买卖合同纠纷的处理

实验六　买卖合同纠纷的处理

一、实验目标

本实验介绍买卖合同。内容包括:买卖合同的概念与特征;买卖合同的种类;出卖人义务，买受人义务;买卖合同的风险负担。

二、实验要求

了解:买卖合同的概念与特征;理解:买卖合同的分类标准;掌握:买卖合同双方的权利和义务。

三、实验原理

(一)买卖合同的概念和特征

买卖合同，是指当事人双方约定一方交付标的物并转移所有权于他方，他方受领标的物并支付价款的合同。在买卖合同中，交付标的物并转移所有权的一方为出卖人，受领标的物并支付价款的一方为买受人。与其他合同相比，买卖合同具有以下几个特征:

1.买卖合同是双务合同。买卖合同双方当事人既享有权利又承担义务，且买卖合同双方的权利义务互为对价，构成双务合同。

2.买卖合同是有偿合同。在买卖合同中，双方当事人为享受权利而必须偿付一定的代价，即出卖人须转移标的物的财产所有权于买受人，买受人须向出卖人支付价款。

3.买卖合同是诺成合同。买卖合同的成立不以当事人交付标的物为要件，双方意思表示一致，合同即告成立，因而是诺成合同。

4.买卖合同多为不要式合同。实践中，买卖合同大量发生，是市场交易的一种主要形式。在通常情况下，买卖合同的成立、生效、有效并不需要具备一定的形式和批准手续，但在法律特别规定的情况下除外。

(二)买卖合同的种类

1.即时买卖与非即时买卖。

依据买卖合同的给付时间可以将其划分为即时买卖合同与非即时买卖合同。即时买卖是在买卖合同成立时即刻为给付并清偿完结的买卖，最为典型的是一手交钱一手交货的买卖。非即时买卖则是当事人一方不在合同成立时即为给付的买卖。这种买卖形式，基于买卖双方之间的相互信任，实现了双方给付标的物在空间和时间上的分离，加速了交易的进行。在实践中，常见的非即时买卖主要包括:赊销买卖，其又称信用买卖，是指出卖人先移转财产所有权归买受人，日后由买受人支付价款的买卖;预约买卖，又称预购，是指出卖人先收受价款，日后转移财产所有权的买卖;分期付款买卖，是指出卖人在合同成立时一次交付标的物于买受人，买受人应分期支付价金的买卖。

2.竞争买卖与自由买卖。

依据买卖合同订立程序的不同，可将其划分为竞争买卖与自由买卖。竞争买卖是指出卖人向多数人为要约邀请，应买人竞争出价，以报价最高者为要约，并与之成交的买卖。拍卖是竞争买卖的典型形式。自由买卖的要约承诺都按照合同的一般规则进行。

3.一般买卖与特种买卖。

依据买卖合同的订立程序、成立、生效要件是否采用特殊规则为标准可以将买卖合同划分为一般买卖与特种买卖。在实践中，特种买卖有多种形式，主要包括拍卖、货样买卖、实验买卖、招标投标买卖等。除特种买卖之外的其他买卖为一般买卖。

(三)出卖人的义务

买卖合同是双务合同，合同双方既享受权利又要履行义务。出卖人的主要义务包括以下两个方面。

1.交付标的物并转移标的物所有权于买受人的义务。

出卖人在交付标的物时应注意以下事项:第一，按照约定时间交付标的物。合同约定交付时间的，出卖人可以在该交付时间内的任何时间交付，但应当在交付前通知买受人。未约定交付时间或者约定不明确的，可由当事人事后达成补充协议确定。仍不能确定的，债务人可以随时履行。第二，按照约定的地点交付标的物。双方未约定交付标的物的地点时，应当依据合同法规定的交付地点确定规则判断交付地点。第三，按照约定的质量交付标的物。出卖人提供标的物样品或者标的物的质量有说明的，应按照说明办理。没有约定或者约定不明的，双方可以事后以补充协议的方式明确。补充协议无法达成一致的，按照相关的国家和行业标准确定。第四，按照约定的交付方式交付标的物。具体而言，包括标的物的包装方式、运输工具、运输路线的选择等都要依据约定执行。如果没有约定或者约定不明的，应当按照经济合理的方式进行，维护双方合法权益。

