产权份额的分割

产权份额的分割_PPP模式的蚁族保障房建设研究

1）产权份额的初始分割

（1）产权分割的基本思路

由于各项权利自身的性质，在多个产权主体共有的情况下，产权的分割区别为不同权利“量”的分割和不同权能“质”的分割两个不同的层次。

①“量”的分割

“量”的分割根植于这种共有的环境中，当出现数人共有某物时，各共有人在量上只享有n％（n＜100）的产权或所有权，其可自由处分这n％并可随时请求共有物的分割，在未进行“质”的分割之前，各共有人的n％部分均包括占有、使用、收益和处分等，内容完全相同。

因此，所谓“量”的分割不是指分割一个产权为若干个子权利，而是在共有人均获得具有所有权效力的份额权下分割其各自的权利义务范围，只是一种价值形态的权利划分，而非物质形态。在这个意义上说，产权“量”的分割就是产权份额的分割，这种份额的确定更多的是利益的分割或分享的依据。

②“质”的分割

产权“质”的分割与“量”的分割没有必然的联系，“量”的分割只是一种份额的确定，以界定在权能未发生分离或发生分离后产权主体对于某项权能的权利和利益关系。现实的情况是，产权的权能确实因为实际需要而发生了分离或分割，这些权能形成不同的权利束为不同的主体所拥有，此时既有权量上的分割也有权质上的分离，两种情况交织在一起。

因此，所谓“质”的分割是将管理、处分、使用、收益等各项权能进行分割，由不同的主体分享，分割后各部分相互独立，而各个部分的权利内容和价值并不是完全统一的。在这种意义上讲，产权“质”的分割就是产权权能的分割。

③ 分割的基本思路

产权份额是抽象的量，这种量的分割无法解决质的分割问题。但是，产权分配首先应是量，即份额的分配。原因在于，份额的大小决定产权的比例，进而可以反映投资或出资比例的大小，这种份额的取得同时是民间资本决定是否主动参与“青年公寓”建设的关键因素。另一方面，除了收益权，占有、使用、处置和经营权都无法单纯地通过量来划分。产权各权能的分配可从产权经济学和法经济学角度进行“质”的分割（权能行使的可分工性），从而最终达到住房保障效率与公平的均衡。

当产权各权能未发生分离时，产权份额的取得意味着同时取得了各项权利相应的份额，并分享不同权项的利益；当权能发生分解，必将引起权能的让渡。对于可以分割的权能，宜按比例关系确定；对于不能分割的权能，可以依据一定的原则进行让渡或者按约定的方式处理，从而实现质的分割。

“青年公寓”产权价值形成过程表明，产权的分配只在政府和民间之间进行。一方面要确保项目本身的社会保障功能的实现；另一方面要考虑到民间资本的投资回收情况，以达到吸引私人投资参与的目的。这也是下文进行产权分配的基本思路，即首先进行量的分割，再分割权能；量的分割需要先考虑民间资本投资回收情况，然后界定私人投资者的份额。

（2）份额确定的途径

共有产权人应有份额的大小在根本上取决于按份共有产生的原因，在我国，目前主要有以下三种：

① 约定

不同个体之间采取约定的形式确认按份共有，产生按份共有关系。实际上，约定是建立在当事人意思表示一致的基础之上，仅仅是一种意志的原因，还不足以建立共有关系。在我国，根据“物权法定”原则，约定形成的按份共有要能够归于法定的范围。其他原因产生共有关系同样如此。

② 法定

发生共有但关系不明的，可以依法形成按份共有关系。如我国《物权法》第103条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”

③ 出资

共同出资可分为共同投资和共同购置。共同投资，即两个以上的法人或者两个以上的公民共同投资，组建合伙型联营或合伙组织，共同投资的财产为按份共有，如美国的有限权益合作住房。共同购置，即当两个以上的民事主体按份额出资购买同一财产时，在这数个个体之间发生按份共有关系，这数个民事主体成为按份共有人。

