥整体效应和规模效应。

3．农地实行租赁制。用租赁合同代替承包合同，在租赁合同中规定农民集体和农户双方所具有的权利、应承担的责任和义务；农民集体有权收取租金和落实粮油征购任务，并组织实施农业基础性建设和村镇合理布局。实行土地经营的永佃制，其租期应以个人的生命期为限，从而增强农民对土地经营权的稳定安全感，以增加土地投入。农地实行租赁制的意义在于：一是可以把市场机制引入农业土地经营，打破土地承包和经营权凝固不变的格局，有利于实现土地的规模经营；二是加强农民经营主体地位，提高农民的风险意识，减少土地的浪费；三是可以保证国家和个人增加对土地的投入；四是土地所有权和经营权分离更为清晰，有利于农民集体土地所有权和农户土地经营权的有效运作。

4．土地承包制实行股份化改诰。将每个农民拥有的土地承包经营权转化为股权，价值为土地预期产出的市场价格。股权可以依法转让、出租、抵押、入股和继承。如果该农民外出务工或在乡镇企业工作，其所拥有的股权，由村民委员会以招标形式，向村内外转让。承包费按期限一次付清，其中的一定比例给转出股权的农民，剩余的用于村公共设施投资。一旦该农民失去工作回到村中，再向经营者按照其实际承包期，退还一定费用后继续耕种。这样做，耕地相对集中，在自然村或乡范围内实现规模经营，使土地资源得到合理配置，而土地承包制对农民所具有的社会保障功能依然存在。