征收执行程序

第四章　征收执行程序

第一节　财产调查与评估

第四十一条　被征收财产的所有权或他项权利，以征收决定公告之日土地或房地产或其他登记部门登记簿的记载为准。

根据本法第三十一条申请登记未完毕的，有关权利人应于征收决定公告期间内向建设主管部门申请权利备案。登记完毕后，以有关登记簿的记载为准。

被征收财产不需登记的，由权利人提交权利证明申请建设主管部门作备案登记。

立法说明：本条是关于被征收财产权属确定的规定。

征收决定公告之后，需要确定被征收财产的权属，才能确定财产的价值以及其后的补偿、拆迁等问题。根据物权法的有关规定，对于不动产，有关登记部门的登记具有公信力，因此，财产权属的确定应以有关登记部门登记为准。另外，本法第三十一条规定了，登记部门在第一次征收公告发布以后，不得再受理有关权属变更等事项，但特殊情况除外，因此，第二款对允许申请登记的事项作了特殊规定。对于像农村土地承包经营权、某些土地附着物等不需要登记的被征收财产，权属确定则需要由有关权利人提交有关权利证明，然后建设部门作备案登记，以便在进行财产价值确定、征收补偿、拆迁等时有所依据。需要注意的是，建设部门所进行的权属确定，没有进行实质审查，它不是对被征收财产权属的最终认定，如果有关当事人在权属上发生争议，仍可通过诉讼、仲裁等手段获得救济，而建设部门确定的权属并不能作为依据。

第四十二条　建设主管部门为调查被征收财产状况和权属情况，可以会同需用土地人对被征收财产实施调查或勘测，被征收财产的所有权人、占有人、使用人或管理人等权利人不得拒绝或阻挠。

进入建筑物、构筑物或设有栅栏的土地调查或勘测，应于七日前通知其所有权人、占有人、使用人或管理人。

为实施调查或勘测需迁移或拆除地上障碍物，给所有权人或使用人造成的损失，需用土地人应先予适当补偿；补偿价额由需用土地人与财产受损失人协商，协商不成的，由建设主管部门裁决。

立法说明：本条是关于对被征收财产进行调查或勘测的规定。

为调查被征收财产状况及权属，有时建设主管部门与需用土地人需要进入被征收土地进行调查与勘测，本条即是对这种调查与勘测的规范，它包括三个方面：第一，被征收财产的所有权等权利人不得阻挠；第二，进入私人特有的空间，特别是住宅与有栅栏的土地则应提前通知权利人，以便权利人做好相关准备；第三，因调查或勘测引起的损失应当给予补偿，补偿的数额以双方协商确定，但有时会协商不成，本法规定的救济渠道是建设部门裁决，主要是因为调查或勘测一般不会造成损失，即使造成损失了一般数额也不大。

第四十三条　征收决定公告发布后，需用土地人可以与被征收人通过协议以购买、置换等方式取得。

被征收人不同意与需用土地人协商或协商不成，且需要确定被征收财产价值的，由需用土地人和被征收人共同委托具有相应资质的资产评估机构评估。

立法说明：本条是关于双方协商确定补偿方式与补偿数额的规定。

在城市房屋与农村土地征收过程中，除征收目的外，最关键的问题是补偿，现实中存在最大的问题也是安置补偿不合理。为最大程度地减少因补偿引起的矛盾，如果需用土地人能与被征收人协商达成补偿方式与补偿数额，将可以减少大量的社会矛盾，有利于社会稳定。因此，本条第一款规定了需用土地可以通过协议购买、置换等方式取得被征收财产，而且本法在这个问题上采取的是鼓励态度。如果双方在协议上串通损害国家利益、社会公共利益，存在违法情形的，根据合同法等有关法律的规定，协议将是无效的，据此，本条没有对双方串通损害国家利益、社会公共利益的情形作出规定。但是，在双方协商不成的情况下，为防止征收陷入僵局，同时也为了减少矛盾，第二款确定了双方协商共同委托评估机构评估的模式。通过协商共同委托，可以防止在选定评估机构上双方对资产评估的公正性产生怀疑。对于不愿意协商委托或双方对评估结果有疑义的，则在接下来几条中会有相关规定。需要注意的是，本条第二款中的规定，只有在需要确定被征收财产价值时才进行资产评估，对于本法已经规定了补偿金额计算办法的情形则不需要进行资产评估。