应当注意的是，共同出资虽然可以引起按份共有的产生，但两者不存在必然性。例如在英国住房的共享权益模式中，按照大陆法的理解，住户享有几乎完整的所有权。政府或者住房协会提供的权益资金一直沉淀在住房中，但不占有住房产权的任何份额。这笔资金所占的购房价的比例只是决定了住户在转让其住房时需要偿还的增值收益比例，因此住户享有的是有限的收益权。此外，共同出资即使发生按份共有，产权份额的划分也不一定取决于出资比例，比如，在“青年公寓”中双方可以约定一个份额的比例。

在我国共有产权经济适用房制度实践中，共有产权住房的产权份额计算形式主要有2种：出资比例式和产权面积式。

本文认为，“青年公寓”宜按照出资比例计算产权份额。理由如下：

一，当产权份额按照面积比例确定时，如果没有优惠价格，那么产权面积式与出资比例式结果相同，在以新建项目为研究对象的前提下，出资比例式为较优选择。

二，在“青年公寓”项目中双方的份额如果体现到面积上，那对民间资本的约束效力将明显减弱，并不利于整体项目的运营和政府对项目的控制。

（3）份额的确定

不同的项目民间资本愿意投入的资金是不同的。政府和民间资本份额的确定须根据具体项目的具体特征进行划分，但是可以在一般情况下考虑。

假定“青年公寓”项目的年运营收入水平为α；民间资本能接受的最低年投资回报率为β，能接受的最长投资回收期为μ，投资额为s；项目的特许经营期为x，建筑面积为y，年运营成本是年运营收入的λ倍，项目总投资为w。

① 民间资本所能接受的最高份额

在特许经营期内，民间资本的投资份额满足以下条件：

由于，则约束条件可简化为：

可见，民间资本所能接受的最高投资额为项目特许经营期内的净收益，其影响因素有“青年公寓”项目的年运营收入水平、运营成本、项目规模、特许经营期。

从逻辑关系分析，影响以上因素的因子均会影响民间资本投入份额的选择，见图5-6所示。

图5-6　民间资本投资份额影响因素

为进一步提炼关键影响因素，专门设计了产权选择的影响因素的问卷。问卷发放历时2周，共发放120份问卷，回收103份，有效问卷98份。

对于所有影响因素的重要程度，问卷设计了1～5级量表，即每个因素的取值从“非常重要”“重要”“一般”“不重要”和“非常不重要”分别赋值5、4、3、2、1。被调查者填写各因素的重要程度，即从“非常重要”到“非常不重要”5个级别中选择一个。将98份有效问卷中各因素的各个重要等级选择的人数进行汇总，并按式（5-22）计算各影响因素重要性评价值。

根据计算出的PPP模式下保障性住房产权选择影响因素的重要性评价值Si，筛选掉Si＜4的影响因素，可得出关键影响因素，具体见表5-11。

表5-11　民间资本投资份额影响因素重要性评价

经过筛选，得到了影响民间资本投资份额的重要因素，如图5-7所示。

图5-7　民间资本投资份额的重要影响因素

② 影响因素重要程度分析

民间资本投资份额的影响因素主要分为四个部分，每个部分对份额的影响程度是不同的；每个部分又分为几个因子，每个因子对每个部分的影响又是不同的。在这里运用层次分析法（AHP），对民间资本投资份额的影响因素进行定量的模拟分析，分析的基础是政府政策的稳定性，以及政府以民事主体的身份与民间资本订立合作协议。

在民间资本投资份额影响因素所建立的层次结构中，除总目标层外，每一层都由多个元素组成，而同一层各个元素对上一层的某一元素的影响程度是不同的。这就要求判断同一层次的各元素对上一层某一元素的影响程度，并将其定量化。通常用1～9标度法来构造判断矩阵，它是判断与量化上述元素间影响程度大小的一种方法。1～9标度法及判断矩阵的一般形式见表5-12、表5-13所示。

