完善房地产中介服务的法律对策建议

二、完善房地产中介服务的法律对策建议

随着房地产市场的日趋活跃，房地产中介在交易领域的重要性将进一步凸现出来，而房地产中介的规范化，既是房地产市场对其提出的客观要求，也是中介业自身发展的需要。政府应顺应房地产市场发展的要求，在立法、制度、管理规定等方面对房地产中介企业的规范化起到一个根本性的推动作用。对此，我们建议法规和政策应明确以下几方面内容。

（一）制定扶持房地产中介发展的政策

国家和各级政府部门应高瞻远瞩地认识到房地产中介服务对发展房地产业的特殊作用，在制定严格的审查监督制度的同时，还应在开业审批、税收政策等方面给予一定的扶持。同时，制定相关的措施，严厉打击房地产“黑市”中介交易，使中介服务真正走向公开、透明、集中的规范经营。在发展房地产中介的过程中，必须理顺政府管理和中介机构独立经营的关系，政府对中介服务机构的管理主要是对其资质、市场准入、资格审查、行为监督等方面的宏观管理，不应干预房地产中介机构的经营活动，必须使房地产中介机构成为真正独立经营的企业法人。此外，政府还应制定政策、创造条件让外商参与房地产中介活动，逐步引进国际先进经验。

（二）严格市场准入制度

近几年，我国虽然也实行中介机构资质及执业人员资格认证和管理制度，但由于条件规定偏宽，且监管机构把关不严，导致大量的低素质机构及执业人员进入市场。为此，应通过立法对从业机构和人员分别实行严格的准入标准。

1.机构资质管理

对注册资金、经营场所、业务人员等的设定要更加具体化。同时，划分不同等级资质的标准，规定其相应承接不同标的、不同价值量和不同复杂程度的业务。

2.人员资格管理

设立执业资格制度，对学历、实务年限、业务知识、犯罪记录限定等要求作具体严格规定。

（三）设立行业协会，建立中介交易场所

明确房地产中介行业协会的地位为社会团体法人。在全国范围内设立房地产中介行业协会，并提出正规化执业的具体要求，包括职业界定、业务范围、市场准入、职业道德、培训、考试、考核、执业、再教育、运作方式、程序、行规行约、伦理规则、合同、收费等方面的规定。行业协会可配合政府有关部门对不正当的中介行为进行处罚，如在本行业内部公告严重违规或严重缺乏资信的中介机构或人员名单，禁止其在一定期限内重新执业或开除出协会等等。

加快房地产中介交易场所的建设，改变长期以来房地产市场有“市”无“场”的状态，形成一个以传递信息、展示行情、促进流通的交易场所扩大供需双方见面机会，减少房地产投资者的盲目性。同时，建立一套规范的交易规则和交易程序。

（四）确立无过错归责原则

鉴于中介违规行为的特殊性，为避免诉讼中受害方对中介机构的主观过错举证困难，在房地产中介机构承担民事赔偿责任方面应与《合同法》的规定相协调，规定为严格责任，并将《城市房地产中介服务管理规定》第24条修改为：“房地产中介服务人员在执行中介服务过程中，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务机构可以对有关人员追偿。”为使这一责任制度得以落实，也为了弱化、转嫁责任风险，应规定中介机构及执业人员须参加责任保险。一旦给委托人造成损失，首先由保险公司用保险金赔偿。保险公司承担责任后，取得了向中介机构的代位追偿权。

（五）设立房地产中介机构行业责任险

通过中介进行房地产活动，尤其是房地产交易，是目前房地产中介机构容易出现法律风险的一项业务。我国目前尚未设立房地产中介机构的行业责任险，当事人除了在合同中对风险的防范作出约定外，如能积极利用这种保险手段来转移部分风险，对于保障整个房地产中介市场经营活动的顺利发展，是非常必要的。房地产中介机构参保行业责任险，使作为被保险人的房地产中介企业在承办房屋中介业务过程中，因过失给委托人及其利害关系人造成的损失，可由保险公司在赔偿限额内负责赔偿。有了这种专业保险的保障，有利于保障安全交易，即使产生纠纷也会将风险转移，对保障当事人合法权益，促进行业的良性发展会起到积极的作用。

（六）适当放权的同时，加大行政执法监管力度

国家相关政府部门应通过政策的制定，主动放权，将相关行业管理职能转移给行业协会，让房地产中介行业真正实现“内部自治”。同时，政府有关部门要规范房地产中介管理体制，清理整顿中介机构，加强中介机构的资质管理。房地产管理部门每年进行资质年检时应审核专业人员的数量和专业人员的素质。此外，还应建立工商管理、房地产管理，物价管理等部门的定期联合审查、抽查制度，审查不通过者不得继续从事中介服务。

（七）建立和完善经纪人教育培训体系，加强经纪人考试、考核制度

建立完善的教育培训体系，实行行业准入制度，使从业人员符合以下基本要求：

（1）具有一定学历（如大学专科以上学历）和实践经验，拥有资质证书，在相关部门注册登记。

（2）有完善的知识结构，了解掌握建筑设计，房地产政策法规，房地产估价、可行性研究及市场营销等。

（3）有良好的职业形象和伦理道德。

（4）有信息意识，善于采集整理相关信息。