对房地产中介服务人员的管理

一、对房地产中介服务人员的管理

房地产中介服务是一项技术性、艺术性、道德性要求很强的行业，因此，各国法律对房地产中介服务的从业人员均提出了较高的要求，以保证从业人员具有相当的业务水平和职业道德，防止由于素质参差不齐而产生业务纠纷。我国的《房地产中介服务管理规定》也强化了对中介服务人员的资格管理。

（一）对房地产咨询业务人员的管理

从事房地产咨询业务的人员，须具备两个条件：

（1）须具有房地产及相关专业中等以上学历。

（2）须有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书。房地产咨询人员的考试办法，由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。

不符合上述条件，擅自从事房地产咨询服务的，不具有合法性。因他们的非法行为造成的不良后果，相关当事人须承担相应的责任。

此外，对经批准从事房地产咨询活动的咨询人员还应加强法制教育和职业道德教育，以造就一支具有较高业务水平和道德水平的房地产咨询队伍。

（二）对房地产评估人员的管理

房地产价格是房地产交易的一项重要内容，它贯穿于房地产交易的全过程。早在1988年8月8日建设部、国家物价局、国家工商行政管理局联合颁布的《关于加强房地产交易市场管理的通知》中就要求：“各地要尽快建立房地产价格评估专业队伍。评估员的主要任务是：根据计价原则、标准和市场供求情况，合理评估房地产的价值、价格，为房地产交易、抵押、仲裁、转让提供确定价值和价格依据。”可见，房地产价格评估人员责任重大，他们的评估结果不仅关系到房地产权利人的切身利益，还涉及国家税收等问题。为此，必须对房地产评估人员提出较高的要求。

纵观国际上房地产业比较发达的国家和地区，比如日本、美国、德国、韩国、澳大利亚，及我国台湾、香港地区等，大都建立了一套比较严格的评估师制度，即对从事房地产估价的人员和机构，就房地产估价的条件及行为加以某种约束，并令其对所估价的结果负相当的责任，借以维护房地产市场的正常秩序及相关者的权益^[1]。借鉴国际上的先进做法，我国对房地产估价人员的管理主要包括以下内容：

（1）评估人员资格。评估人员在符合法定条件的情况下，必须参加国家统一考试。考试合格者发给资格证书或岗位合格证书。

（2）执业资格认证和注册登记制度。国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员分为房地产估价师和估价员，房地产估价师是取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员；房地产估价员是经考试合格并取得《房地产估价员岗位合格证》的人员。

（3）估价师的权利与义务。权利包括：①执行房地产估价业务的权利。②在估价报告上的签字权。③使用房地产估价师名号的权利。义务包括：①遵守房地产评估法规、技术规范和规程。②保证估价结果的客观公正。③遵守行业管理规定和职业道德规范。④接受职业继续教育，不断提高业务水平。⑤为委托人保守商业秘密。

（4）法律责任。对违反法律规定的注册估价师，如利用职业之便索贿、受贿，谋取其他不正当利益的；同时在两个以上估价单位执行业务的，由注册单位对当事人处以警告、没收非法所得、暂停执业、吊销《执业资格证书》、《房地产估价师注册证》，并可处以罚款；情节严重、构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

（三）对房地产经纪人员的管理

房地产经纪人是市场经济的产物。但长期以来，社会上将经纪人称为“掮客”、“房纤儿”、“房虫子”等，伴随我国房地产事业的发展及相关法律法规的颁布，房地产经纪人的合法权益与地位已得到相应的保障与尊重。

房地产经纪人是代客提供房地产信息和居间代理业务的中间人，他们以直接参与的形式为房地产市场中交易双方牵线搭桥，拓宽了房地产流通渠道，是房地产交易的催化剂。因此，世界各国和地区非常重视对房地产经纪人的法律规范。英国的房地产业十分发达，其中一个重要因素就是有一支活跃在房地产市场中的经纪人队伍。美国早期的房地产交易主要是由律师和公证人为买卖双方作见证，并办理产权交易等手续，但现在房地产买卖有80%是通过经纪人办理的。美国的房地产经纪人已逐步代替了过去的律师和公证人员而成为房地产交易的中坚力量。1971年，美国加州首先制定法案，对房地产经纪业进行规范化管理，现在美国各州和联邦均制定了类似的法律。

我国《房地产中介服务管理规定》第8条规定：“房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。”可见，我国的法律也强化了对房地产经纪人的资格管理。但与美国等房地产业发达的国家相比，在此方面尚显单薄，有待于进一步细化。

1.资质管理

凡申请做房地产经纪人的，须已在当地长时间居住，具有大学专科以上文化程度，熟悉房地产政策、法规、业务，作风正派，遵纪守法。同时持所在单位或街道证明，并经主管部门培训合格，经考试取得资格证者，方可申请注册，从事房地产经纪业务。

2.定期审核

对房地产经纪人要定期审核。审核通过者方可继续从事中介服务，否则应停止营业。如《上海房地产经纪人管理暂行规定》第9条规定：“《上海房地产经纪人员资格证》每两年由发证机关验证一次。验证不合格或无故不参加验证的人员，不得从事房地产经纪活动。”

3.自律组织

发展经纪人的同时，绝不能使其放任自流，要建立房地产市场管理机构及经纪人协会，并制定有关经纪人的管理法规，包括职业培训、资质管理、职业道德、收费标准、运作程序等一整套法规。还须建立经纪人监督和制约机制，规范经纪人的行为，将其纳入法制化的轨道。

4.惩罚措施

对经营期间违反有关规定的经纪人，主管部门可根据情节严重程度处以停止营业或吊销资格证的处罚；构成犯罪的，追究其刑事责任。