第四十四条　需用土地人和被征收人在选择资产评估机构时无法达成一致意见，由建设主管部门在资产评估机构名册中随机选定。

前款规定的资产评估机构名册的制定办法和随机选定的办法由国务院建设主管部门规定。

第四十五条　被征收人认为资产评估机构在进行资产评估时存在违法情形或评估结果不公正的，或需用土地人有证据证明资产评估机构在评估过程中存在违法情形的，可以申请建设主管部门参照前条规定另行选定资产评估机构重新评估，建设主管部门应当另行组织重新评估。

因重新评估产生的费用由导致违法情形发生的一方承担；双方对违法情形发生都有过错的，由双方均摊；双方对违法情形都没有过错，或者建设主管部门裁决确定不存在违法情形或评估结果公正的，由申请重新评估的一方承担。

第四十六条　建设主管部门有证据证明需用土地人、被征收人在资产评估过程中存在串通损害国家利益、社会公共利益情形的，可以参照第四十四条规定组织重新评估，评估费用由需用土地人、被征收人双方共同承担。

立法说明：第四十四条至第四十六条是关于资产评估阶段行政救济的规定。

在资产评估方面可能会存在以下问题：双方无法协商选择评估机构，双方认为资产评估违法、不公正，双方串通损害国家利益、社会公共利益。当出现这些问题时，都需要有解决途径，双方也都需要有救济渠道，第四十四条至第四十六条对行政救济作出了规定，而有关司法救济的内容则在第四十七条作了规定。具体来说：

一、在出现双方无法协商选择评估机构的情况下，第四十四条规定建设主管部门将在资产评估名册中随机确定有相应资质的评估机构展开评估，规定“随机”是为了保证公平与公正，提高建设主管部门确定资产评估机构方面的威信，也防止出现违法行为。

二、在双方认为资产评估过程中存在违法或评估结果不公正的，也可以申请建设主管部门在资产评估名册中随机确定有相应资质的评估机构展开评估。这里需要注意两方面内容：一方面是第四十五条对可以申请建设主管部门主持重新评估的条件针对被征收人和需用土地人是不同的，针对被征收人的条件很低，只要被征收人认为评估中存在违法情形或评估结果不公正即可，这是因为被征收人相对于需用土地人处于弱势地位，需要有足够的救济渠道。但少数被征收人也能对评估过程产生不正当的影响，为此，第四十五条同时规定了需用土地人如果有证据证明评估过程存在违法情形的，也可以申请重新评估。另一方面，第四十五条第二款对申请重新评估产生的费用确定了以过错为依据的负担原则，即谁有过错谁承担费用的原则，对于都没有过错或者原评估并不存在违法情形，评估结果也不存在不公正的，则由申请重新评估的一方承担。

三、因为补偿款有时是由国家财政负担的，这样有时就会出现需用土地人与被征收人串通提高被征收财产价值，损害国家利益、社会公共利益的情况，或者还可能存在其他损害国家利益、社会公共利益的情况。为防止这种情况出现，第四十六条规定了建设主管部门可以对这种情况进行纠正。但为了防止建设主管部门滥用这种判定权随意撤销评估结果，第四十六条规定建设主管部门应当在有证据证明的情况下才能另行组织评估。同时第四十六条也规定了谁有过错谁承担额外费用的原则。

另外，第四十四条第二款还授权国务院建设主管部门规定资产评估机构名册和随机选定办法。

第四十七条　被征收人认为建设主管部门在选定资产评估机构或建设主管部门选定的资产评估机构在评估时存在违法情形的，或需用土地人有证据证明存在违法情形的，可以向被征收财产所在地基层人民法院起诉，请求人民法院指定资产评估机构重新评估。

人民法院应当组织双方协商确定资产评估机构；双方协商不成的，人民法院应在资产评估机构名册中随机选定资产评估机构进行评估。

人民法院应当对评估结果进行审查，并根据评估结果裁定被征收财产价值；需用土地人或被征收人对裁定不服的，可以向中级人民法院上诉，中级人民法院根据民事诉讼法的有关规定审理。