2.出卖人应承担瑕疵担保义务。

出卖人的瑕疵担保义务包括标的物的权利瑕疵担保义务和标的物的品质瑕疵担保义务。

标的物的权利瑕疵担保义务，指出卖人就其所移转的标的物担保不受他人追夺以及不存在未告知权利负担的义务。标的物的权利瑕疵表现为该标的物上负担着第三人的权利。其构成要件包括:权利瑕疵原因须于买卖合同订立时已存在;权利瑕疵须于合同履行之前仍存在;须买受人在订立合同时不知道或不应当知道有权利瑕疵;须买卖合同双方未有特约;须法律没有特殊之规定。

标的物的品质瑕疵担保义务，又称物的瑕疵担保责任，是指出卖人就其所交付的标的物欠缺约定或者法定品质须负担的责任。标的物的品质瑕疵可以分为表面瑕疵和隐蔽瑕疵，前者仅需一般经验即能发现，后者需要借助专业的仪器检测。其构成要件为:物的瑕疵须于危险负担转移时尚存在;买受人须不知瑕疵且无重大过失;买受人就受领之物为检查通知。

(四)买受人的义务

买受人的主要义务包括给付价款和受领标的物。

1.给付价款的义务。

买受人在给付价款时应当按照双方约定的价款数额、支付价款的时间、支付价款的地点等向出卖人给付价款。双方没有约定或者约定不明的可以事后达成补充协议。无法达成协议的，买受人要按照合同法规定的价款给付规则给付价款。

2.受领标的物的义务。

请求交付标的物一般被认为是买受人的权利，买受人只有在受领标的物时方能实现自己的权利。但在交易实践中，有时买受人处于自身利益的考虑，如市场供求变化、标的物保管成本增加等原因，而不愿意及时受领标的物，从而影响到出卖人的利益，此时受领标的物便成为买受人的一项义务。出卖人不按照合同约定条件交付标的物的，买受人有权拒收，但在出卖人没有临时保管条件时，买受人有暂时保管义务，并应立即通知出卖人收回和补交标的物。

(五)风险负担

风险，又称危险，是指不可归责于双方当事人的事由致使标的物可能遭受的毁损、灭失而导致的价金风险。风险具有不确定性、不可归责性和不利益性等特征。风险负担，是指买卖合同成立后，因不可归责于双方当事人的事由致使标的物毁损或灭失时应由何人承担租金风险的问题。标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。我国合同法对特殊情形下的风险负担都作出了明确的规定。

四、实验材料

(一)法条材料

1.《合同法》

第44条　依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

第52条　有下列情形之一的，合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

第132条　出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。

法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。

第133条　标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

2.《物权法》

第9条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

(二)案例材料

原告耿某与周某自1996年始有债权债务往来，周某欠原告债务6万多元，为此双方曾于1996年诉至法院经调解达成一致还款意见。1998年12月10日，原告实际以14万元的价格向周某购得属其所有的坐落在市区的商品房一套，由周某出具了14万元的收条给原告。双方为少缴房产税费于1998年12月14日签订了房地产买卖契约一份，该契约载明:周某将其坐落在市区的房屋一套以6万元的价格卖给耿某。当日，双方到市房产管理局交纳了房产交易税及房产契税并办理了上述房屋的所有权证。至此，原告取得了该房屋的所有权。此间，1997年至1998年12月10日，周某隐瞒与原告交易的事实又与被告于某交易该房，并从被告处9次取得房款计12.8万元，于1998年12月10日将该房钥匙交给被告(原告取得产权证后实际一直未入住)，被告一直居住至今。后原告向周某索要债务时发现被告占居该房，与其协商退房未果后于2001年12月诉至法院。审理中，被告对原告当庭递交的周某出具给原告14万元房款的收条及载有原告所有权的产权证等证据真实性无异议，其提出原告与周某的买卖在后，属恶意串通的民事行为，应认定为无效，故拒不搬出该房，其与原告协商未果，原告诉至法院。^[1]

五、实验过程

步骤一:从分析材料，理清本案当事人关系开始，进而寻找争议焦点。

首先，本案有两个法律关系，即原告与周某之间的房屋买卖关系及被告与周某之间的房屋买卖关系。其次，本案的争议焦点有两个:一是两份房屋买卖合同的效力，是否均为有效合同;二是被告是否取得房屋所有权，以及该所有权能否对抗被告的抗辩。下面就两个焦点分别展开分析，进而得出各自结论。

