《物权法》关于房屋拆迁的规定及其意义

二、《物权法》关于房屋拆迁的规定及其意义

《物权法》42条规定:“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”上述规定将拆迁条款归入征收范畴来调整，从而使得几个最基本的概念得以明晰:

1.土地上房屋补偿和土地补偿的关系。土地上房屋补偿与土地补偿的关系不清，长期以来被模糊，而且在《条例》当中也语焉不详。土地是国家的，那么土地上的个人住宅是谁的?根据《物权法》的规定可以看出:私房私有，土地上的房屋应归具体的产权人所有。国家有土地所有权，私人有房屋所有权，国家收回土地使用权，并不当然地剥夺私人的房屋所有权。因此，在拆迁的时候，对于房屋所有权必须依法给予拆迁补偿并保障被征收人的居住条件。绝不能因为被拆迁人的土地使用权是无偿取得的，就对其地上的房屋随意拆迁补偿。

2.拆迁的主体及程序。对于公民的不动产，谁有权拆除，需要怎样的程序才能拆除。从法理上讲，要求拆除公民不动产的只有两种办法:公权力的强制征收或私权利的平等协商。根据《宪法》规定，只有国家可以进行征收，通常就是政府征收(不包括战时征用)。因为征收权是一种公权力，是基于国家主权产生的一种权力。私主体是不可以进行征收的。⁽⁷⁾《物权法》改变了《条例》所确定的公权力由开发商行使的错误模式，理顺了基本的法律关系。《物权法》同时明确了征收的目的只能是基于公共利益。如果不是基于公共利益，仅为商业开发则不能适用《物权法》该条的规定，不能进行征收。如果开发商需要进行商业开发，看中了地段，只能通过平等协商的手段与原土地使用人商谈。协商成功则通过合同进行补偿并转移土地使用权，协商不成则开发商就无法取得该土地使用权。如此政府得以从民事行为中退出，而不必要再扮演其不应该扮演的角色。

3.房屋拆迁时物权如何变动。城市房屋拆迁中，拆迁人的主要目的在于取得被拆迁房屋占地范围的国有土地使用权。但是，在现行城市房屋拆迁制度下，被拆迁房屋的土地使用权及房屋所有权的变动时间却没有明确规定。《物权法》28条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。因此，物权法中因物权公示需要而制定的物权变动规则对于城市房屋拆迁产生了同样的约束作用，而这对于构建城市房屋拆迁中明确的物权变动法律规则有着非常重要的积极意义。⁽⁸⁾

《物权法》对拆迁的重新定位为调整《条例》提供了法律依据，也为解决现行城市房屋拆迁中被拆迁人权益保护的症结揭示了制度拓展的空间，体现了物权立法对社会热议的拆迁问题的及时回应，具有重大意义:

1.使城市的拆迁行为符合《宪法》、《立法法》的规定。历史上的拆迁制度与我国宪法规定的土地征用(收)制度有着密切的关系，但是，现行拆迁制度于1991年独立于土地征用(收)制度后，其宪法依据一直处于缺失状态。而本质上属于征收的城市房屋拆迁却以国务院行政法规为最高依据，显然与《立法法》中确定的原则不一致。《物权法》的规定不仅是实施宪法财产征收条款的具体表现，也为国务院《条例》的修改提供了依据，这将在很大程度上使现行城市房屋拆迁制度符合《宪法》、《立法法》的相关规定。

2.理清了民事行为与行政行为的关系。现行拆迁制度未能区分行政征收与民事补偿的关系，带来了诸多操作性的困难。例如《城市房屋拆迁管理条例》第27条规定:“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，而被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”这一规定的本意在于贯彻“买卖不破租赁”的规定，保护因拆迁而受到损失的承租人的利益。但在城市房屋拆迁实践中，被拆迁人往往不与承租人再达成协议，而且被拆迁人与承租人也不可能在合同标的已变更的情况下按照旧合同约定继续发生租赁关系。⁽⁹⁾这就使得这一规定无法发挥效果，反而损害了承租人的利益。如果适用《物权法》所确定的征收原则，则可以使该问题变得简单。征收系强制的原始取得行为，征收发生时，被征收财产原有权利负担一并消灭，被征收房屋上的租赁关系当然解除，而承租人损失也属于因公共利益需要产生的特别牺牲，征收请求人对其补偿理所当然。

3.有利于被拆迁人合法权益的保护。近几年来，在商业利益的驱动下，损害被拆迁人利益的事件时有发生。根本原因即在于政府在拆迁过程中的角色错位所致。商业行为与政府行为不分，开发商看上某个地段，即由政府出面拆迁，再出让给开发商。形成政府在前，开发商在后的不正常格局。《物权法》的明确规定必将结束上述格局，使得政府行为与商业行为分开，最终保障公民私有财产不受侵犯。