基层人民法院作出的裁定生效或中级人民法院作出裁定后，被征收财产价值以裁定为准。

立法说明：本条是关于资产评估的司法救济和司法裁决终局确定被征收财产价值的规定。

本法对被征收财产价值的确定规定了较全面的救济渠道，第四十四条到第四十六条是行政救济的规定，而本条则是司法救济的规定，它具体包括以下几方面内容：第一，建设主管部门的行政救济为前置程序，只有被征收人认为建设主管部门在选定资产评估机构或建设主管部门选定的资产评估机构在评估过程中存在违法情形才能向人民法院起诉，而需用土地人则需要有证据证明违法情形存在才能起诉；第二，受理起诉的人民法院为被征收财产所在地基层人民法院，这是为了方便起诉；第三，为减少矛盾，本法第二款规定了人民法院在审理这种纠纷时应当先行主持协商，只有对那些协商不成的才随机选定评估机构重新组织评估；第四，本条规定了人民法院裁定中确定的被征收财产价值为终局的，对拆迁程序将产生影响，因此第三款规定了人民法院应当对评估结果进行审查，并作出裁定。而有关当事人则可对裁定提出上诉，中级人民法院则依据民事诉讼法对这种上诉进行审理；第五，本条第四款则是关于人民法院的裁定为被征收财产价值的终局确定的规定，这样的规定是建立在第四十四条开始的对被征收人和需用土地人充分的救济渠道的基础上。

第二节　补　偿

第四十八条　征收城市房屋和农村土地所需的补偿费，由需用土地人负担，并交由建设主管部门代发；需用土地人不得以负担了征收补偿款为由拒不支出土地出让金，但需用土地人以划拨方式取得土地使用权的除外。

建设主管部门应在有关人民政府批准征收决定三日内通知征收申请人预缴补偿款或提供担保，建设主管部门应设立专户保管补偿款，补偿款专户内款项除本法有特别规定外只能用于发放补偿款。

补偿费发放办法、补偿款保管账户管理办法由国务院建设主管部门规定。

立法说明：本条是关于需用土地人负担补偿款和建设部门代发补偿的规定。

需用土地人承担补偿款是为了保证需用土地人可以与被征收人协商，也为了保证相应的财政核算容易进行归口。而建设主管部门代发则是为了引入制约机制，防止需用土地人不足额发放补偿款或者多发补偿款损害国家利益。本条第二款关于征收申请人预缴补偿款或提前提供担保的规定则是为了充分保障被征收人权益；建设主管部门设立专户保管补偿款是为了保证资金安全，也为了与后面规定的代为保管补偿款的制度相配套。因为补偿费发放办法，补偿款保管账户管理办法都是较为具体细微的问题，第三款规定由国务院建设主管部门作出具体规定。目前，我国国有土地使用权取得方式包括划拨和有偿取得两种，除非根据法律规定需用土地人能以划拨方式取得的，其在负担了征收补偿款后仍然应支付土地出让金。

第四十九条　需用土地人征收本法第九条规定的被征收财产及根据本法第八条、第三十九条一并征收的财产，应给予补偿，但有下列情形之一的除外：

（一）位于征收范围内的城市房屋、农村土地上的建筑物、构筑物及其他附着物属于违法的部分；

（二）建设主管部门启动征收程序的公告发布后被征收财产新增加的价值；

（三）农村土地上的林木、农作物等附着物的种类与数量与正常种植情形不相当的部分；

（四）有关权利人依据本法第八条第三款规定申请取回的财产。

前款第四项情形，有关权利人取回财产发生迁移费用的，由需用土地人补偿。

立法说明：本条是关于补偿对象的一般规定。

在征收过程中，哪些财产属于应当给予补偿的也需要确定，既防止应给予补偿的没补偿，也防止不应补偿的给予了补偿。根据本条规定，只要属于被征收财产需用土地人都应予以补偿，因征收引起的取回被征收财产的费用也应当予以补偿。但是同时有一些例外情形不应予以补偿，具体来说，被征收财产属于违法的或者属于被征收人为套取补偿款而恶意增加的被征收财产价值都不应当补偿，第一项到第三项即是对此的规定。而被征收人取回的财产则不应予以补偿。

第五十条　建设主管部门第一次发布征收公告时，依法实施的增加被征收财产价值的行为，因本法第三十一条第二款规定而停止的，对停止前已经实际支出的费用，需用土地人应予补偿。

