不动产出售

二、不动产出售

（一）持有与转让决策^[15]

1．影响转让决策的因素

投资者进行不动产投资，是因为他预期经过持有一段时间之后将会盈利。也就是说，投资者在购买不动产的时候，根据购买时的情况，已经计算了影响不动产资产运营的各种因素。但是，当投资者购买了不动产以后，客观条件会发生很大变化，以致影响到不动产的实际运营业绩。这些共同的影响因素可能会影响投资者做出不动产是否继续符合投资目的的决定。比如，市场租金并没有像预期那样快速地上涨，从而减少了投资者的现金流量。《税法》也可能有所变动，这会对现在的投资者和未来的新投资者造成截然不同的影响。所以，投资者应该定期进行不动产估价，从而决定是否到了该处置不动产的时候了。

即使投资者对某宗不动产计划得很准确，其他因素还会产生影响，使投资者在持有一定时间之后出售不动产。一个重要的因素就是财务杠杆作用所产生的相关利益。假如不动产的抵押贷款可选择较为有利的每年分期偿付的方式，那么尚未偿还的抵押贷款余额就逐年递减，投资者的资产将会逐年增加。尽管资产增加的金额相当可观，使投资者在出售不动产时能够获得更多的现金，但是这也意味着，投资者每年都有更多的资金压在不动产上。随着时间的推移，不动产可能在预料之中或意料之外升值，这使投资者的资产大幅增加。

而如果投资者出售当前的不动产，那么他就可以将所得的资产增加用于其他的投资当中。所以，这是一个不出售不动产的机会成本。投资者由于没有出售不动产而没有得到新的利益。这可以看做是用于继续持有不动产获取资产增加的投资。如果投资者不对不动产进行再融资，那么由于投资者继续经营不动产并获得现金流量，不动产抵押贷款的债务支付保持不变，但每年偿还的利息部分不断减少，从而降低了税额的扣减。这样，投资者失去了每年通过财务杠杆作用带来的利益。

因此，投资者需要定期作出出售和持有不动产的决策，投资者在面临进行持有与转让决策时应该使用增量回报标准和边际回报标准。

2．内部回报率

测算现有不动产未来的业绩。测定投资者是否应该继续持有不动产，就必须评估该不动产的未来业绩情况。投资者需要做出一份可信的该不动产未来若干年，例如5年的业绩预计，并参照未来预测的租金、费用来测算。

确定再投资的项目。投资者还必须考虑出售不动产的现金流量可以投资于另外哪宗不动产中。新的投资必须能够提供足够的回报，以补偿放弃的回报。

确定再投资的资金金额。不动产以投资者预计的价格出售，投资者还必须偿付抵押贷款余额、税收和出售费用，剩下的资金才是能够再投资的纯收入。

持有与转让决策是判断再投资的回报率至少达到多少，才能使投资者放弃继续持有不动产或进行其他不动产投资。答案是，投资者必须利用出售不动产所得的资金赚到高于持有不动产未来预测的税后内部回报率，资金将用于其他投资中。如果再投资的风险与现有不动产相当，并且再投资预计能够带来超过原有不动产的税后内部回报率，那么出售不动产进行再投资是值得的。反过来，如果再投资的税后内部回报率低于现有不动产的回报率，那么就应该继续持有不动产。

3．边际回报率

边际回报率与内部回报率略有不同。上述内部回报率的案例是继续持有不动产5年所获得的税后内部回报率，与出售不动产把资金投资于另外的不动产5年的内部回报率的比较。而边际回报率只是考虑再持有不动产1年后的收益。

边际回报率的计算还是适用上述的方法，但是只预计一年后的经营现金流量和一年后出售不动产所得的税后现金流量。所以把这种税后内部回报率称为边际回报率。例如，当投资者在这一年考虑出售不动产时，投资者会问自己，如果再持有一年，边际回报率将如何（假设没有出售不动产）。那么，过一年后，投资者依然问自己，如果再持有一年，边际回报率将如何。这样持续下去，直到投资者售出不动产或者进行整修。