根据1～9标度法可知判断矩阵有以下性质：。

表5-12　1～9标度法

表5-13　判断矩阵的一般形式

层次分析法将问题分解成递阶层次结构，经两两对比，构造各层次的判断矩阵，然后求解判断矩阵，确定每个层次中各指标的相对重要性，从而确定各指标的权重值。

a．构造判断矩阵

表5-14　最高层判断矩阵

表5-15　S1层判断矩阵

表5-16　S2层判断矩阵

表5-17　S3层判断矩阵

表5-18　S4层判断矩阵

b． 一致性检验

利用方根法计算各层评价指标的权重值，下面用方根法计算中间层各指标对最高层的权重值。

i．根据中间层各因素对最高层的判断矩阵，计算判断矩阵每一行元素的乘积：

Wi＝｛1/8，2，2，2｝

ii．计算Wi的n次方根：＝｛0.595，1.189，1.189，1.189｝。

iv．计算判断矩阵的最大特征根λmax。

v.一致性检验。

计算一致性指标：

查找相应的平均随机一致性指标RI的值：当n＝4时，RI＝0.8824。

计算一致性比例：，满足一致性检验。

同理可以分别求出最底层指标对相应中间层的权重值：

当然，以上运用AHP分析法进行的讨论仅提供了一种考察民间资本投入份额的定量分析的思路。在现实情况中，有很多情况是不可预见的，并且不同的项目其具体特征差别可能很大，需要具体问题具体分析。

③ 政府份额的确定

在“青年公寓”中，政府主要的出资形式有土地投入、税费减免，其份额按照投入进行折算。原则上讲，政府的份额为项目总投资与民间资本投入之差，但是，考虑到《物权法》中关于共有物处分权所需份额的规定，将民间资本的初始产权购买比例控制在2/3以下，将有利于从法律角度对产权主体的处分权进行限制。因为，在民间资本和政府没有额外约定或法律规定的情况下，依据《物权法》规定，共有人按份共有份额超过2/3可以对共有物进行处分，从而可将保障性住房随意上市，这将会违背保障性住房设立的初衷。因此，政府份额的确定有必要考虑对民间资本份额的限制。

2）产权份额的转让

（1）应有份额转让的法律适用

应有份额的转让是按份共有人处分权的内容之一。共有人所享有的份额类似于所有权，原则上可以自由处分。我国《民法通则》第78条第2款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。”《物权法》第101条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。”按份共有人有权对应有部分份额进行转让，任何人不得干预，这是买卖自由原则的体现，也是所有权本质的体现。但是，有一个例外，就是共有人对应有部分的转让对其他共有人的利益造成损害的，则应征得其他共有人的同意。

本文认为，应有份额的转让可以是全部份额的转让也可以是部分份额的转让，并且一定时期内，应有份额的转让只能是民间资本份额的转让，原因有两点：一、政府所持份额属于国有资产，其转让应该符合《企业国有产权转让管理办法》相关规定，防止国有资产流失。二、“青年公寓”属于准公共产品，承担了重要的社会保障功能，其转让应该设定严格的条件，以避免出现经济适用房中出现的问题。民间资本份额的转让会发生如下共有关系或利益的改变：

第一，共有关系主体的改变。应有份额的转让意味着原共有关系的消灭，新的共有关系的建立。共有人让与其份额，形成所有权转移的法律后果，受让人成为该份额的所有权人。在这里（PPP模式下），受让人要接受的条件是，在其他共有人同意的前提下继续成立共有关系，而不能脱离共有关系成为独立的所有权（除非购买剩余的产权），这是由住宅的物理性质和提供保障性住房的宗旨所决定的。从而，受让人的资格成为一个重要的限制条件。

第二，收益分配的改变。新的共有关系的建立，虽然不改变占有和使用方式，但却在很大程度上影响收益权能的实现。一方面取决于转让的价格机制，另一方面取决于新的份额分割比例的确定。价格机制直接影响私人投资者收益的实现，若不能满足其合理需求，则必然侵害其合法权益；新的份额比例是对未来收益实现的保障，是否要改变收益份额分配的方法，在一定程度上构成了对所有权的限制。