城市房屋原属商业用地，因征收而致营业停止或营业规模缩小的损失，需用土地人应予补偿；补偿标准由国务院规定。

第五十一条　被征收人因征收而产生的搬迁费用，需用土地人应予补偿；补偿标准由国务院建设主管部门规定。

立法说明：第五十条、第五十一条是关于补偿对象的特殊规定。

第四十九条对应予补偿被征收财产作了一般规定，但存在一些特殊情况需要特殊规定，这两条则是这样的规定。第五十条第一款是规定了对那些已经得到批准，正在实施的增加被征收财产价值的行为因征收公告发布而停止，停止前已经支出的费用应当以实际支出为标准进行补偿。而第二款是对于城市房屋用于商业目的，因征收导致商业无法运作或规模缩小而产生的损失的补偿，在补偿标准方面，因涉及比较复杂的营业利润等损失的计算，因此规定由国务院规定具体的补偿标准。第五十一条则是对被征收人搬迁产生的费用应予补偿的规定。

第五十二条　需用土地人可以通过支付货币、安置住房等方式补偿被征收人；但被征收人要求货币补偿的，需用土地人应以货币补偿被征收人。

立法说明：本条是关于补偿方式的规定。

对于补偿方式，除了货币补偿外，还有实物补偿。有时单一的货币补偿并不能满足被征收人的需求，也无法完全补偿被征收人的损失。这是因为，有时被征收人对被征收财产有特殊的感情，或在被征收财产所在地周边有亲朋好友等等特殊的社会关系。对于这种情况，如果双方达成协议能够在征收地周边安置住房或以其他方式补偿，那么可能会比货币补偿更好，而对于需用土地人，也可以减少货币支出，降低征收成本。对于货币以外的可以让双方都获得最大收益的补偿方式，本法都是允许的。但为防止需用土地人单方面地决定以某种方式补偿被征收人，导致对被征收人的安置补偿不合理，引起社会不稳定，本法规定了被征收人如果要求货币补偿则需用土地人应以货币补偿被征收人。这是因为，本章第一节对被征收财产价值的确定规定了较为完备的程序，也规定了较完善的救济程序，能够最大程度地减少社会矛盾。

第五十三条　征收城市房屋，以货币方式补偿的，应以征收决定公告发布之日被征收城市房屋的市场价补偿被征收人；以其他方式补偿的，需用土地人根据双方协商一致的标准补偿被征收人。

前款所称市场价由需用土地人和被征收人协商确定或依据本章第一节有关规定委托资产评估机构评估。

立法说明：本条是关于征收城市房屋的补偿标准。

对于城市房屋的补偿标准，一个需要坚持的原则就是应给予充分补偿，应完全补偿被征收人的损失。如果以货币以外的方式补偿，补偿则应以双方协商一致为标准，前条规定了货币补偿优先的原则，如果双方对货币以外的补偿达不成一致意见，那么只能通过货币补偿来进行。以货币补偿的，则以征收决定公告发布时的市场价为标准。在一个完全竞争的市场条件下，任何商品都有其价值，城市房屋也不例外。在充分、完全补偿的要求下，就应以体现城市房屋在市场条件下的价值的市场价作为补偿标准。任何商品在不同时点的市场价也是不同的，因此第一款规定了以征收决定公告时的市场价为准。双方协商或资产评估机构进行评估时都以此为准。本条最后一款则规定了市场价确定的方式，即双方协商或资产评估，而协商还是作为第一位。

另外，在此需要说明的是，有些国家在进行补偿时，如果在未来土地或房屋升值了，则应将升值的一部分也补偿给被征收人，也就是被征收人能够享受被征收土地或房屋未来的升值。但我国目前仍处于发展中国家，如果作这样的规定，无形之中将加重国家财政负担或提高企业成本，降低我国企业竞争力，从而在另外一个方面损害社会公共利益；同时考虑到第二章规定了较为严格的征收条件，需用土地人大多数为公共机构，土地或房屋的升值并不能让这些公共机构产生现实收益，因此本法未作这样的规定。

