亨廷顿的大规模房地产开发

◆案例1.2　铁路带动房地产升值：亨廷顿的大规模房地产开发^[10]

19世纪70年代初期，在洛杉矶刚开始和南太平洋公司谈判希望将其铁路线引入城市时，洛杉矶只是一个不到6000居民的小镇。洛杉矶居民承诺免费提供土地、让出地方铁路的部分股权、通过市镇债券提供60万美元现金以及其他补贴给南太平洋公司。最终在19世纪80年代，南太平洋公司总裁亨廷顿同意将铁路延伸到洛杉矶。

圣菲铁路公司同样越过山脉修建了一条到达洛杉矶的新铁路。1887年，圣菲和南太平洋公司为了争夺南加利福尼亚海岸之间的交通市场的占有率展开了激烈的竞争，双方都期望获得垄断地位。双方曾一度把火车票价格压得非常低，从堪萨斯到洛杉矶只要1美元。价格战吸引了大量的游客，横贯美国大陆、连接东部和中西部铁路线的开通，引起了长达1年之久的狂热土地投机，然后迅速消退。1887年洛杉矶市的房地产交易额达到1亿美元，当时只有纽约和芝加哥当年的交易额超过了这个数字。每英亩土地以及细分市场土地价格在当年上涨了10～20倍，但是在1888年土地价格又降了回去。

1887、1888年，开发投资的60个新城镇占地约8万英亩，足以以低密度容纳几百万人口。然而在1889年，只有不到3500人生活在这些社区。1890年，尽管洛杉矶拥有了5万人口，但是其他过度开发所形成的城镇迅速成为了“鬼城”。莫哈韦沙漠中的伯德城就是一个很好的例子，这是由西蒙从联邦政府手中买来土地并规划建成的。虽然西蒙的每块土地成本才10美分，在西蒙的大肆吹嘘下，他以每块地250美元的价格出售。当买家发现他们购买的土地几乎毫无价值时，当地的土地市场就像沙漠一样迅速枯竭了。

1887～1888年，洛杉矶土地投机的兴起和衰退，使整个19世纪90年代洛杉矶的房地产市场稍显疲软。1893年整个美国经济的衰退，给洛杉矶造成了很大的麻烦。尽管如此，人们还是非常看好洛杉矶的远景。在整个19世纪90年代，洛杉矶人口翻了一番。1901年洛杉矶的房地产市场开始酝酿着一次复兴。这次复兴中最重要的人物就是南太平洋铁路公司的副总裁亨利·亨廷顿，他就是公司总裁考理斯·亨廷顿的侄子。

1900年考理斯·亨廷顿逝世，亨利·亨廷顿继承了大笔财富。但是亨利并没有成功地获得南太平洋公司的控制权，他的主要工作就是在城际铁路的基础上从事城市的开发，这是一项新的事业。亨利从旧金山搬到了洛杉矶，于1901年成立了太平洋电气铁路公司。早期亨利购买了洛杉矶铁路，主要是提供通向洛杉矶市中心的铁路服务。太平洋铁路则是通向更远的郊区以及还没有开始移民和开发的广大地区。

亨廷顿建设了一个跨越南加利福尼亚的铁路交通网络，铁路从圣·佛南多和圣·加百利开始，一直通向太平洋海岸位于奥伦奇中部的纽波特海滩。到1910年为止，亨廷顿拥有的多家铁路公司所覆盖的铁路里程长达1300多英里，亨廷顿成为当时世界上最大的私人城际交通运输系统的所有者。许多加利福尼亚南部的社区都将20世纪初这20年的飞速发展归功于亨廷顿的铁路运输服务。1920年，洛杉矶的城市人口达到了57.6万人，洛杉矶县拥有100万人口。城市的轮廓基本由亨廷顿的铁路网络所确定，许多今天的高速公路都沿着老的太平洋电气铁路的轨迹修建。

在亨廷顿崛起之前，交通运输公司一般要求土地所有者们向其支付资本成本，因为一旦有轨电车开通，他们的物业都将获得升值。而亨廷顿并不采取这种发展策略。他有自己的资本以及和借贷者、投资者的接口，更重要的他是大多数郊区铁路沿线土地的最大所有者。太平洋电气铁路的车轮所到之处，亨廷顿土地开发公司以及他的一些实体公司就开展购买、细分和销售房地产业务。只要亨廷顿觉得一个地区土地开发的机会成熟了，即使当时的乘客人数很少，他就把铁路开通到这个地区。在很多情况下，只要电气铁路使交通变得便利以后，这些地区确实就能得到快速地发展。亨廷顿瞄准这一目标市场，其开发的居住细分市场所覆盖的范围非常广阔，包括各种不同面积、价格的住房，以满足各种不同消费行为的产品、景观、街道规划和公共设施。

亨廷顿的房地产开发从帕萨迪纳和圣马力诺的高级区域到像南帕萨迪纳、亨廷顿海滩和雷东多海滩这样的中等档次的社区，再到像阿尔罕布拉这样的工人阶级郊区。亨廷顿在这个地区进行了工业土地开发，甚至还建造了他自己的大型工厂来促进工业化以及新定居点的建设。尽管亨廷顿的土地开发主要集中于居住用地，但其很多开发项目也包括商业物业的开发，尤其是零售商店和旅馆的开发。一些项目甚至是工业用途，如电站的开发。亨廷顿海滩和雷东多海滩都建有油井。

亨廷顿雄心勃勃的都市房地产开发战略的另一个组成要素，就是进入公用事业领域。亨廷顿充分利用他所拥有的大量土地资源以及交通运输系统，通过提供必要的公共服务来提升其销售的土地价值。既然洛杉矶铁路和太平洋电气都是电力的主要用户，亨廷顿建立了太平洋照明和动力公司，为交通运输和所开发的区域提供水力和蒸汽动力。1913年，这个公司提供了都市地区20%的电力和天然气，以及为亨廷顿所拥有的所有电车提供动力。鉴于手中有足够的农村土地来提供发电的水源，亨廷顿同样也组织了圣·加百利峡谷水厂，为圣马利诺、阿尔罕布拉和广大的帕萨迪纳地区提供水源。

亨廷顿广泛的、大规模的交通、基础设施、公用事业以及房地产开发的状况，可以用1914年当地的一个笑话来注解。一个母亲带着女儿坐电车去海滩，女儿问道：“我们乘坐的是谁的电车？”母亲回答说：“亨廷顿先生的。”路过一个公园时，女孩问：“这个地方是什么？”“亨廷顿公园。”母亲回答说。“我们去哪里呢？”母亲的答案是“我们去亨廷顿海滩”。最后母女到了亨廷顿海滩，孩子又提出了一个问题：“亨廷顿先生是否拥有大海，或者他是否仍然属于上帝？”