房地产的含义与属性

一、房地产的含义与属性

（一）不动产与房地产

1．不动产

按照形式逻辑，房地产最高的“种概念”或者“上位概念”是财产，下面的“属概念”或者“下位概念”依次是：物、不动产、房地产。

物最重要的分类是动产与不动产。其分类方法是先规定不动产，以外的物为动产。现在，几乎所有的国家都承认这种划分，而且，各国长期以来也都存在以这种划分为基础的法律规则。在程序法和国际私法上，不动产与动产的区分也是确定诉讼管辖与冲突规则的基础之一。

对不动产的概念解释一般有三种：

（1）从物的物理属性出发，在空间上占有固定位置，不能移动或移动后会损害其经济价值的物为不动产，即土地及其定着物。

（2）从属于或者附着于自然不动产的动产，因其用途而成为不动产，如耕作用的家畜、农具，出租房屋用的浴缸。

（3）以不动产为标的的权利，如地上权、地役权。

不动产于法律上是一个非常古老的术语。早在古罗马帝政后期，优帝一世便根据物可否移动这一物理特征、自然属性为标准把物分为动产和不动产。将物或财产分为动产和不动产的做法一直延续至今，这种分类的意义是巨大的，它对各国物权法或者财产法理论和立法都产生了深远影响。

历史上各国对动产和不动产概念的界定和范围的框定在不同时期是不同的，两者的内涵和外延在各国也不完全一致，经常伴随社会需求和经济的发展而产生变化，并不单纯从能否移动的角度对物或财产是动产还是不动产进行判别。近些年很多国家对不动产的法律规定除了考虑财产的物理标准外，更加关注该财产的使用目的、经济价值、社会意义等，综合考虑这些因素来划定不动产的类型。

动产与不动产的划分方法，在我国长期以来没有得到应有的重视。自1922年前《苏俄民法典》废弃动产与不动产的区分以后，我国曾长期仿效。但近些年来，这种划分愈来愈受到重视，比如《最高人民法院关于贯彻执行枙中华人民共和国民法通则枛若干问题的意见》第186条将不动产规定为：“土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。”1995年的《担保法》第92条界定了不动产的范围：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”2001年的《物权法（征求意见稿）》第2条规定的不动产包括“土地、建筑物等土地附着物。”王利明教授主编的《中国物权法草案建议稿及说明》第9条对不动产的规定是“依自然性质或者法律规定不可移动的物，包括土地、土地附着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。”可见，从上述有关规定以及学者的建议来看，我国对不动产类型的划定，主要还是考虑物的自然属性、物理属性，而没有更多关注物的社会属性、经济和政治意义。但是，我国法律对某些特殊的、经济价值和社会意义较大的动产也采用与不动产相同的调整方法，如船舶、车辆、航空器等。

对不动产的界定，可以认为：

（1）不动产概念的表述应采用列举式与概括式的结合与统一，使不动产处于一种开放的状态。这样，使富有弹性的不动产概念可以更好地适应社会经济生活的变化。

（2）突破不动产物理标准的封闭性，充分关注物的社会经济价值，将须以登记为物权变动公示方法的某些动产也纳入到不动产之中。对此，孟勤国教授在《物权二元结构论》中谈到，人们“在接受动产登记的例外时，实际上已经树立了一个新的划分动产和不动产的标准，这就是登记。凡社会认为是重要财产需要登记的，必须经过登记，其他财产不需要登记。”“以登记区分动产与不动产，已经成为生活中的一个事实，我们所要做的仅仅是揭示和说明这一客观存在。”^[1]

（3）在注重物的物理标准、经济标准的同时，还要考虑法律技术标准，从而更好地界定不动产的法律范围。

2.房地产

房地产是不动产最主要和最重要的部分。严格意义上讲，无论大陆法系，还是英美法系都没有房地产这一不动产法律意义上的称谓。房地产一词本为经济学上的概念，后被广泛用于我国内地和香港、澳门两地。我国现行许多法律法规出现了“房地产”一词，但并没有明确其含义。

房地产是个古老而又年轻的概念。说其古老是指作为物态的“房地产”几乎与人类社会经济生活同时产生；作为经济范畴的“房地产”也随着商品经济和城市的产生逐渐萌生、形成和发展，至少也有几百年了。说其年轻，是指作为经济范畴的“房地产”的内涵，仍在讨论之中。目前，学界对房地产的定义有各种表述^[2]。作为一个复合术语，单纯的土地和房屋不能被称作房地产，房地产必然是土地和房屋的统一。但笼统地称土地和房屋，不能准确地界定房地产的内涵，因为土地中的“地”作为生产要素就其经济用途而言，只有承载用地，才能于其上建造房屋；养力用地和富源地经转为建设用地后，才能成为房地产中的“地”。也就是说，“房地产是指建筑地块和建筑地块上以房屋为主的永久性建筑物及其衍生的权利。”“房地产这个复合概念有两个鲜明的特点：一是房和地在物态上的不可分性；二是物态上的不可分性导致衍生权利的耦合性。而这种物态不可分性及其所衍生的产权关系的耦合性，正是房地产经济的特征和奥妙所在。”^[3]

《中华人民共和国城市房地产管理法》所称的“城市房地产”实际上是我国内地借鉴我国香港、澳门地区的房地产制度而设计出来的。我国内地在20世纪80年代推行的房地产制度改革，很大程度上借鉴了香港的做法，而香港的房地产基本上指的是城市房地产，不包括农村房地产。澳门的房地产虽然形式上包括农村的房地产，但农村房地产在澳门实质上已无意义。在物权法缺位的情况下，我国内地房地产的概念先天不足，加之我国推行的房地产制度的改革长期以来局限于城市国有土地和城市住房的商品化，使得对房地产的理解更多地倾向于对城市房地产的狭义理解。这从我国制定的调整房地产领域的法律法规中就可见一斑，如《城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》等。如果从我国内地农村房地产的总量超过城市房地产总量的国情来看，会造成农村房地产或适用法律上的空白，或适用法律上的冲突。而且，随着农村土地的流通交易，未来的立法有必要设计一个包容城市和农村的房地产概念。

房地产是土地财产和土地上的房屋财产的总称，是房屋与土地在经济上的商品体现。在形式上，房产与地产总是联结在一起，房依地建，地为房载，房地不可分离；在经济形态上，房地产的经济内容和运动过程也具有整体性；在法律上，房屋的交易必然导致土地使用权的转移，房随地走，地随房走，房产与土地使用权的主体原则上应为同一人，正因如此，人们习惯上将两者合称房地产。

（二）房地产的属性

房地产作为一种商品，与动产、技术一样，具有价值和使用价值，也具有交换价值。但是，房地产毕竟不同于其他商品，它具有独特的特征。

1.房地产的自然属性

房地产的自然属性主要包括：房地产位置的固定性，即不可移动性；房地产的耐久性，即使用的长期性；房地产的异质性，即独特性和不可替代性；房地产的保值增值性，即可以作为对抗通货膨胀的保值增值实物。

2.房地产的经济属性

房地产的经济属性主要包括：房地产具有高资本性、房地产利用适应物价变动的缓慢性、投资与消费的双重性、房地产利用的外部性。

3.房地产的法律属性

房地产的法律属性主要包括：房地产的不动产性、房地产财产权利的重要性、房地产的可分性。

4.房地产的社会属性

房地产的社会属性主要包括：房地产利用的社会效应、房地产具有美学价值、房地产具有心理效应^[4]。