一、基本案情
2002年，被告通过原告的岳父向原告转让某安置房及车库（以下简称系争房屋）房票一张。持此房票，原告以被告名义向房产开发公司购买系争房屋，进行装修后居住至今。就上述交易，原被告之间没有签订书面合同。2007年被告拿到两证后，将土地证交付原告，却向原告谎称房产证尚未办好，并利用房产证抵押办理了借款。原告知晓后，向被告多次催促过户，被告拒绝。于是原告向法院起诉请求确认双方之间的口头房屋买卖合同有效，并请求将房屋过户至原告名下。原告为证明其主张，提供了房屋拆迁补偿协议、购买安置公寓房联系单、拆迁安置房购销合同、契税发票、房产登记信息、公安讯问笔录等证据。
被告辩称，他并没有将系争房屋的权利进行转让，也没有将本案所涉的房屋卖给原告。理由是：（1）房屋买卖应有书面合同，合同应对标的物和价格进行约定，口头的约定不能成立，认为原、被告之间不存在口头的买卖合同关系，也不存在书面的合同关系；（2）本案事实是被告当时没有经济能力，只是约定将房屋借给原告及其岳父使用；（3）房款只是原告先行垫付，不等同于将房屋出卖给原告。
二、争议焦点
本案的焦点是，原、被告之间是否存在有效的房屋买卖合同关系。
三、判决结果
法院认为，虽然被告坚称双方并未就买卖房屋的事宜达成一致，但从被告在公安机关的讯问笔录中所述来看，被告在欠原告岳父借款数万元，而原告岳父又一直跟被告说要买套房子的情况下，被告仍然将该房票交给原告方去购买涉案房屋，该行为从一般常理来看，应认为被告与原告方就该房票的处分达成了一致。另根据原告方陈述，除了购房款直接交至房产公司外，房票价格为6000元，在被告欠原告岳父的借款中扣除。该陈述可以认定原告以6000元价格从被告处购买了该房票，原告据此取得了以安置价购买涉案拆迁安置房的资格，并在另行支付了购房款后购得了涉案房屋及车库，实质上就是原告与被告之间形成了口头的房屋买卖协议。该协议虽然可能存在故意规避拆迁安置政策以及逃避国家税费征缴等违规嫌疑，但不违反法律、法规的效力型强制性规定，应认定合法有效。据此，法院判决原告与被告之间的房屋买卖合同合法有效，应继续履行。
四、案件启示
随着城市化进程的加快，农村地区大量房屋被纳入征收拆迁范围，许多拆迁安置房屋进入交易市场，这些房屋都以房票的形式进行交易，交易当时房产并不存在。即使购买了房票，之后所有的手续都必须以原被拆迁人的名义（卖方）进行，最终领取的房产证的产权人也记载为被拆迁人，所以仍然存在由卖方协助过户的问题。这种交易存在的风险主要有以下几点：
1．购买房票时，买房人并不了解具体的被拆迁人家庭情况，农村地区的被拆迁房屋中有户口的人员均可列入拆迁安置对象，有时其中一个被拆迁人擅自出售房票，导致其他被拆迁人主张其未同意出售，这往往导致相关的买卖将被认定无效，也不可能完成过户。
2．在房屋所有权证下发之后，由于房屋所有权证中记载的依然是原被拆迁人，故这时必须由原被拆迁人协助过户，很多被拆迁人利用这一机会要求加价，否则不协助过户。
3．在房屋所有权证下发后，原被拆迁人可能会将房屋抵押或再次出售，或出现由于经济纠纷被法院查封等情况，导致买房人无法办理房屋的过户手续。
在本案中，原告与被告之间就房票的买卖没有签订书面合同，在主张权利时首先就遇到需要证明双方之间存在房屋买卖关系的问题。如果卖方否认，那原告的举证责任就会被加重，如果举证不能，甚至可能被驳回诉讼请求。所以，对于这种类型的房屋，需要谨慎购买。如果决定购买，需要全面了解卖方的家庭情况，是否有其他的权利主体存在，并且一定要签订书面买卖合同，由全体权利人签字。如果有可能的话，要求卖方出具委托书，委托买方代为领取房屋产权证并办理过户手续，且委托书需要公证，以尽最大努力避免风险，保护自己合法权益。
五、法条链接
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第五条 在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
第六十四条 审判人员应当依照法定程序全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。
第六十六条 审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第十四条 合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
作者：江苏旭展律师事务所冯道松律师
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