房地产转固定资产再出售涉税政策

第一节　固定资产概述

一、固定资产的概念及特征

固定资产，是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。房地产开发企业的固定资产是从事房地产开发经营的重要物质条件。作为房地产开发企业主要劳动资料的固定资产应具有如下三个基本特征。

（1）使用寿命较长。企业使用固定资产的预计期间超过了1年或长于1年的一个营业周期。因此，为取得固定资产而发生的支出，属于资本性支出，而非收益性支出，从而将它与作为流动资产的包装物及低值易耗品等工具、器具区分开来。固定资产的寿命是有限的（土地除外），这说明必须将固定资产的价值采用一定的方法分摊到费用中去。

（2）能多次参加开发经营过程，保持原来的实物形态。这表明固定资产作为劳动工具和劳动条件，随着使用的时间和强度，逐渐将其价值转移到开发的产品中去，长久地维持着自己的物质形态。因而根据配比原则，必须将固定资产的价值采用一定的方法分配于各个受益期费用中去，即固定资产必须按期计提折旧。这不仅是为企业保存财力重置资产，保证房地产的再开发，而且是为了实现收入与费用的正确配比。

（3）取得目的是用于开发经营活动，而不是为了出售。这一特征是房地产开发企业在房屋建筑物以及设备的核算中区别固定资产与开发产品的重要标志。房地产开发企业开发的商品房、出租房和周转房，虽然也都具有使用期限较长、在使用过程中不改变其实物形态的特征，但是它们都是为了出售，只宜作为开发产品管理和核算。

房地产开发经营的特点，决定了对外销售开发产品可以采用出售和出租两种方式，也决定了出租房、周转房和商品房三者之间用途的不稳定性。房地产开发企业可以根据自身开发经营情况、资金情况以及房产市场销售等情况，决定这些开发产品的用途。如在楼市销售看好的情况下，就可设法将出租房变为商品房对外进行出售；如楼市销售疲软但租房风盛行时，就可将商品房变为出租房对外进行出租。对周转房也是如此，当商品房暂时未出售之前，可临时用于安置动迁户，待动迁户回迁或安置完毕之后，再将空出的周转房作为出租房和商品房用于对外出租或出售。最终目的为了出售的这类房屋显然不符合固定资产的定义，而属于房地产开发企业的存货范畴。

房地产开发企业的固定资产，除了使用期限在1年以上的主要劳动资料外，还包括不属于劳动资料范围的一些非开发经营用房屋及单位价值在2 000元以上、使用期限在2年以上的设备。通常，机器设备的备品、备件和维修设备被确认为存货，但某些备品、备件和维修设备需要与相关固定资产组合发挥效用，比如某些设备的高价周转件，应当确认为固定资产。