出让人交付土地的义务

第六节　出让人交付土地的义务

主题案例

凤山县国土资源局与广西凤山县某泰房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷案^[58]

案情回顾

本案当事人某泰公司通过本案当事人凤山县国土资源局(简称国土局)挂牌出让方式，竞得位于凤山县某地块的国有土地使用权。2007年11月24日，双方签订了《国有土地使用权出让合同》及《国有土地使用权出让合同补充协议》。合同签订前的同年11月22日，某泰公司即已交清全部土地出让金。2008年1月4日，国土局为某泰公司颁发了《国有土地使用证》。因征地原因，2009年3月31日某泰公司才得到正常使用全部受让土地，国土局逾期交付土地456天。

某泰公司向法院起诉请求判令凤山县国土局向某泰公司支付违约金。国土局认为其于2008年1月2日为某泰公司办理了出让土地的《国有土地使用证》，这也是不动产交付的凭证，说明其已经将出让土地交付给某泰公司，故而自己没有逾期交付，不构成违约。

争议焦点

国有建设用地出让合同下出让方实际交付土地的义务。

裁判意见

一审判决认为，《国有土地使用权出让合同》和《国有土地使用权出让合同补充协议》为有效合同。由于凤山县国土局迟延15个月交付土地，导致某泰公司工程项目的迟延开发，某泰公司因此造成了经济损失，凤山县国土局应承担违约责任。

二审法院认为，某泰公司直到2009年3月31日才得到正常使用全部受让土地，一审法院认定凤山县土地局在履行合同中构成了违约是正确的。关于凤山县土地局辩称该宗土地已于2008年1月4日为某泰公司颁发了土地证，符合不动产交付的特点，其不存在违约。对此，《物权法》第9条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，国有土地使用权出让，物权发生变动以权属证书登记为生效条件。本案国土局向某泰公司颁发土地使用证的行为，在法律上引起土地使用权的变动。但是，不动产物权的变动不能当然发生不动产占有的变更，也不能视为不动产使用权的实际交付。对于土地使用权的交付，不仅应包括法律上物权的登记，还应该包括对土地实际占有和使用。

评析探讨

建设用地使用权是《物权法》规定的一种用益物权，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。故而建设用地使用权人有权占用建设用地，按照合同的约定和法律的规定进行开发建设。《物权法》第9条规定不动产物权的转让须经依法登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因此本案中国土局为某泰公司颁发了土地使用证，使得建设用地使用权发生了法律上的变动。然而，出让人还必须将所出让的土地实际交付给受让人，才能保障其用益物权，《房地产管理法》第17条也规定“土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地。”交付土地也是出让合同下出让人的义务。本案中国土局迟延交付土地，应当承担相应的迟延交付的违约责任，按照出让合同中的约定赔偿方式支付违约金。

主题案例2

彭某与莆田市国土资源局土地使用权出让合同纠纷案^[59]

案情回顾

2001年11月23日，本案当事人彭某竞得拍卖的涉案建设用地使用权。同月29日，本案当事人莆田市土地管理局(简称国土局)与彭某签订《国有土地使用权出让合同》。后彭某按约支付了出让金。国土局于12月30日向其颁发《建设用地批准书》，2002年1月16日颁发《国有土地使用权证》。后双方因拍卖标的物交付问题发生争议，彭某起诉请求判令国土局:(1)履行与其签订的《国有土地使用权出让合同》，将出让的土地交付给其使用;(2)依约向其支付迟延交付期间的租金补偿费和违约金。

一审法院另查明，讼争地块上的建筑物有部分店面和房屋曾于2000年间由原莆田市水产局出租给案外人何某和吴某。2004年6月28日，国土局和莆田市国有资产管理委员会办公室以讼争地块的土地使用权及地上建筑物的房产所有权已收归国有，经拍卖由彭某购得，最迟交付期限为2004年6月30日为由，起诉请求立即解除与何某、吴某的租赁关系。2005年11月16日，在一审法院主持下，彭某接收了讼争地块上的建筑物。

争议焦点

国有建设用地出让合同下履行交付土地的义务的认定，出让土地上建筑物的处理。

裁判意见

二审法院认为，根据双方签订的《国有土地使用权出让合同》，出让人应于2003年12月31日前把出让的宗地交付给受让人，最迟交付期限为2004年6月30日，交付土地条件为现状土地条件;受让人在依约支付全部土地使用权出让金之日起30日内，应向出让人申请办理土地登记;出让人应在受理土地登记申请之日起30日内，依法为受让人办理出让土地使用权登记，颁发《国有土地使用权证》，可以认定双方当事人明确约定了出让人履行交付土地义务和办理土地使用权登记义务的时间。出让人的义务包括了交付不动产和办理不动产物权登记两个方面。交付是指转移标的物的占有，使受让人实现对标的物事实上的控制;而不动产物权登记则是不动产物权变动的公示方式和生效要件。由于讼争地块上有建筑物，且合同约定的土地出让价款中包含地上物价款，因此，国土局有义务将地上建筑物与讼争地块一并交付给受让人。虽然莆田市国土资源局于2002年1月16日向彭某颁发《国有土地使用权证》，依约履行了物权登记的义务，但其交付土地的时间为2005年11月16日，构成迟延交付。

评析探讨

如前所述，出让方必须将出让合同下的土地交付受让人，如未按照出让合同约定的时间内交付则构成迟延履行，须承担违约责任。此方面与主题案例1无异。本案中所涉及的特殊问题在于，所述土地上存在建筑物，根据《土地管理法》和《房地产管理法》确定的“地随房走，房随地走”的原则，房屋的所有权和其所占用土地的使用权应当归于一人。如果要出让土地使用权，则必须出售土地上的房屋。本案中所涉建设用地的使用权是由莆田市人民政府依法收回的，在收回的同时也一并收回了地上房产所有权，拍卖时也包含了房产所有权。故而受让方既有权取得建设用地的使用权，也有权取得其上房屋的所有权。国土局因为未能及时收回出让土地上房屋，导致交付土地和房屋皆为迟延，应当依约支付违约金。