步骤二:解决焦点一。

本案是多重买卖的典型形式。在审判实践中，对此类案件有较大的分歧。有观点认为，因出卖人违反诚实信用原则，因此成立的买卖合同是无效合同。最高人民法院的相关司法解释则认为此类合同有效，原因在于，买卖合同是在买卖双方之间产生的债权债务关系，债权原则上并无对抗第三人的效力，因此，在发生多重买卖的情形时，除非存在《合同法》第52条规定的合同无效的情形，各个买卖合同均为有效。

步骤三:解决焦点二。

在多个合同均为有效的前提下，标的物的所有权只能由一个买受人取得。我国《物权法》第9条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，先完成登记的买受人取得标的物的所有权，对于被告来说，并不能对抗原告的所有权。

六、拓展思考

1.试分析买卖合同效力与标的物所有权转移之间的关系。

2.本案中，若被告败诉，其损失应由谁承担?

七、课后训练

1.某酒店客房内备有零食、酒水供房客选用，价格明显高于市场同类商品。房客关某缺乏住店经验，又未留意标价单，误认为系酒店免费提供而饮用了一瓶洋酒。结账时酒店欲按标价收费，关某拒付。下列哪一选项是正确的?(　　)

A.关某应按标价付款　　　　　B.关某应按市价付款

C.关某不应付款　　　　　　　D.关某应按标价的一半付款

2.甲、乙结婚后购得房屋一套，仅以甲的名义进行了登记。后甲、乙感情不和，甲擅自将房屋以时价出售给不知情的丙，并办理了房屋所有权变更登记手续。对此，下列哪一选项是正确的?(　　)

A.买卖合同有效，房屋所有权未转移

B.买卖合同无效，房屋所有权已转移

C.买卖合同有效，房屋所有权已转移

D.买卖合同无效，房屋所有权未转移

3.甲打算卖房，问乙是否愿买，乙一向迷信，就跟甲说:“如果明天早上7点你家屋顶上来了喜鹊，我就出10万块钱买你的房子。”甲同意。乙回家后非常后悔。第二天早上7点差几分时，恰有一群喜鹊停在甲家的屋顶上，乙正要将喜鹊赶走，甲不知情的儿子拿起弹弓把喜鹊打跑了，至7点再无喜鹊飞来。关于甲乙之间的房屋买卖合同，下列哪一选项是正确的?(　　)

A合同尚未成立　　　　　　　 B.合同无效

C.乙有权拒绝履行该合同　　　D.乙应当履行该合同

4.案例分析

个体户张某、王某二人于1999年10月1日从汽车交易中心购得一辆“东风”牌二手卡车，，共同从事长途货物的运输业务。二人各出资人民币3万元。同年12月，张某驾驶这辆汽车外出联系业务时，遇到李某，李某表示愿意出资人民币8万元购买此车，张某随即将车卖给了李某，并办理了过户手续，事后，张某把卖车一事告知王某，王某要求分得一半款项。李某买到此车后，于同年年底又将这辆卡车以人民币9万元卖给赵某。二人约定，买卖合同签订时，卡车即归赵某所有，赵某将车租给李某使用，租期为1年，租金人民币1万元，二人签订协议后，到有关部门办理了登记过户手续。赵某把车租赁给李某使用期间，由于运输缺乏货源，于是李某准备自己备货，因缺乏资金遂向银行贷款人民币5万元，李某把那辆卡车作为抵押物，设定了抵押，双方签订了抵押协议，但没有进行抵押登记。次年11月赵某把该车以人民币10万元的价格卖给了钱某。12月赵某以租期届满为由，要求李某归还卡车，李某得知赵某把车卖给钱某，遂不愿归还卡车，主张以人民币9万元买回此车，赵某不允，遂生纠纷。

请思考以下问题:

1.张某、李某的汽车买卖合同是否有效?为什么?

2.李某、赵某约定买卖合同签订时，卡车即归赵某所有，该约定是否有效?为什么?

3.李某主张买回卡车的主张能否得到支持?为什么?

4.截至纠纷发生时，该卡车所有权归谁享有?为什么?

【注释】

[1]案例来源于http://www.110.com/ziliao/article-43595.html。