名为合作开发房地产合同实为房屋买卖合同的认定和处理

第七节　名为合作开发房地产合同实为房屋买卖合同的认定和处理

主题案例

陆某等与上海某瑰园商贸城有限公司房屋买卖合同纠纷案^[28]

案情回顾

2004年3月3日，本案当事人陆某、严某与本案当事人某瑰园公司签订了《加盟联建协议书》一份，该协议书约定:陆某、严某自愿选定玫瑰园商贸城第一期D区6幢31号地块进行投资联建商务房，投资金额为人民币363 300元;某瑰园公司负责办理玫瑰园商贸城开发建设所必需的审批手续，其中包括土地使用许可证、规划许可证、建设许可证、施工许可证和市场经营许可证等有关文件手续，某瑰园公司确保在2005年9月前工程竣工并向陆某、严某交付商务房。

争议焦点

“当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋”的合作开发房地产合同的性质和效力。

裁判意见

一审法院认为:首先，陆某、严某、某瑰园公司签订的《加盟联建协议书》系当事人的真实意思表示，而某瑰园公司在起诉前已取得了该开发项目的国有土地使用权证和房屋大产证，故协议未违反法律、法规强制性规定的情形，该合同应为有效合同;其次，《土地使用权解释》第25条规定:“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”本案的《加盟联建协议书》虽从合同的名称及合同内容的行文表述都体现为合作开发房地产合同，但合同的具体履行内容为陆某、严某支付资金并取得某瑰园公司开发的房产中固定位置的商务房一套，而该开发房产的经营风险均为某瑰园公司承受，故该合同名为合作开发房地产合同，实质为房屋买卖合同;另外，某瑰园公司并不以公开的方式向不确定的社会公众进行销售，其交易对象是相对特定的，交易过程是非公开的，故本案房屋不属于法律规定的商品房性质，不宜根据商品房的预售许可证的取得与否来确认该合同的效力，也不适用商品房买卖的相关规定。

二审法院支持了一审法院的前述观点。

评析探讨

本案涉及意思表示不真实的表示形式之一——隐藏行为的问题。隐藏行为是指虚伪意思表示之当事人，有于其里面另欲为其他法律行为者。^[29]虚伪表示在当事人之间的效力，当事人皆得主张其不生效力，如隐藏行为符合有效要件则对当事人有约束力。^[30]《土地使用权司法解释》采纳了前述观点，对于在当事人间存在“合作开发房地产”的虚伪表示以及它种隐藏行为的情形，该解释认为作为虚伪表示的合作开发房地产法律关系对当事人并无约束力，当事人之间的权利义务关系应以隐藏行为来确定。据此，《土地使用权司法解释》第25条规定:“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”

本案《加盟联建协议书》虽然在合同名称上体现为合作开发房地产合同，但是其约定“陆某、严某支付资金并取得商务房一套，而经营风险均为某瑰园公司承受”，不具备合作开发房地产合同“共担风险”的特征，因此，依据前述规定该《加盟联建协议书》应当认定为房屋买卖合同。

如前所述，在存在隐藏行为的意思表示不真实的情形下，虚假表示在当事人之间不产生效力，而隐藏行为有效与否则视其是否满足生效要件而定。本案中的隐藏行为为房屋买卖合同，但是合同成立之时房屋并未建成，属于房屋预售合同，那么该合同是否需满足商品房预售的条件方为有效?该问题一度成为学界争议的焦点，但通说认为该房屋买卖合同并不需满足预售条件即可有效，理由如下:商品房预售条件的规定规范的是商品房，所谓商品房应当是指交易行为社会化、公开化的房屋，其受众也应当具有不确定性，但《土地使用权司法解释》第25条规定的房屋及涉案房屋不以公开的方式面向不确定的社会公众进行销售，不属于商品房。^[31]因此，不宜以商品房预售条件作为涉案房屋买卖合同的生效要件，也即本案中的合同未违反法律、法规强制性规定，因此应认定涉案合同为有效合同。