第五十四条　征收农村土地的补偿不得低于以下标准：

（一）支付给土地所有权人的土地补偿费为该土地被征收前三年平均年产值的三十倍，该土地补偿费在农村集体经济组织成员间的分配办法由国务院规定；

（二）支付给土地承包经营权人的土地补偿费为该土地被征收前三年平均产值乘以承包期限的剩余年限；

（三）宅基地使用权、建设用地使用权补偿费为取得相同面积和性质宅基地或建设用地应支付的费用，该补偿费由宅基地使用权人受领；

（四）土地建筑物补偿费为征收决定公告时建造相同建筑物应支出的成本，该补偿费由建筑物所有人受领；

（五）其他土地附着物补偿费按征收决定公告时该土地附着物市场价计算，该土地附着物以出产成熟孳息产生收益的，按成熟孳息的市场价计算；

（六）根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条因征收农村土地需要安置农业人口的，应为需要安置的农业人口缴纳城市基本养老保险、城镇居民医疗保险；并参照失业保险发放办法发放失业保险。

立法说明：本条是关于农村土地征收补偿标准的规定。

征收农村土地的补偿较为复杂，它涉及的补偿对象较多，包括土地所有权、宅基地使用权、建设用地使用权、建筑物、林木等土地附着物的补偿，而补偿标准的确定也较为复杂。因为依照目前法律规定，农村土地（含建设用地）是无法自由流转的，在无法自由流转的情况下，就没有市场，没有市场就没有市场价。但没有市场价并不意味着没有价值，农村土地是有产出的，类似股权产生红利一样，土地也能产生收益。征收了土地，在某种程度上也就“剥夺”了土地所有权及其他权利人的收益权，因此征收农村土地也应当补偿因征收而产生损失的人。考虑目前国家发展程度、财政状况等因素，并着重于保护农村集体经济组织成员的权益，针对不同的补偿对象本法确定了不同的补偿标准，这一补偿标准是法律确定的，法律允许高于这一标准补偿，但不得低于本法规定的标准补偿。对本条规定的理解需要注意以下几个方面：第一，对土地所有权的补偿，即土地补偿费，是参照土地管理法作出的规定，但大幅提高了补偿标准，即现在的三十倍；土地所有权人是农村集体经济组织，土地补偿费需要在集体经济组织成员间分配，但针对不同的情况分配办法是不同的。例如，如果某部分农村集体经济组织成员已经得到了安置，那么他就不应该再获取土地补偿费。但分配毕竟是操作中的具体问题，因此本法规定由国务院对分配办法作具体规定。第二，宅基地使用权、建设用地使用权、建筑物等的补偿则应补偿实际损失。第三，林木、果实等土地附着物或其孳息有市场价，因此则应按市场价补偿。第四，在征收农村土地时，依据土地管理法的有关规定可能需要安置部分农业人口，本法对此明确规定了解决安置人口社会保障。同时在第三款规定了确定安置人口时应遵循的原则。

第五十五条　依据国家规定，征收可以流转的农村建设用地上的建筑物、构筑物及其他土地附着物，以可流转范围内的市场价确定补偿标准，其市场价参照本法第五十三条第三款确定。

立法说明：本条是关于可以流转的农村建设用地上建筑物补偿的特殊规定。

前条对农村土地所有权等补偿标准的规定是建立在农村土地所有权无法自由流转，不存在市场价的情况下确定的。但依据现有法律规定，某些农村建设用地是能有条件地流转的。并且将来的改革方向也不排除扩大农村建设用地流转范围。对此，本法必须有所回应，也要为将来改革预留口子。如果可以流转或者是有条件地流转，并可以确定市场价的情况下，对可以流转的建设用地上的建筑物的补偿就应以参照城市房屋市场价确定办法确定的价值为标准。

第五十六条　被征收人无法确定、下落不明、被征收人在征收决定公告期间不与需用土地人协商确定或共同委托评估机构确定被征收财产价值，又不申请建设主管部门组织评估的，只能采取货币补偿方式，补偿金额由建设主管部门参照类似被征收财产的补偿标准确定。

依照前款确定补偿金额后，被征收人得以确定或出现的，被征收人有证据证明建设部门在确定补偿金额时存在违法情形或明显不当的，可以向人民法院提起诉讼要求变更补偿金额。

立法说明：本条是关于特殊情况下补偿方式和补偿标准的确定办法。

本章第二节对被征收财产价值的确定规定了较为完备的程序，但有时程序可能会陷入僵局，如被征收人无法确定、下落不明等情况，本条即是针对这种情况出现时如何确定补偿金额的规定。征收决定公告后，在法律上来说，就可以推定社会公众对此都已知晓，这就保证了在被征收人无法确定或下落不明的情况下建设部门参照类似情况确定补偿金额。为防止在这种情况下，建设部门任意作为，损害被征收人利益，本条第二款规定了救济措施。而对于双方在协商确定被征收财产价值或选择评估机构无法达成一致意见，被征收人又不寻求救济的，则应该推定被征收人放弃了救济的权利，建设部门直接参照类似情况确定被征收财产价值则有了正当性。

