房地产中介服务的含义与特征

一、房地产中介服务的含义与特征

（一）对房地产中介服务的理解

何谓中介服务？一般认为，中介服务是指介于政府、企业和个人之间，为市场交易活动提供沟通、协调、咨询、经纪和评估等各项业务的行为。房地产中介服务是房地产市场发展到一定阶段的产物。其含义有狭义和广义两种。狭义的房地产中介是以我国1996年1月8日建设部颁布的《城市房地产中介服务管理规定》为依据，对房地产中介所下的定义，即房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。《城市房地产管理法》第56条也主要列举了这3种中介服务。应该指出，在立法体例上，《城市房地产管理法》采用了对房地产中介服务的种类和内容只作此种不限定的列举模式，某种程度上反映了我国的房地产中介服务法律制度虽已建立，但尚待发展的现状。在广义上可理解为，凡是为房地产开发、经营、交易等活动提供各种媒介服务活动的都是房地产中介服务，因此房地产信托、房地产律师服务等也可纳入其中。今后，随着我国社会主义市场经济的不断发展，房地产中介服务的形式也会更加丰富。

（二）房地产中介服务的法律特征

从法律角度解释，房地产中介服务是一种民事法律关系，是中介服务的主体针对当事人委托的事项所进行的居间性有偿劳务活动。其法律特征有如下几点：

（1）房地产中介不从事房地产开发经营活动，服务的内容只限于与房地产相关的业务行为。中介服务的范围相当广泛，形式也相当多，主要包括为房地产开发、交易、经营管理提供咨询、经纪、估价、策划、广告、保险、法律服务等各项业务内容的服务活动。

（2）房地产中介服务主体与委托人建立的是一种平等、自愿的民事法律关系。这表明当事人的法律地位是平等的。

（3）房地产中介服务属于提供机会的劳务性质的行为。行为人只是按照委托人的要求为委托人实现某种目的创造条件，提供方便和帮助，但并不直接参加委托事项的投资和经营。

（4）房地产中介服务是一种有偿的民事行为。行为人为委托人提供服务，其收益是向委托人收取劳务费、中介费、佣金、咨询服务费等。

正确理解房地产中介，还需注意中介与代理的区别，不能将两者混为一谈。具体而言，两者的区别有：

（1）代理不得为双方同时代理；而房地产中介人可以同时接受双方委托。

（2）除隐名代理外，代理人必须以被代理人的名义为民事行为；而房地产中介人可以用自己的名义为中介服务行为。

（3）代理的内容比较广泛，与房地产中介的内容有重合之处，但诸如房地产咨询、房地产经纪、房地产价格评估等专业性极强的业务，非一般民事代理行为所能容纳。

（4）只要是适格的民事主体，皆可为代理人，自然人、法人、其他组织在所不限；而从事房地产中介的主体只能是符合法定条件的法人。

（三）房地产中介服务的发展

在实行土地使用权划拨制的年代，无所谓房地产交易，当然也就谈不上房地产中介服务。随着我国市场经济的发展，伴随着房地产市场的兴起，房地产交易的不断增加，特别是20世纪90年代房地产经济高速发展，我国的房地产中介服务逐渐开展起来。近年来，我国房地产中介服务业有了迅猛发展，截至2004年底，全国已建立26 000多家房地产经纪中介公司，从业人员近65万人，渗透到房地产业的各个方面，极大地活跃了房地产市场，加速了房地产商品的流通。可以说，我国房地产中介服务的发展与我国房地产业的发展相互促进。大致而言，其发展可分为三个阶段：

第一个阶段，改革开放到1984年间的萌芽阶段。此阶段，房地产市场上还不存在专门的中介机构，中介的职能包含在国家相关管理部门中。房地产开发企业往往从其主管部门获得相关信息、法律法规和咨询服务。

第二个阶段，1985—1991年间的起步阶段。这期间发展最快的是房地产信息咨询业，此阶段是我国房地产业发展中的成长期，有关房屋土地的出售价格、出租价格、相关政策法规、税收、城市规划等信息对开发商十分重要。房地产交易所发展也很快，但大部分属于当地房地产部门的派出机构，还不是真正意义上的中介服务机构。

第三个阶段，1992年至今的迅速发展阶段。房地产中介数量猛增，尤其是在房地产业膨胀发展时期房地产交易量迅速增加，房地产交易所也逐年增加，各类房地产中介组织和经办主体快速增加，进入房地产中介服务的全面发展期，且基本上形成了与政府管理职能脱钩的、社会化的服务机构。

成熟的房地产交易市场离不开房地产业的中介服务。这是因为：

第一，房地产具有不可移动性，不能像动产商品那样移至市场上进行交易。房地产早已被视为一种资产，成为众多投资者期望得到高利润的投资工具。但是，房地产的异质性太强，容易导致价格差异大；再加上房地产质量、成本、相关费用等信息难以取得，容易助长投机行为。成熟的中介服务能为加快房地产交易、降低风险提供便利。

第二，房地产交易内容复杂，所涉及的产权关系、程序、价格评估等都极为复杂，这就决定了房地产交易市场的运转必须有赖于专业化的房地产中介服务机构。

第三，我国房地产业的发展现状需要中介服务。我国从计划经济体制向市场经济体制转化，使整个经济管理体制产生了巨大变化。房地产业的发展目前已初具规模，但仍然存在不少问题。这一方面为中介组织的发展提供了客观条件；另一方面，市场也产生了对中介的强烈需求。房地产中介服务的出现，有助于交易当事人顺利完成交易，进而推动房地产业的发展；将当事人之间的“私下交易”，转化为“阳光交易”，从而保障国家应有税收的实现。