房地产投资风险问题研究分析

一、房地产投资概述

投资的目的在于牺牲即期的、确定性的购买力，以获得未来的经济利润（或某种利益）。由于未来的报酬尚未发生，会有较大的不确定性成分，所以，风险必然伴随着投资报酬的存在。所谓房地产投资，是指将一种资本或资源投入到房地产开发、经营等经济活动，以获得最大程度利润的经济行为。房地产投资是房地产开发与经营活动的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。

一般而言，可作为投资对象的房地产类型包括：未开发的土地、出租型住宅、出售型住宅、办公楼宇、商场（购物中心等）、酒店、工业厂房、仓储型物业、娱乐场所及设施、休闲性场所及设施等。

房地产投资与一般性投资的共性在于，二者都是通过资本垫支行为，以谋取预期收益或规避预期风险。但与此同时，由于房地产物业本身所具备的特性及经济特性，房地产投资也表现出区别于其他投资的固有特性。

1.前期工作的特殊重要性

由于房地产开发周期长，少则数月，多则数年；投资数额巨大，少则数百万元，多则上亿元；投资回收期远远长于一般商品经营。较大的风险投资者不得不谨慎从事，不惜时间和精力，进行投资前期调查研究和分析，使失误的可能性降到最低限度。

2.潜在增值性

房地产是趋于增值的资产。正常情况下，由于土地资源的稀缺性和不可再生性，以及人类对土地资源需求的日益增长，使得土地具有不断增值的趋势。从房地产的供给看，土地具有固定性和有限性，它在宏观上是一个常数；房屋的数量虽然可以增加，但是受土地有限性的限制，房地产供给相对于它的需求来说是不足的。这样，在正常条件下，房地产需求常常呈现出大于供给的现象，使房地产价格处于不断上升的趋势。正是因为如此，投资者才愿意把资金投向房地产，以获取其“增值”的好处。

3.替换性

房地产的不可移动性使理性的投资者十分关注房地产项目的替换性，即房地产商品使用性质的可变换性。投资者一般不愿意将资金投到那些难以更改用途的特种物业，如特种厂房、码头等。由于其适用性、替换性差，更改用途困难，一旦行业不景气，就会使投资者蒙受损失而束手无策。而商场、写字楼、公寓等，常常被各种公司租用，更改使用性质也方便，更吸引投资者的注意。

4.非同质性

房地产具有非同质性，即不会有两宗完全相同的房地产，它们的构成要素也不可能交替。单是从其所处地理位置考虑，各项房地产已是不同；没有两宗房地产会处于同一位置，这一特点决定了房地产是独一无二的，在特定地点，可以认为每项房地产投资具有垄断性。

5.投资技巧性强

现实中，有许多房地产投资项目能成功，而有些房地产投资者却常常失败。主要原因之一是：成功的投资者掌握了熟悉的投资技巧，而失败的投资者是由于没有掌握或没有用好投资技巧。房地产投资由于房地产项目类型多样而且不可移动，需要恰当选择投资项目并合理组织投资。这就是说，只有掌握并熟练运用房地产投资技巧，才能保证房地产投资的预期得以实现。分析研究房地产投资的目的就是要总结出房地产投资的内在规律和操作技巧，从而为搞好房地产投资工作奠定坚实基础。

6.投资风险大

虽然投资者进行房地产投资时都怀着美好的愿望，但是由于影响投资效果的因素很多，而且变化无常，所以能否实现美好的愿望，具有很大的风险。导致房地产投资风险大的原因很多，如投资可能不会按期到位、建设周期可能会拖长、房地产市场可能不景气、建筑材料价格可能上涨、政局可能发生动荡等。在房地产投资决策中，投资风险的大小及可接受程度是决定方案取舍的重要因素。