第五十七条　需用土地人应在被征收财产价值确定后十五日内与被征收人达成安置补偿协议。

被征收人应于达成安置补偿协议后十五日内向建设主管部门申请发放补偿款或其他形式的补偿。

立法说明：本条是关于安置补偿协议和发放补偿款的规定。

本章第一节规定了被征收财产价值的确定，双方协商或通过资产评估确定了被征收财产价值后，需用土地人就应与被征收人达成安置补偿协议，被征收人根据协议相关内容完成搬迁。为及时完成安置补偿，实施拆迁，本条还对达成安置补偿协议和发放补偿款作了时限规定。另外，安置补偿协议除关于补偿的内容外，必不可少的还包括搬迁时限。

第五十八条　有下列情形之一的，由建设主管部门保管补偿款，并登记在案：

（一）根据第五十六条第一款确定被征收财产价值的；

（二）被征收财产价值已经确定，但被征收人不与需用土地人签订安置补偿协议的；

（三）安置补偿协议签订完毕后，被征收人不领取补偿款的。

建设主管部门根据前款规定完成补偿款保管登记后，即视为补偿款发放完毕；被征收人得随时申请建设主管部门发放该补偿款。

立法说明：本条是关于特殊情况下补偿款发放的规定。

在一些特殊情况下，如需用土地人可能无法与被征收人协议确定被征收财产价值，确定了被征收财产价值也可能无法达成安置补偿协议，甚至在达成安置补偿协议后被征收人还可能因种种原因拒绝领取或无法领取补偿款，征收程序可能无法进一步开展，拆迁程序无法启动，征收只能陷入停滞。为保证征收程序正常进行，在充分保障被征收人权益的情况下，本条规定了建设主管部门代管补偿款的制度，有关被征收人得随时申请建设主管部门发放补偿款。补偿款的保管与被征收人申请发放补偿款的办法属于具体实施本条规定的事项，因此交由建设主管部门作具体规定。另外还需注意：第一，建设主管部门完成保管登记即视为补偿款发放完毕，为需用土地人和建设主管部门实施拆迁提供了前提条件，被征收人对此没有救济渠道，这主要是因为本法对被征收财产价值的确定规定了较为完备的程序和救济渠道；第二，本条的规定排除了补偿款适用有关提存的规定。

第三节　拆　迁

第五十九条　被征收人对于被征收财产的权利义务，于补偿款发放完毕时（含其他方式的补偿完成）终止；需用土地人取得被征收财产所有权或其他权利。

补偿款发放完毕前，被征收人得继续使用原被征收财产，但本法第六十一条第二款规定的情形除外。

立法说明：本条是关于被征收财产权利因征收而转移的规定。

在物权法上，物权取得有原始取得和继受取得，而在原始取得和继受取得下又分别有各种具体的方式。本法规定的征收最主要的标的是包括城市房屋和农村土地的所有权的征收，其他标的还包括国有土地使用权、农村宅基地使用权等等。在需用土地人和被征收人间必然存在着权利移转，即被征收人丧失对被征收财产的权利而需用土地人取得对被征收财产的权利，本条即是关于这一问题的规定。具体来说：第一，本条规定了需用土地人于补偿款发放完毕时取得被征收财产的所有权或其他权利，而被征收人同时丧失有关权利。其中补偿款发放完毕包括本法第五十八条规定的情形也包括以其他方式安置补偿完成。第二，本条规定的被征收人取得被征收财产的所有权或其他权利属于原始取得。第三，在权利移转以前，被征收人得继续使用被征收财产，但如果需用土地人为了公共安全需要急需使用被征收财产的，在遵循一定程序后，则可以先行使用。在补偿款发放完毕与安置补偿协议确定的搬迁时限之间可能有一段过渡期间，双方则按照协议享受权利，履行义务。

