如何实地看房

六、如何实地看房

买房者在通过广告等手段获取楼盘信息后，还必须要到楼盘现场进行实地看房。看房内容可归纳为“五观十五查”，“五观”就是考察楼盘的外部因素，“十五查”就是考察楼盘的内部因素。下面分别叙述，供买房者参考。

一观地段。

房产作为不可动的资产，所处地段对其使用和保值、增值起着决定性的作用。房产作为一种最实用的财产形式，即使主观上买房的首要目的是为了居住，但房产客观上，其价值也随时间推移而增加。房产能否升值，所在的区位是一个非常重要的因素。

二观价格。

大家都明白，买房子当然绝不是越便宜越好，关键是要看性能价格比，也就是说是否物有所值、价格合理。购房者看中某一楼盘后，应当尽力克制购买冲动，耐心对同一区位、同等档次楼盘的性能进行比较，同时还要问清实价。

对有意购买的几个项目进行性能与价格的比较时，首先要弄清报的价格到底是什么价，有的是“开盘价”，即最低价；有的是“均价”；有的是“最高限价”；有的是整套价格；有的是套内建筑面积价格……弄清（或换算）所选房屋的实际价格是最重要的，因为这几种价格出入很大，不弄明白会影响购房者的判断力。房屋出售时是“毛坯房”、“初装修”还是“精装修”，也会对房屋的价格有影响，比较房价时应考虑这一因素。

当几个楼盘站到同一起跑线上后，购房者首先可以将大大超过预算和性能过差的楼盘剔除，然后再综合比较。一般来讲，性能越好的楼盘越贵，此时就需要冷静分析：哪些性能是必需的，哪些性能对自己无用，对于那些只会增加房价的华而不实的卖点性能一定要果断“割爱”。

三观交通。

交通便利的地方给购房者的生活起居带来了方便，同时，便利的交通也给房产带来升值的潜力。交通是人流的载体，人流是钱流的载体。交通和人气都是钱财的外在表现形式。

四观配套。

居住区配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。稍大的居住小区内应设有小学、菜店、食品店、小型超市等。

五观规划。

看一个区位的潜力不仅要看现状，还要看发展。一个各项市政、交通设施不完善的区域，其房产价格自然不会高，当各项设施完善之后，则房产大幅升值是必然的。区域环境的改善会提高房产的价值，例如城市快速线的落成，就使得周围房地产价值成倍增长。研究城市规划，分析住宅所在区位的发展潜力，对购房者十分重要。

楼盘的“十五查”，重点在于“比较”，以确保企业诚信、房屋性价比、房屋的升值潜力。

一查开发企业实力。

企业实力是看房的一个重要因素。可以说，实力越大的企业，所做的小区品质就越好。在当前，市场竞争越来越激烈的情况下，只有有实力的企业才能在市场上生存下去。因此，对购房者来说，选择实力企业开发的楼盘，比较有保障。看开发企业实力应该主要看：企业资质、企业注册资金、企业开发小区规模、企业开发项目声誉、企业社会荣誉等等。

二查区内交通。

居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。目前“人车分流”是楼盘的重要卖点，汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰，因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，小区内的步行道兼有休闲功能，可大大提高小区环境质量，但这种方式造价较高。

人车混行的小区要考察区内主路是否设计得通畅，是否留够了汽车的泊位，停车位的位置是否合理。另外，汽车泊位还分为租赁和购买两种情况，购房者有必要搞清楚：车位的月租金是多少；如果购买，今后月管理费是多少，仔细算一笔账后再决定是租还是买。

三查区内配套。

目前在售楼书上经常见到的“会所”，指的就是住区居民的公共活动空间。大多包括小区餐厅、茶馆、游泳池、健身房等体育设施。由于经济条件所限，普通老百姓购买的房子面积不会很大，有了会所，老百姓所享受的生活空间就会远远大于他自己的购房面积。随着居住意识越来越偏重私密性，休闲、社交的需求越来越大，会所将成为居住区不可缺少的配套设施。会所有哪些设施，收费标准如何，是否对外营业，预计今后能否维持正常运转和持续发展等问题，也是购房者应当了解的内容。