边际回报率是一个上凸的曲线，最初上升，达到最高点后下降。租金和不动产价值的增加会促进边际回报率的增长，而受价格升值和分期偿还贷款影响的资产增加则会使边际回报率降低。同时，因为每年的折旧扣除固定不变，而租金日益上涨，折旧的课税收益的相对金额逐年减少。到某年之后，资产增加的影响占据主导地位，边际回报率就呈现下降的趋势。那么，投资者还应该持有不动产多长时间再出售？答案是，如果承担的风险相同，当边际回报率低于再投资率，投资者就应该出售不动产。

在实际中，随着时间的推移，可能会因为利率水平的上升和其他投资收益的增加，使再投资率升高。这种增长和变化显然会改变持有不动产的最佳时间。

（二）出售与再融资决策^[16]

当投资者持有一宗不动产若干年后，因为不动产的升值和分期偿付贷款，资产增加将不断积累，不动产抵押贷款余额将比购买不动产时减少。在这种情况下，投资者的财务杠杆的作用就比购买时低，投资者可能会考虑对不动产进行再融资。再融资时，一是将会增加投资者的财务杠杆的作用；二是提高贷款与现有价值的比例，这样可使投资者得到更多的投资资金。所以，再融资在某种程度上是出售不动产的另外一种选择。

如果投资者的资产增加是由于不动产价值的增加和分期偿付贷款而增加，那么投资者应该可以利用现有不动产的部分价值获得新的抵押贷款。对不动产进行估价可以得出不动产的现有价值。当然，投资者获得新的抵押贷款可能会损失一些利率点数、估价费和其他费用等。然而，再贷款不必交纳税款，而出售不动产则要付税。

1．再融资的增量成本

通过再融资，投资者可以获得更多的资金。如果新的贷款的利率比过去贷款的利率高，那么再贷款的增量成本将比新的贷款的利率还高。

新贷款和已贷款之间的差额就是再融资得到的资金，它的增量成本取决于再融资后每月额外偿还的金额和5年后的额外贷款余额，再考虑5年的利息率，就可以计算得到一个被称为融资增量成本的百分比。

为使再融资有利可图，投资者使用不动产再融资资金进行投资的投资回报率必须高于融资增量成本，他才可以获得有利的财务杠杆作用。

2．多样化的不动产投资收益

由于不动产比购买时升值和贷款余额通过分期偿还逐年减少，投资者经常可以对不动产再融资以获得更多资金。对不动产再融资所得的额外资金可以作为新资本对第二宗不动产进行投资。所以，再融资使投资者有可能增加拥有的不动产数量。进一步讲，投资者购买更多的不动产，特别是在不同的地点购买不同类型的不动产时，他还可以进行多样化投资。例如，投资者拥有一处价值100万元的不动产，并且现在的贷款余额为50万元，他在这一项目中获得了资产增加。通过申请75%的贷款进行再融资，投资者可以得到25万元用于第二项不动产投资。假设投资者在第二宗不动产项目中也可以获得75%的贷款，那么他就可以购买一处价值100万元的不动产。注意，投资者现在使用这同一笔资产增加可进行总价值为200万元的两个项目的投资。同时投资者又欠下了100万元的债务。需要强调的是，要使再融资成为盈利策略，新债务的实际成本必须少于再融资项目的不贷款收益。

（三）套利出售模式

套利出售是对目标公司或目标资产进行并购之后，对这些不动产进行翻新、改造、扩展甚至更改不动产的用途，并将不符合经营方向和成本大于收入的某些资产和业务售出，从而部分抵消投资所引起的债务。并在目标公司股价或目标资产升值之际，伺机出售股份和资产获利。这是收购公司在完成并购之后的理财手段之一。套利不动产投资者通过富有想象力和进取心的管理手段能够创造可观的价值和财富。