第六十条　被征收财产原设定的他项权利因征收而消灭，他项权利人与被征收财产权利人的权利义务关系由双方依据有关法律规定自行解决。

立法说明：本条是关于被征收财产上设定的他物权因征收而消灭的规定。

前条已经确定需用土地人因征收取得被征收财产的所有权或其他权利属于原始取得，并不是依据补偿协议（合同）取得的。也即需用土地人取得的所有权或他项权利是不负任何负担的，被征收财产原负担的各项权利因征收而消灭，如抵押权因征收而消灭，抵押权人不再对被征收财产享有抵押权了，根据担保法的有关规定，抵押权人只对作为被征收财产的代偿物补偿款享有有关权利。被征收人与他人因被征收财产的权利义务关系则属于此双方的权利义务关系，应依据有关法律规定解决，如抵押权人与被征收人应依据物权法与担保法的有关规定解决。

第六十一条　补偿款发放完毕前或者被征收人获得其他方式的补偿前，需用土地人不能进入被征收土地工作。

但为公共安全需要，征收决定公告发布后，需用土地人急需使用土地，并向高级以上人民法院申请先行使用且已获批准的除外。

立法说明：本条是关于需用土地人何时可以使用被征收土地的规定。

前两条规定了被征收财产的权利转移时间，本条则是对需用土地人使用被征收土地的时间限制，即在补偿款发放完毕前，需用土地人不得进入被征收土地工作。这是为了充分保障被征收人的利益，防止出现先拆迁后补偿等严重损害被征收人权益的情况出现。但是，有些特殊情况，为了公共安全需要，需用土地人急需使用土地，如果无法及时使用土地将对社会公共安全构成严重威胁时，经过特殊的批准程序可以先行使用土地。这一规定有以下几个方面内容：第一，需用土地人应向高级人民法院申请，规定由高级人民法院受理是因为先行使用土地可能严重损害被征收人权益，并且现实中为社会公共安全需要使用土地的情况也很少见，高级人民法院受理并不会给高级人民法院带来过重的负担，但却可以最大程度地保护被征收人利益；第二，先行使用土地的情形只有一种，即为了社会公共安全需要，这一条件窄于“社会公共利益”，如此严格的条件还是为了保护被征收人利益；第三，高级人民法院受理后应及时裁定批准与否，本条规定了七日的时限，这与需用土地人“急需”使用土地是相配套的。

第六十二条　因需用土地人先行使用土地给被征收人造成的损失，需用土地人应予补偿。

建设主管部门应在高级以上人民法院批准需用土地人先行使用的申请后立即自行实施强制拆迁，强制拆迁参照第六十三条第二款进行。

立法说明：本条是关于先行使用土地的补偿与拆迁的规定。

前条规定了在特殊条件下，经过特殊的批准程序，需用土地人可以先行使用土地。需用土地人先行使用土地必然会因“先行”使用而给被征收人造成损失，如果不予补偿让被征收人自己承担这部分损失是缺乏正当性的。需用土地人应就这部分损失补偿被征收人，补偿标准以实际损失为依据。

需用土地人先行使用土地还面临着拆迁的问题，没经过拆迁，需用土地无法进入被征收土地工作，本法确定了建设主管部门统一自行拆迁或申请人民法院拆迁的制度。为了达到需用土地人“急需”使用土地的目的，本法规定了建设主管部门应在高级人民法院批准后立即实施强制拆迁。至于具体程序，特别是拆迁过程中的证据保全与财产清单等事项则参照第六十三条第二款进行。

第六十三条　被征收人应在安置补偿协议确定的时限内自行完成搬迁。

被征收人无法确定、下落不明的，建设主管部门完成补偿款保管登记后，由建设主管部门在有公证员在场的情况下实施拆迁，拆迁应当制作笔录和被搬迁财物清单，并申请公证机关制作公证书；被搬迁财物由建设主管部门妥善保管，造成损失的，建设主管部门应予赔偿。

立法说明：本条是关于被征收人自行搬迁与特殊情况下建设主管部门自行实施拆迁的规定。

根据本法规定和安置补偿协议，需用土地人在补偿款发放完毕后取得被征收财产的有关权利，可以进入被征收土地工作，而被征收人依据本法规定及协议及时自行搬迁则是其应尽的义务，被征收人及时自行搬迁也可最大程度地减少因强制拆迁引起的损失，也可以提高效率，为社会节约成本。

