布拉格瓦茨拉斯的内城街区复兴

布拉格（Prague）和布达佩斯被认为是中东欧城市转型中成功的案例，因为这两个城市凭借历史文化资源转型成为世界著名的旅游城市，并且吸引了很多海外投资。1989年柏林墙倒塌之后，布拉格也开始经历剧变，商业氛围逐渐显现。1993年捷克斯洛伐克分裂后，布拉格作为捷克共和国首都，不仅成为中东欧地区的文化中心，也将“波西米亚风”的影响力扩展到全球。瓦茨拉斯（Wenceslas）街区位于布拉格内城南部，是老城区和新城区的分界所在。该街区沿着西北—东南方向延伸，中间是长条状的小广场，两侧是富于历史风格的建筑，总面积大约45 000m2（图4-2）。

图4-2　布拉格瓦茨拉斯（Wenceslas）街区的区位

布拉格的城市形态变化是与东欧剧变的政治环境紧密关联的。作为欧洲中部的具有区位优势的交通枢纽城市，20世纪90年代初期苏联解体后大量的国外资本开始注入内城区，激发了内城的商业潜力。布拉格内城区的商业和办公用途房产租金飞涨，大量的行政设施甚至居住用途的建筑改为商业和办公用途，内城居民甚至可以仅仅依靠出租私人房屋而获得暴利（Sykora，1999）。然而，随着90年代中期商业化趋势进一步加剧，开发商开始通过大规模内城再开发来提供办公场所，供不应求的“暴利”时期很快结束。和大多数内城地段一样，瓦茨拉斯街区也需要在郊区工业园、内城办公设施迅速增加的背景下重新发掘地方特色，塑造地方品牌。

瓦茨拉斯街区再生的案例，显示了新土地市场制度背景下的内填式开发与传统文化特色的结合。凭借深厚的音乐、艺术底蕴，瓦茨拉斯街区在再开发过程中，重点强调了歌剧院、音乐厅、博物馆、美术馆等文化设施，将莫扎特、斯美塔那、德沃夏克等曾经创作和演出的场所作为重要的旅游景点。同时，咖啡厅和酒吧等餐饮休闲场所也具有同样的历史文化氛围，洋溢着具有古典气息的音乐。除了艺术氛围，瓦茨拉斯街区还通过吸引国际品牌进驻来提升街区自身的吸引力，例如充分体现捷克特色的传统木偶和水晶饰品等。

图4-3　布拉格办公建筑空置率（1995—2005）

瓦茨拉斯街区再生的案例被认为整体上实现了商业的复兴。然而，从最初内城区办公场所的暴利和供不应求，到不久之后大量内城开发作商务办公用途，导致租金水平下降并且空置率增加，仅经过了不到十年的时间（图4-3）。这个案例的重要启示在于，在转型期随着经济繁荣和大量外资注入，内城街区在出租办公空间来谋利之外，还必须结合地方特质和文化优势找到新的增长点。否则，当热钱不断转向商业地产，将房租高高推起时，真正有益于地方社区的企业家已经在这种房租的压力下退出了，而剩下的却是投机者——这样表面上社区经济繁荣、物质空间复兴，实质上却是将社区引向了危险的经济泡沫边缘。