四查绿化。

目前住宅项目的园林设计风格多样，有异国风光的翻版移植，有欧陆风情的情景再现，这就需要购房者用心观察、琢磨了。但是居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值得注意的是：“绿地率”与“绿化覆盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些房地产商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于30%。如果住区绿地率能达到40%甚至50%，就比较难得了。

五查布局。

建筑容积率是居住区规划设计方案中主要技术指标之一。这个指标在商品房销售广告中经常见到，购房者应该了解。

规划建设用地面积指允许建筑的用地范围，其住区外围的城市道路、公共绿地、城市停车场等均不包括在内。

一般来讲，规划建设用地范围内的总建筑面积乘以建筑容积率就等于规划建设用地面积。

容积率高，说明居住区用地内房子建的多，人口密度大。一般说来，居住区内的楼层越高，容积率也越高。以多层住宅（6层以下）为主的住区容积率一般为1.2～1.5，高层高密度的住区容积率往往大于2，在房地产开发中为了取得更高的经济效益，一些房地产商千方百计地要求提高建筑高度，争取更高的容积率。但容积率过高，会出现楼房高、道路窄、绿地少的情形，将极大地影响居住区的生活环境。

容积率的高低，只是一个简单的指标，有些项目虽然看上去容积率不高，但是为了增大中庭园林或是避开地下车库，而使得楼座拥挤一隅也是不可取的。

六查日照。

万物生长靠太阳，对经常在家的老人和儿童来说，阳光入室是保证他们身心健康的基本条件。有效的日照能改善住宅的小气候，保证住宅的卫生，提高住宅的舒适度。住宅内的日照标准，由日照时间和日照质量来衡量。按照《住宅设计规范》规定：“每套住宅至少应有一个居住空间能获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过4个时，其中宜有两个获得日照。”居住小区内的住宅“户户朝南”往往是房地产商的强劲卖点，但值得注意的是：有些住宅楼南北之间间距达不到规范要求，南向窗面积很小或开在深凹槽里，往往使住宅不能获得有效日照。

七查户型。

平面布局合理是居住舒适的根本，好的户型设计应做到以下几点：①入口有过渡空间，即“玄关”，便于换衣、换鞋，避免一览无遗。②平面布局中应做到“动静”分区。动区包括起居厅、厨房、餐厅，其中餐厅和厨房应联系紧密并靠近住宅入口。静区包括主卧室、书房、儿童卧室等。若为双卫，带洗浴设备的卫生间应靠近主卧室。另一个则应在动区。③起居厅的设计应开敞、明亮，有较好的视野，厅内不能开门过多，应有一个相对完整的空间摆放家具，便于家人休闲、娱乐、团聚。④房间的开间与进深之比不宜超过1∶2。⑤厨房、卫生间应为整体设计，厨房不宜过于狭长，应有配套的厨具、吊柜，应有放置冰箱的空间。卫生间应有独立可靠的排气系统。下水道和存水弯管不得在室内外露。

八查通风。

在炎热的夏季，良好的通风往往同寒冷季节的日照一样重要。如果住宅有南北两个朝向，夏季能有穿堂风，比住宅中所有居室都朝南，但没有穿堂风的要好。一定要注意住宅楼是否处在开敞的空间，住宅区的楼房布局是否有利于在夏季引进主导风，保证风路畅通。有些楼房，从户型设计上看通风情况良好，但由于围合过紧，或是背倚高大建筑物，致使实际上无风光顾。

九查设施。

住宅设备包括管道、抽水马桶、洗浴设备、燃气设备、暖气设备等等。主要考查设备质量是否精良、安装是否到位，是否有方便、实用、高科技的趋势。另外，也应当注意配套设备技术的成熟度，即是否被广泛使用，是否经过市场检验。一些房地产商为制造卖点，盲目使用不成熟的高科技产品，最终有可能造成用户的使用不便或是高额支出。