对于被征收人无法确定与下落不明的，没有自行搬迁的基础，建设主管部门只能自行实施拆迁，但拆迁过程中仍然应当保护被征收人的利益，这主要表现在保全拆迁证据，开列财产清单及财产的妥善保管。建设部门如果在保管财物时造成财物毁损则应当赔偿损失。

第六十四条　被征收人领取补偿款后，不在补偿安置协议确定的时限内自行完成搬迁的，由建设主管部门申请被征收财产所在地基层人民法院强制拆迁。

有本法第五十八条第一款第二项和第三项规定情形的，建设主管部门完成补偿款保管登记后，由建设主管部门申请被征收财产所在地基层人民法院强制拆迁。

立法说明：本条是关于特殊情况下申请人民法院强制拆迁的规定。

为充分保障被征收人的权益，本法规定了建设主管部门统一拆迁的制度，但在某些特殊的情况下，被征收人对补偿不满意或存在其他不愿意拆迁的情况时，如果由建设主管部门自行实施强制拆迁则可能被指缺乏中立性，可能引发社会矛盾，造成社会不稳定。因此，在被征收人有不同意见的情况下，由人民法院实施强制拆迁既有利于保护被征收人的利益，也可以减少社会不和谐因素。本条的规定具体包括以下内容：第一，申请人民法院强制拆迁的情况包括，被征收人领取补偿款后不自行拆迁的，被征收财产价值已经根据第一节有关规定确定，但被征收人拒不达成安置补偿协议或安置补偿协议达成后拒不领取补偿款的。这些条件都建立在被征收财产价值已经确定的基础上，考虑到第一节对被征收财产价值的确定规定了较为严格的程序和完备的救济，因此一般来说是没有太多疑义的。第二，申请人是建设主管部门而不是需用土地人。第三，受理申请的法院是拆迁发生地的基层人民法院。

第六十五条　建设主管部门申请人民法院强制拆迁的，应当提交以下材料：

（一）强制执行申请书；

（二）补偿款发放或保管登记情况；

（三）被征收人和被征收财产情况；

（四）被征收人的意见；

（五）申请强制执行的期限。

立法说明：本条是关于建设主管部门申请人民法院强制拆迁应提交的材料的规定。

规定建设部门应提交的材料是为了方便人民法院进行审查，以保证实施的强制拆迁符合法律规定，也防止建设部门随意申请强制拆迁损害人民群众利益。

第六十六条　人民法院实施强制拆迁，应遵循以下规定：

（一）实施强制拆迁的三日前，应当催告被征收人自行搬迁。

（二）经催告、协商，被征收人仍不搬迁的，人民法院可以实施强制拆迁；强制拆迁应当制作笔录和被搬迁财物清单，由被征收人或见证人和执法人员签名；被征收人不在场或者被征收人、见证人拒绝签名的，应当在笔录中予以注明。

（三）被征收人被搬迁的财物交由建设主管部门妥善保管，保管办法由国务院建设主管部门规定。

立法说明：本条是关于人民法院实施强制拆迁应遵守的有关规定。

为保障被拆迁人利益，规范人民法院强制拆迁行为，本条作出了相应的程序与实体规定。第一项是为了降低社会成本，减少被拆迁人损失，给拆迁人三天时间自行拆迁，如果被拆迁人能够及时拆迁的话，就能最小限度地动用国家强制力，有利于社会和谐与稳定。第二项的规定则是拆迁证据与财产清单的规定，第三项是财产保管的规定。

第六十七条　除本法有规定的外，建设主管部门申请人民法院强制拆迁的，建设主管部门和有关人民法院还应遵守《中华人民共和国行政强制法》及《中华人民共和国行政诉讼法》中有关行政机关申请人民法院强制执行的规定。

立法说明：本条是对建设部门申请人民法院强制拆迁的限制性规定。

现有行政强制法与行政诉讼法都对行政机关申请人民法院强制执行有所规定，在实践中效果也是较好的，对人民群众利益的保护，防止社会矛盾的发生都起到了较好的效果。建设部门申请人民法院强制拆迁在本质上就是行政部门申请人民法院强制执行，因此除本法有规定的外，还应当遵守这两部法律的有关规定是理所当然的。