房地产市场调查的含义与作用

一、房地产市场调查的含义与作用

市场调查是房地产投资决策的前提与基础。重视房地产市场调查，不仅是房地产投资决策活动的需要，也是房地产项目管理现代化程度的重要标志之一。

（一）房地产市场调查的含义

市场调查也称为市场调研、营销调研，是现代市场营销理论的重要组成部分，是适应市场经济、市场营销发展需要的产物。

房地产市场调查，是指运用科学的方法，有目的、有计划、系统地判断、收集、记录、整理、分析、研究房地产市场过去及现在的各种基本状况及其影响因素，并得出结论的活动与过程，其目的是为房地产经营者预测其未来发展并制定正确的决策提供可靠依据。

房地产市场调查，有广义和狭义之分。狭义的市场调查，是把市场理解为房地产产品消费对象，针对消费者购买行为所做的调查，即对消费者及其行为的研究。广义的市场调查则把市场理解为商品交换关系的总和，即一个由各种市场要素构成的，有结构的体系，也就是市场调查不再只局限于消费者的购买行为，而是将其调查范围扩大到了房地产营销的每一个阶段。只要是市场要素所涉及的内容，均可视为调查研究的对象。

理解房地产市场调查的含义，必须注意以下三点。

1.市场调查的基础是收集资料

只有做到有目的、有步骤、系统地收集真实的资料，并予以实事求是地分析研究，才能及时地为经营决策者提供客观而准确的情报，从而保证预测和决策的客观性和精确性。

2.市场调查的内涵是广义的

市场调查不仅包括信息资料的收集，还包括信息资料的分析研究；不仅包括对消费者需求及竞争者情况的市场调查，还包括对市场营销活动四大环节即产品、定价、分销及促销的调查，以取得完整的市场营销资料。

3.市场调查的方法必须是科学的

经过精心选择的市场调查方法必须依据不同的市场客观情况，有计划、有目的、系统地实施，以做到有效率和能够解决实际问题。

（二）房地产市场调查的作用

市场调查既是房地产企业整体活动的起点，又贯穿于企业整体营销活动的全过程。市场调查的重要作用，具体表现在如下五点。

1.有助于房地产企业确定正确的投资方向

市场调查可以了解到房地产市场的现状及其未来变动趋势；了解市场的需求、资源供求情况、竞争对手活动状况，从而确定企业今后的经营方向，于错综复杂的房地产市场状况中寻找企业生存和发展的立足点。

2.有助于房地产企业适时进行产品更新换代

房地产产品如同其他各类产品一样，也有着特定的市场生命周期。市场调查可以帮助经营者随时掌握本企业产品处在市场生命周期的哪一阶段，从而做出正确的产品策略；淘汰哪些老产品，继续经营哪些老产品，开发哪些新产品。

3.有助于项目投资者制定科学的营销和开发计划

市场调查，可以使项目投资者准确把握市场供求状况，据此制定出产品营销计划。然后，根据销售计划，确定出年度、季度，甚至月度开发计划。在此基础上，又可制定出科学的资金、资源计划，提高房地产开发活动的效率。

4.有助于项目投资者实施正确的价格策略

房地产产品价格取决于市场需求状况，同时土地价格、建筑成本以及竞争状况等多种因素也对房地产价格产生重大的影响。市场调查可以帮助项目投资者依据消费需求及承受能力，考虑成本及竞争情况，制定合理、可行的市场价格，从而确保销售成功。

5.有助于房地产企业改善经营管理、提高经济效益

不少房地产企业经营不善的症结就在于对市场的背离与隔膜，以至于在瞬息万变的市场竞争条件下或束手无策，或盲目经营。重视市场调查，才能按市场需求，改善企业经营管理水平，促进经营效益的提高。