物业公司的建设与运作

（三）物业公司的建设与运作

物业服务企业是居住区物业管理的具体实施单位。三林镇在物业管理工作中，切实按照《物业服务合同》的约定做好物业服务工作，认真贯彻“便民、利民、为民”的服务宗旨和《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》等法规、规章，努力为居民提供质价相符的物业服务，及时解决业主的“急难愁”问题。主动接受居民区党组织和居民委员会的指导和协调，自觉倾听居民意见，努力提高物业服务水平。为提升物业管理水平并完善居民居住环境，2008年三林镇抓住“迎世博”的机会投入了1　500万元对老的居民小区进行整新。在强化“物业规范化运作”和“改善小区环境”两步走的模式中，三林镇采用“优胜劣汰、树立典型、淘汰末位”的原则，在2008年11月由镇财政支持的“镇属”性质的物业公司出台。三林镇现有物业服务公司36家，其中一级资质5家，二级资质8家，三级资质20家，无资质3家。物业服务小区108个，物业小区共可分为6个板块:华城板块、杨思板块、杨东板块、杨南板块、联丰板块和世博、永泰板块。目前，全镇36家物业公司所服务的93个完整小区，运营良好的占总数的45%，且均为高档及普通商品房小区，小区的物业费收缴率均能达到80%～85%。剩余55%运营存在问题的小区多为动迁（配套商品房）及售后公房和不成套公房，小区的物业费收缴率普遍不到60%（其中申申、上钢、华沙物业所服务小区不到40%，以华沙、申申物业的范围最大），全镇有20个居民区（涉及14家物业公司）已经打算退出小区的管理服务（见表6－2）。

表6－2　三林镇各类社区小区物业费收缴率情况

“镇属物业”是三林社区建设中的一个特色。由于三林镇地处城乡结合部，在城市化过程中，大量农民在动拆迁过程中失去了原有的土地和房屋，动迁到新建的居民小区，享受了比以前好的绿化和治安，但是在进入新的居住环境后对于物业费的缴纳存在抵触情绪，这样一来如果在这种类型的小区引入市场化物业公司，那么在开展物业管理中往往存在收费难和管理难的问题。为了改善居民的居住环境和居住质量，三林镇出资成立了自己的镇属物业公司实施对部分居民小区的物业管理。因此，这种举措使居住小区的环境得以改善，也维护并促进了小区物业公司、业主委员会和居民委员会三驾马车的顺畅运行。

当然，各物业服务公司在运行过程中，尚存在许多发展性难题:保安、保洁、保绿、维修等管理服务不到位以及物业费收缴率低等，并主要以动迁房小区及售后公房小区为主。其发生的原因是:一方面，动迁房及售后公房等低收费标准小区所缴纳的物业管理费不足以保证物业公司的正常运作（每月4．5～7．5元的物业费收不足，职工的工资却逐年上涨），物业公司便减少服务人员数量、降低服务标准，以致形成恶性循环；另一方面，部分动迁房小区居民把动迁过程中产生的不满带到居住小区，以种种理由拖欠、拒缴物业费，造成物业公司运营困难。社区物业管理与服务水平的提升任务艰巨。新区政府将给予物业公司0．2元/平方米的财政补贴。镇政府投入资金提高薄弱小区设施完好率，政府补贴控制在总投资的2/3以内，已成立业委会的小区维修基金列支1/3，以期从硬件上提高小区业主的满意度，打破恶性循环，将小区的物业管理与服务引入良性发展轨道。通过申申物业“老店新开”、补充维修基金（总计约1　500万元，海阳居委和长清居委约各半），或作业班组重组及选拔改组的物业公司经理等方法，加快培育优质物业企业出台，逐步建立良好的物业管理机制:（1）由改组的物业公司运作，通过政府扶持下小区设施的提高，建立符合三林特点的小区物业管理标准；（2）经业主委员会对优质物业公司的选择，由点带面实现20个居民小区物业管理良性运作；（3）通过小区物业的良性运作实现物业管理费收缴率的全面提高，推动全镇物业管理整体水平的提高，使三林镇36家物业公司缩减到20个以内，促进政府对物业管理指导的有效性和统一性。