从法理上讲，应有份额在不损害其他共有人利益的前提下可以自由转让。民间资本应有份额转让的自由性也不应受到限制。但是，从保障性住房的现实需要出发，转让的自由性是受到限制的。

（2）应有份额转让的限制

首先体现为法律禁止性的规定，即不得损害其他共有人的利益。

其次，受限于共有人之间的约定。在“青年公寓”中若约定禁止出让应有份额的情形，那么对共有人具有约束力，但是这种约定是对所有关系的特别限制，不能对抗法律关于所有权的规定，不能对抗善意第三人。

第三，优先购买权的限制。优先权的行使前提是共有人欲对外转让其共有份额，并将转让事实告知其他共有人。并且只有在同等条件下，其他共有人才可以有权优先购买对方出让的份额。

第四，“青年公寓”建设根本的目标是实现保障功能，应该杜绝投机行为的发生，可在一定年限内禁止转让。可借鉴我国既有保障房进入退出机制的经验，设定一个禁止民间资本转让的年限。若确因特殊情况需要转让，应征得共有人（政府）的同意，并报有关部门核实，出具相关证明；此时，出让价格应该为评估价。

第五，在政府拥有“青年公寓”实际控制权的情况下，可以允许民间资本转让其应有份额（部分或者全部），这有助于提高“青年公寓”资产的流动性，缓解民间资本的资金压力，但是引入条件应该严格限制，避免形成复杂的共有关系，降低PPP模式的效率。

最后，民间资本的转让将产生新的产权关系，受让人应与政府建立新的共有关系，保障大学毕业生低收入群体的权益。

3）产权份额的优先购买权

（1）共有人（政府）的优先购买权和承租人（大学毕业生低收入群体）的优先购买权法律效力冲突问题

优先购买权，又称先买权，是指特定人依法律规定或约定而享有的在出卖人出卖标的物于第三人时，得以同等条件优先于他人而购买的权利。

对于共有人优先购买权与承租人优先购买权，我国是分开单列规定的。《物权法》第101条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》规定，承租人在出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知其或有其他侵害其优先购买权时，有权请求法院确认出租人与第二人签订的房屋买卖合同无效。这样理解，则在“青年公寓”中共有人和大学毕业生低收入群体均有优先购买权，两者谁的效力为优呢？事实上，本文认为，两者之间并不存在优先购买权法律效力的冲突。原因如下：

首先，共有人的优先购买权的行使是针对共有人转让的共有份额，共有人优先购买权的权利客体是各共有人的共有份额。而承租人优先购买权针对的是出租人出卖租赁房屋时，即承租人优先购买权的权利客体是整个标的物。当某一共有人欲转让其共有份额时，其他共有人在同等条件下有优先购买权。所以，此时，只有共有人在同等条件下享有优先购买权，大学毕业生低收入群体不享有优先购买权。因为处分份额并不代表全部处分物，而处分物则必然包括除处分份额之外其他份额，二者并不相同。

其次，共有人在共有关系存续期间，可以随时处分共有份额。因此，共有人优先购买权存在于共有关系存续期间。而承租人优先购买权只能在共有关系结束时才能发生。因为依照相关法律、法规的规定，对共有物的处分必须经全体共有人同意才可以。当共有人达成出卖共有物的合意时，也即共有关系的消失，此时，共有人优先购买权也没有存在的基础了。

因此，共有人的优先购买权与大学毕业生低收入群体优先购买权在法律效力上并不存在冲突。在“青年公寓”共有产权关系中，当一方要转让其份额（全部或者部分）时，具有优先购买权的主体仅为其他共有产权人。事实上，产权人转让的产权份额涉及的资金量很大，并非大学毕业生低收入群体所能承担。

（2）优先购买权的形成和行使条件

共有人的优先购买权在共有关系形成之时即告成立。而其存在的基础条件是：共有关系必须是合法有效受法律保护的，并且共有人对于共有份额或是共有物要有处分权。至于行使条件，于出卖人出卖标的物时才能发生。优先购买权的行使应具备两个条件：首先，须出卖人出卖其标的物于第三人，这是行使优先购买权的时间条件。其次，须以“同等条件”表示购买，这是行使优先购买权的实质性要求。

