名为合作开发房地产实为借贷合同的认定和处理

第六节　名为合作开发房地产实为借贷合同的认定和处理

主题案例

上海某明建设实业有限公司与上海某水房地产开发经营有限公司等合资、合作开发房地产合同纠纷案^[26]

案情回顾

2005年11月8日，本案当事人某明公司、某水公司签订《联合开发协议书》，约定:一、项目概况:项目位于上海市南汇区惠南镇，东至自然河道，南至六灶港，西至城南路，北至惠园路。二、合作方式:某水公司负责本项目开发建设的一切工作，某明公司以出资形式与某水公司进行合作开发，某明公司的出资总额为人民币3 000万元。三、投资资金使用时间:某明公司投资的资金使用时间为一年。四、利润的分配:由于某明公司不参与本项目的经营管理，为确保某明公司利益，某水公司同意支付某明公司1 500万元作为某明公司投资3 000万元的固定回报。上述协议签订后，某明公司于2005年11月9日向某水公司支付了1 000万元。后合同履行问题产生纠纷，某明公司诉至法院。

争议焦点

名为合作开发房地产合同实为借款合同的认定及被认定无效之后的处理。

裁判意见

一审法院认为:根据《土地使用权司法解释》第26条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。本案中，从某明公司与某水公司于2005年11月8日签订的《联合开发协议书》内容看，由后者负责本项目开发建设的一切工作，全面负责本项目的立项、申办各种手续、建设、回购等工作;某明公司以出资形式与某水公司进行合作开发，对出资的金额约定了具体还款时间;在利润分配方面，某明公司不参与本项目的经营管理，但某水公司同意支付某明公司1 500万元作为投资的固定回报。显然，某明公司不参加共同经营，不承担经营风险，无论盈亏均按期收回本金和固定利润，因此该《联合开发协议书》系名为合作开发房地产，实为企业之间的借贷关系。由于企业之间借贷行为违反了国家金融法规规定，故对双方签订的《联合开发协议书》无效。

合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。故某水公司应将收取某明公司的投资款1 000万元予以返还。同时，因某水公司基于该无效合同取得了不当利益，故应当将该不当利益返还给某明公司，该部分利益按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算。

二审法院认可一审法院的观点，判决驳回上诉维持原判。

评析探讨

本案《联合开发协议书》一方当事人投入资金，不参与决策管理，只收取固定投资回报，不具有“共担风险”的特征，因此不属于《土地使用权司法解释》第14条界定的合作开发房地产合同，依据该解释第26条的规定，涉案合同应认定为借款合同，有学者认为这种企业间借贷合同的效力应予认可。因为在当今市场经济条件下，要充分尊重市场经济主体的意志，强调企业之间真实的意思表示，应当允许企业之间进行借贷，以便取长补短，调剂余缺。^[27]但是，最高人民法院1990年颁行的《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》规定:“企业法人……作为联营一方向联营体投资，但不参加共同经营，也不承担联营的风险责任，不论盈亏均按期收回本息，或者按期收取固定利润的，是明为联营，实为借贷，违反了有关金融法规，应当确认合同无效……”，因此，依据现行法律，企业间的借贷合同仍应当认定无效，据此一审法院和二审法院均认为涉案合同为无效合同。

对合同无效的法律后果，《合同法》第58条规定:“合同无效……因该合同取得的财产，应当予以返还……”，据此，某水公司应将收取某明公司的投资款1 000万元予以返还。

由于合同无效，某水公司占用某明公司前述投资款获得利息没有合法依据，并且某明公司因此遭受损失，因此某水公司构成了不当得利，《民法通则》第92条规定:“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”据此，某水公司应将该笔投资款所产生的利息返还给某明公司。