抄底美国楼市合适吗

最近,我有几个朋友跟我说,美国楼市近期出现了企稳的迹象,马上就要上涨了,那里的房子价格很便宜,20万～30万美元就可以买一套别墅,土地是永久产权,比在国内买房合算多了。他们都准备去买,也要我考虑考虑,我想知道,现在去美国买房合适吗?

标叔

不同的国家有不同的文化,也有不同的购房策略。在中国,人们最关心房价的上涨问题,只要房价预期看涨,就会有一大批人想尽各种办法去买房,哪怕用上祖孙三代的所有积蓄也要买房。在美国,人们买房时最关心的是财务安排,比如月供是否过高,房贷利息可以抵掉多少税等。

美国是发达国家,正常情况下房价的涨幅都不大,通常年涨幅也就在3%～5%,而房产交易的费用比较高,如房产中介的佣金,国内通常在1%左右,美国则在3%左右,加上律师的费用、保险的费用和每年缴纳的1%～3%的房产税,一套房子持有不超过5年很难有收益。这和中国房价一年可以涨10%甚至更高的情况完全不同,如果只做短期交易,投资美国房产很难赚到钱。抄底谈何容易。

美国人买房大多采取按揭的方式,因为房贷的利息部分可以从家庭收入中抵扣掉,这样做等于有一部分房贷利息是由美国政府来支付的。比如现在美国30年固定利率房贷的利率在3.4%左右,对于纳税的税率在33%的购房者,由于房贷利息可以抵税基,实际支付的利率只有2.28%,是非常合算的。但对于去美国买房的中国人来说,在美国没有收入,就谈不上抵税的问题。在次贷危机发生后,银行也不再向没什么美国信用记录的人发放贷款了,因此,除非在美国长期生活,否则中国人是借不到房贷的。

另外,人民币对美元的汇率问题也必须考虑,如果现在去购买美元资产,五年后人民币升值10%,就算抄到了美国房产的底部,也可能因为汇率的变动而变得不是很划算了。

在美国,做房产投资的人大多是靠出租来取得收益,比如一套20万美元的别墅,如果首付6万美元,其余采用按揭的方式购买,每月的还款额只有621美元,这套房产的租赁价格通常会超过1000美元,每月除了还贷外,还可以有379美元的现金收入。即使考虑到税收等因素,这样的投资回报还是不错的。但对于远在中国的人来说,要遥控出租美国的房子并不容易,或许还要通过房产中介代管,这样收入方面又要被房产中介拿掉一块。

虽然美国的房屋租售比远高于中国,但也不能说买了美国房产,靠出租就能赚到钱。近期,就发生了一些在美国的华人碰上无赖的情况。有些美国无赖,在租了房子后,不按时缴纳房租,租期到了也不搬出去。最后,还得通过打官司才能把房子拿回来,既费时,也费钱。在美国的人碰到这种事,都要付出不小的代价,更不用说远在地球另一边的中国人了。

美国的房产虽然便宜,但投资美国房产远比中国房产复杂,如果不是对美国有足够的了解,又不打算长期在美国居住,那么,投资美国房产就不见得合适。

点评

尽管美国的房地产业出现了复苏的迹象,房价有了一定的上涨,但去美国抄底的中国人是否真能赚到钱还是一个未知数,高昂的交易成本以及汇率方面的损失,会让这些投资的收益率没有纸面上那么高,甚至远比不上投资国内一线城市的住宅。