在本章节中，标的物是“青年公寓”应有份额，适用于按份共有人转让其应有份额的场合。从我国《物权法》第101条规定可知，优先购买权的产生以共有人转让“份额”为前提，而非共有物。为防止优先购买权的架空，“转让”不仅限于以对第三人的出卖为内容，而应扩大至“有偿转让”行为。因此，优先购买权行使的时间条件为共有人有偿转让其应有份额于第三人。

我国《民法通则》《公司法》《合同法》等都以“同等条件”作为优先购买权行使的必要条件，但对于“同等条件”的理解，却未明确，导致理论及司法实践中对优先购买权的行使也争议颇多。在国外，立法中对“同等条件”的规定相对比较具体（如表5-19所示）。

表5-19　各国关于“同等条件”的规定

从德国和法国的立法经验可知，出让人在与第三人订立了买卖合同后，应将合同中的交易条件告知优先购买权人，后者在同等条件下行使优先购买权。按照此立法经验，优先购买权的行使以“出卖人和第三人已经达成有效的买卖契约”为前提。而日本的做法具有较大的灵活性，但面对错综复杂的情况时其实用性值得商榷。

笔者认为，立法中“同等条件”规定的目的在于维护出卖人的利益，限制优先购买权的权利滥用，这是优先购买权人利益保护与出卖人利益保护予以平衡的体系设置，同时由于“青年公寓”本身显著的社会保障功能，同等条件应同时确保大学毕业生低收入群体的利益。因此，“同等条件”的标准应以维护出卖人利益为主，同时兼顾入住群体的利益，以满足出卖人和大学毕业生低收入群体利益的最大化及最合理要求。

（3）优先购买权行使顺序

本章讨论的“青年公寓”共有产权，基本的情况为政府和单个民间资本的共有关系。但是考虑到“青年公寓”的规模、共有份额的转让，共有关系的主体可能涉及更多的民间资本主体，这样一来当共有产权人转让其应有份额时就存在多方产权主体优先购买权的竞合。如果各共有人提出购买条件不同时，可以依照条件最优者行使优先购买权。但如果出现共有人提出购买条件相同时，应如何处理共有人优先购买权行使的效力冲突问题呢？对于该问题，各国立法及理论界主要存在以下观点。

关于这一问题，大陆法国家实践中有如下不同的解决方法：

① 全体共同行使。如德国民法典第513条规定，“数人共同享有先买权的，只能由全体行使先买权。权利人中一人先买权消灭，或者仅一人不行使其权利的，其余权利人有权以全体行使先买权”。对于此种观点，笔者难以认同，也存在较多疑问。即，此条中规定“由全体行使”，那么行使之后标的物之所有权到底应归属于谁呢？其次，由全体行使优先购买权，主体较多，产生纠纷在所难免，这与优先购买权制度设置的目的也相违背。

② 最先行使。该说法认为在多个优先购买权之间产生冲突时，应规定标的物由最先行使优先购买权之人购得。笔者以为，该说法存在如下问题，即由于可能存在共有人通知的时间不同，难于具体确定最先行使优先购买权之时间。如A、B、C、D四个共有人，A欲出让份额，分别于1月5日通知B、1月10日通知C、1月12日通知D。若B于1月8日告知A其欲购买该转让份额，那么C、D优先购买权如何保障？

③ 均等或按份购买。该观点主要源于《法国民法典》及《瑞士民法典》的规定，《法国民法典》第815条规定，“如果多个共有人欲行使优先购买权时，视他们各自的共有财产中所占的份额比例，共同取得欲出卖的财产，有相反约定时除外”。《瑞士民法典》第682条规定，“多个共有人欲行使优先购买权时，优先购买权行使份额按该共有人当时所占的共有份额分配”。笔者认为，此观点存在不合理之处，此做法虽可以维持共有人对共有关系的稳定性，但交易成本未免过多。而且，对于出卖人来说，交易成本的增加，难以保证出卖人的合法利益。

