发展房地产投资信托的方案选择的依据

4．2．2　发展房地产投资信托的方案选择的依据

房地产投资信托是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。我国发展房地产投资信托主要有信托投资公司的房地产信托计划、公司型房地产投资信托基金、契约型房地产投资信托基金和有限合伙公司等可能的路径。但是在现有的法律制度中，与房地产投资信托发展密切相关的《公司法》、《证券法》和《信托法》等在不同领域、不同程度上对各路径发展有限制，每一路径既有发展优势又面临发展障碍。

以往的关于发展房地产投资信托方案选择的研究，都是以选择最小法律制度障碍为依据。认为以契约型基金的形式发展房地产投资信托，是法律制度障碍最小的路径。但是这个预设前提的不合理可能对选择发展房地产投资信托的路径产生误导而得出错误的结论。因此，应该从实际需要出发，从房地产业的升级和转型以及规范证券市场的高度来设计我国发展房地产投资信托的方案。

1．从实际需要出发设计我国发展房地产投资信托的方案

由于房地产具有自身的特点，使房地产投资信托既不同于证券基金，又不同于房地产产业基金和创投基金。首先，房地产投资信托是实物资产投资和不动产经营管理，是实业的经营。与证券基金不同，证券基金是投资虚拟资产——证券。其次，房地产投资信托是不动产证券化，类似证券基金。房地产投资信托的本质是资产的高度流动性和信息的公开性，与房地产业基金和创投基金投资于未上市企业股权这种不具有流动性的资产相去甚远。在国外房地产收益凭证在公开市场流动的资产都属于证监会证券法调整的广义证券范畴，房地产投资信托又属于证券投资基金。

因此，在我国发展房地产投资信托的路径选择应该充分考虑房地产投资信托这种既不同于证券基金又不同于房地产业基金和创投基金，既属于证券基金又属于房地产业基金的特点。从实际需要出发，而不是仅从现有法律出发，设计我国发展房地产投资信托的方案。

2．发展房地产投资信托引领房地产企业经营模式转型

我国房地产开发企业是拿地——盖房——销售——物业一条龙滚动开发的模式，做全能开发商。全行业陷入了大而全、中而全、小而全的泥沼，都想在整个行业价值链中间全面开花。专业化的、有经营特色的房地产商少之又少。从而形成了以销售为主的经营模式，以概念炒作为主的销售方式，以圈地、圈钱为主要特征的盈利模式，“以老板为驱动力”的机会型发展模式。

我国现行的房地产企业经营模式存在着局限性，经营模式的局限使国内众多的房地产企业很难做大做强。一是房地产企业缺乏核心竞争力。房地产公司大多没有经营战略，没有品牌，不依靠制度、盈利模式和战略体系获得持续增长，企业缺乏核心竞争力，很少有房地产企业具有低生产成本、高服务品质的竞争优势。房地产企业的产品大同小异，大多依靠广告炒作夸大产品的差异化。结果造成中国房地产企业群体长期处于低水平的落后状态。二是房地产企业不具有现代企业的特征。企业现金流不均衡，收入和利润起伏变化大。公司业绩受制于具体项目，资金的使用效率低。这种经营模式与获得资本市场公开上市融资的要求相去甚远，与现代企业的特征差距较大。三是房地产企业的投资见效慢，投资风险高。房地产企业全程参与房地产项目开发产业链，从筹备、拿地、建设到销售，时间跨度短则三四年，长则七八年。投资回收期长，投资见效慢。

我国房地产企业正面临从房地产开发向房地产投资管理、从物业驱动到资本驱动、从经营项目到经营企业的升级和转型。发展房地产投资信托应该推动房地产企业经营模式从项目开发型向资产经营型转变，从香港地区模式向美国模式转变。

3．发展房地产投资信托推动房地产业重组和升级

组织结构分散化，产业集中度低。据国务院发展研究中心企业所公布的一组研究数字表明，全国房地产企业前10强的国内市场占有率仅为2．73%。香港前10家房地产集团的市场份额达到80%。我国房地产业内低水平、小规模建设现象严重，企业专业化程度低。产业退出机制不健全，大量规模不经济、经济效益差甚至严重亏损的企业、空壳公司长期滞留在产业内。我国房地产开发企业属于一级开发资质的企业只占1．44%，二级资质的只有12．9%，大部分是三级及以下的小型房地产开发企业。

通过房地产投资信托引领房地产业重组提高产业规模经济水平。20世纪90年代以来我国房地产企业大型化的趋势已日趋明显，目前这一过程正在持续并且不断加快。首先，利用房地产投资信托，在产业重组和市场竞争推进规模化的进程中，推动企业收购、合并、参股、控股、联盟等经济手段的操作，使资源不断向优势企业集中，一部分企业因之而规模迅速扩大而获得更大的规模收益，逐步成为有国际竞争力大企业和产业的骨干。其次，在产业资本和金融资本融合的进程中，一些房地产投资管理公司、房地产投资信托等不断涌现，通过资本市场获取源源不断的资金，形成大中型的房地产经营公司。结果未来企业规模经济结构升级的动态变化是：大企业的产出比重上升，小企业的比重相应下降。最大的变数是基金类的房地产经营公司将大量涌现，增加了大型企业和中型企业的经营额，使大中型企业的产出占整个房地产业的主体，使房地产业逐步实现规模结构的动态优化。

通过房地产投资信托推动房地产业升级。首先，房地产投资基金是房地产业与金融业结合的有效途径。房地产业通过房地产投资信托与资本市场接轨，将会使我国的房地产业从一个主要由私有资本支撑的产业过渡到主要由公众资本支撑的大众投资产业，这将造成房地产业一次脱胎换骨的巨变。我国房地产业的产业资本和金融资本的融合过程将深刻地改变房地产业的产业分工体系、市场结构和流程、公司治理结构、企业经营模式、企业行为方式、产业人才结构等等。其次，通过房地产投资信托推动房地产业从生产型向服务型转变，存量房地产企业经营模式的转型和增量房地产投资信托的产生，将大大提高资产经营模式的房地产企业的经营份额，从而推动房地产业从生产型向服务型转变，真正成为服务型的第三产业。最后，推动房地产业专业化分工合作的深化，从单一的经营模式向多种经营模式转变。存量房地产企业经营模式的转型和增量房地产投资信托的产生，将推动房地产业的重组、细分和企业的专业化战略定位，使我国房地产业从单一的开发经营模式向多种经营模式演变，逐步形成房地产业的开发公司模式、物业经营公司模式、房地产服务公司模式、房地产投资信托模式、土地经营公司模式等多种模式并存的格局，从而使得整个房地产价值链进一步丰富和完善。