不动产出售的动因

一、不动产出售的动因

（一）收缩战略

企业收缩是一种典型的对内部灾难或外部灾难的反应。当企业的经营状况、资源条件不能适应外部环境的变化，难以为企业带来满意的收益，以至威胁企业的生存和发展时，企业常常采取紧缩型战略。收缩战略通常是企业在短期内实行的战略，以便渡过危机，然后再采用其他战略方案。特别是在企业应对经济有下降趋势而采用收缩战略，更是一种暂时和短期的战略。

企业收缩的动机是创造盈利、限制规模和范围、暴露风险，或者继续生存。企业采用收缩战略是通过紧缩银根改变松散的组织结构从而提高效率，对企业资产组合中表现最差的业务实施有选择性的修整和改进，放弃无效率的并对企业金融财产有负面影响的股份或资产，而进行撤退和重组。在实施收缩战略时，削减成本、革除劣势和强化优势都是适合的。当企业处于生死攸关的关头，极端的措施成为正当理由。^[14]收缩战略主要有资产剥离、清算、转向三种形式，企业实施收缩战略采取三种形式中的一种和三种当中的任意组合。

（二）获取资本利得

1．价值收益

具有不动产专业管理经验、富有洞察力的企业管理层寻找并且收购那些管理水平低下的不动产，然后对这些不动产进行翻新、改造、扩展甚至更改不动产的用途，而富有想象力和进取心的管理手段可以给这类不动产投资者带来可观的价值。事实上，很多精明并且成功的不动产投资者的目标在于翻新改造能够提高租金，带来收入的增长，这是他们获取房产的策略的重要部分。

2．资产升值

在不动产周期波动的底部，企业以低于价值或者公平价格收购低价不动产或者不动产不良资产等，然后长期持有和经营，耐心等待不动产市场的回升，从中获得不动产资产价值升值的丰厚收益。

（三）提高股东价值

当企业的不动产存在着隐藏价值问题导致股价低于其价值时，管理层应该按照企业不动产周边市场价格的变化实施积极的不动产管理。如果企业的某桩房地产的价格大幅攀升，企业应该把握住这一有利机会，果断出售转让不动产，使不动产价值在市场交易中体现出来。一方面，显示管理层的尽职尽责，以股东价值为本；另一方面，使不动产价值在股价中完全反映出来，提升了企业价值。

（四）消除潜在收购者利用不动产进行融资的可能性

同其他资产销售一样，不动产出售回租消除了潜在入侵者利用不动产进行融资的可能性。因此，经营者既可以将销售收入再投资于主营业务和分发给股东，又防止了外界投资者企图通过销售和再融资收购公司的行为。另外，如果回租期限较短，那么公司就可以享用迁址的选择机会。但是，如果公司只是简单地出售不动产然后长期租赁，那么所有权的转让可能不会产生任何经济收益，销售不动产所得的资本流入会随时间的推移而被不断增长的房租所抵消。更有甚者，销售引致的大量纳税义务，还可能最终降低股东价值。