1．操作步骤

■寻找管理低下的目标公司或者目标资产。

■对这些不动产进行翻新、改造、扩展甚至更改不动产的用途。

■确定那些不符合收购公司经营方向的资产，收缩流动性差的资产以及成本大于收入的资产和产品，即不良资产和业务。

■择机售出不良资产和回收流动性差的资产，尽量避免时间上的拖延。

■在企业股价上升或目标资产升值之际，将所持股票和资产售出获利。

2．盈利模式

■通过出售不良资产和业务，可以使收购公司部分抵消筹资所引起的债务。

■通过出售不良资产，避免企业被亏损拖累，进而影响整个企业的综合利益。

■通过对这些不动产进行翻新、改造、扩展甚至更改不动产的用途以及改进管理提高不动产价值。

■选择合适时机出售不良资产和业务以及企业股票，可以获取一定的利润。

3．操作要点

■收购方应在收购企业之前制定出资产重组计划以及与公司发展战略相关的理财策略。

■被收购方的短期投资较少受到市场风险的影响，便于收购方融资和进行财务处理。

■收购方的长期投资部分则由于周期长、回收流动性差而带来较高的市场风险和财务风险。因此，针对被收购者的长期投资部分采用套利出售模式。

4．饭店套利出售的案例

亨德森先生1933年开始进入饭店业，并成立了喜来登公司，该公司1939年开始启用“喜来登”这个统一的名称，直到1957年，即喜来登公司成立20年时，才真正建造了自己的第一座饭店。在此之前，亨德森先生是靠买卖饭店起家的，他主要的兴趣在于看准时机，购买一些小饭店或因经营不善而衰败的饭店，买到手后，他再重新设计、更新设备、改善经营，使饭店本身增值。亨德森先生的原则是，每1美元的修葺费用至少要使饭店价值增加2美元。然后，看准时机，再将饭店出售，从中获利。有些饭店曾被他买卖4次之多。在亨德森先生的苦心经营下，喜来登公司发展很快，一直紧追假日饭店公司，保持在世界大饭店联号中排名第二的位次。^[17]

（四）为转让而清理和整修房产

为了在最短的时间内使投资者的房产获得更高的价值，投资者可能需要花费时间和精力为房产的销售做准备。但是非常奇怪的是，很多卖方在将房产推向市场之前甚至忽略了对房产的最基本的清理和整修。

1．避免在与买方的讨价还价中处于被动

投资者作为买方，如果卖方的房产呈现破旧的状况，这对买方来说是一个机会和优势，增加了买方压价的空间。但是作为卖方，投资者绝不会希望其房产因状况不佳而导致实际销售价格下跌。而且，房产景况低于市场的一般水平，只能以较低的租金吸引到素质较低的租户。既然收益性商用房产的买方都希望租户具有较高素质，通过出租房产获得较高的收益，那么房产存在的缺陷就会导致房产的销售价格降低，甚至使买家望而却步。

2．出售房产时使房产处于最佳状态

当局者迷，旁观者清。许多房产所有者由于长期使用持有的房产，对现状以及周围的环境已经习以为常，所以他们不会想到对房产进行改进。基于这一点，如果投资者出售或出租一处房产，投资者就必须从市场上的买方和租户的角度来看待该房产并对它进行评估，而不要根据自己的喜好和习以为常的方式来评价房产。

为卖个好价而准备房产。因此，在出售房产时，卖方一定要使持有的房产处于最佳状态。这不但是房产经营管理的关键，而且也是卖方销售策略的最重要部分。

3．清理和整修房产

改进不动产外观。卖方的房产应该给潜在的买方留下一个直接的良好印象。如果房产的外观不够吸引人，买方会很快拒绝购买该房产。因此，改进不动产外观使之达到中等以上状况是出售房产前需要做的作业。

改进房产内其他可以改进的地方。通常情况下，需要对房产进行重新装饰和清理。焕然一新的面貌和粉饰的墙体会给房产增色不少。而且潜在的买方无需担心在拥有该处房产以后还要对其进行重新粉刷。

在卖方考虑如何能够花费较少的资金，又能够对房产进行改进以增加其价值时，卖方应该仔细整修好对于潜在的买方来说是很重要的房产设施。谨记，卖方克服的难题越多，在谈判中买方可能提出的反对意见就越少，越容易达成对卖方有利的交易。^[18]