十查隔音。

噪声对人的危害是多方面的，它不仅干扰人们的生活、休息，还会引起多种疾病。《住宅设计规范》规定，卧室、起居室的允许噪声级白天应小于50分贝，夜间应小于或等于40分贝。购房者虽然大多无法准确测量，但是应当注意：住宅应与居住区中的噪声源如学校、农贸市场等保持一定的距离；临街的住宅为了尽量减少交通噪声应有绿化屏幕、分户墙；楼板应有合乎标准的隔声性能，一般情况下，居室不能紧邻电梯布置以防噪音干扰。

十一查私密性。

住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外，还必须考虑视线的干扰。一般情况下，人与人之间的距离24米内能辨别对方，12米内能看清对方容貌。为避免视线干扰，多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜，高层住宅的侧向间距宜大于20米。此外，若设计考虑不周，塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视”现象，选择住宅时应予以注意。

十二查结构。

住宅的结构类型主要是以其承重结构所用材料来划分的。目前常见的住宅结构有砖混结构和钢筋混凝土结构。

砖混结构的主要承重结构是黏土砖和小部分钢筋混凝土构件，只适用于多层住宅，它的优点是造价低，保温、隔热性能好，便于施工。缺点是房屋开间、进深受限制，室内格局一般不能改变，墙体结构占据空间过多，整体性、耐久性较差。

钢筋混凝土结构适用于中高层住宅，其中高层住宅以全现浇剪力墙结构为佳，多层或小高层、高层住宅常用的有框架结构、大模结构、大板结构等。总体说来，钢筋混凝土结构抗震性能好，整体性强，防火性能、耐久性能好，室内面局较砖混结构灵活。但这种结构的施工难度相对较大，结构造价也相对较高。

十三查分摊。

商品房的销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积；套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。套内建筑面积比较直观，分摊的公共面积则可能会有出入。分摊的公共建筑面积包括公共走廊、门厅、楼梯间、电梯间、候梯厅等。购房者买房时，一定要注意公摊面积是否合理，一般多层住宅的公摊面积较少，高层住宅由于公共交通面积大，公摊面积较多。同样使用面积的住宅，公摊面积小，说明设计经济合理，购房者能得到较大的私有空间。但值得注意的是：分摊面积也并不是越小越好，比如楼道过于狭窄，肯定会减少居住者的舒适度。

十四查物业。

买房时，购房者一定要问问，物业公司是否进入了项目，何时进入项目。一般来说，物业公司介入项目越早，买房者受益越大。

若在住宅销售阶段物业公司还没有介入，房地产商在物业管理方面做出许多不现实、不合理的承诺，如物业费如何低，服务如何多等等，待物业公司一核算，成本太高，承诺化为泡影，购房者就会吃亏上当。

物业管理是由具备资格的物业管理公司实施的有偿服务，小区物业管理费标准因住宅等级、服务内容、服务深度而异。物业管理费都哪些内容、小区停车位的收费标准、车位是租是卖等，买房前都应问清楚，以便于估算资金，量力而行。

其实，一些房地产商将低物业收费作为卖点实在没有什么可信度，因为物业收费与房地产商根本没有什么太大关系。项目开发、销售完毕，房地产商就拔营起寨、拍拍屁股走人了，住户将来长期面对的是物业管理公司，物业管理是一种长期的经营行为，如果物业收费无法维持日常开销，或是没有利润，物业公司也不肯干。一般来说，规模较大的社区能够为餐馆、超市、洗衣店、会所等项目提供充足的客源，住户也相对容易得到稳定、完善和低价的物业服务。

十五查面积。

住宅档次的高低其实不在于面积的大小，专家认为，三口之家面积有70～90平方米就基本能够满足日常生活需要，关键的问题在于住宅是否经过了精心设计、是否合理地配置了起居室、卧室、餐厅等功能，是否把有限的空间充分利用了起来。