④ 出卖人决定。该观点认为，出现共有人优先购买权效力冲突时，应由出卖人自行决定将该标的物卖与哪个共有人。笔者较为赞同此种说法。首先，优先购买权产生是由于出卖人欲将标的物出卖给共有关系以外的第三人时，为保证原来基础关系中共有人的合理利益而设置的，在此时，出卖人欲出卖其共有份额，对于其他共有人并未产生利益影响。其次，各共有人都享有优先购买权，该优先购买权是优先于该共有关系之外的第三人，而在各个优先购买权人之间，该种优先购买权又是平等的，不存在谁优先于谁。可以说，各共有人是平等的买受人，在此时，最合理的办法即是由出卖人来决定买受人，以此可以减低交易成本，也可以充分尊重出卖人所有权的自由处分。

解决共有人优先购买权之间冲突的方法多种多样，上述方法各有利弊。

除上述解决方法，《巴西新民法典》中关于解决优先购买权竞合的方法也值得借鉴。《巴西新民法典》第1322条规定，在共有人之间对共有物实施改良最多的人享有优先权，如无此等人，则由拥有最大份额的共有人享有优先权，如果份额相同，则由出价最高的共有人取得。

（4）“青年公寓”应有份额优先购买权分配原则的适用

在发生权利竞合的情况下，各优先购买权人都希望自己的权利能优先行使并得到实现，若无秩序与规则，必将发生数个权利及权利人的冲突。对此，应设置合理的规则以最大限度地解决冲突，平衡各方利益，在“青年公寓”中，应把握以下几个原则：

第一，符合优先购买权制度的价值目标原则。优先购买权设立的意义在于简化法律关系，减少交易成本，优化对物的利用，提高物的利用效率。

第二，平等原则。作为平等的权利主体，民间资本和政府均享有优先购买的权利。在一方转让其应有份额时，其他的产权主体均享有平等的优先购买权，政府不因其行政背景而优于其他竞买人。

第三，协商确定原则。在优先购买权人打算出让自己份额时，为避免社会资源、财富的浪费，可以先与其他共有人进行协商。各优先购买人确定一个处理方法，或由其中一个优先购买人行使后，再由其给予他人补偿，或是几个优先购买权人作为一个整体共同行使优先购买权。

第四，尊重转让人选择的原则。若竞存的优先购买人不能通过其他方式确定顺序，应赋予转让人自由选择的权利。如此，既无损于优先购买权价值功能的发挥，也不与其他行使原则相冲突，而且有利于平衡共有人之间的利益关系，保护转让人的合法权益。

第五，确保大学毕业生低收入群体合法权益的原则。优先购买人不能损害大学毕业生低收入群体的合法权益，否则，就失去了项目的初衷。

通过以上分析，在PPP模式下优先购买权的分配首先要稳定共有关系，在保护优先购买人权利义务对等的前提下，由各优先购买人协商确定，否则，尊重转让人的选择。

鉴于上述分配原则，结合法国和巴西民法典关于优先购买权竞合的规定，笔者认为在PPP模式下共有人优先购买权之间发生冲突时，可适用如下解决方法：

一、若存在民间资本先于政府出售其应有份额的情况，优先购买权赋予民间资本，以平衡民间资本与政府部门之间的权责利。否则，由优先购买权人协商解决。无法达成一致意见的，由对共有物实施改良最多的共有人优先购买，由于运营管理权赋予民间资本，一般由民间资本对保障性住房进行改良，因此，应由其优先购买。若无此等人，则按份额大小取得相应的部分。

实际上，按份额大小进行分配，可借鉴我国《公司法》第71条第2款之规定：“经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。”

二、在特许经营期结束后，若共有关系仍存在，则按份额大小来决定优先购买权的优先顺序。因为在特许经营期后，“青年公寓”的运营管理更接近市场化运作。