其他应当在财务报告中披露的相关信息和资料

八、其他应当在财务报告中披露的相关信息和资料

其他应当在财务报告中披露的相关信息和资料是用文字和数字补充说明在会计报表及其附注中不能反映的企业财务状况的书面报告，相似于股份制房地产开发企业中期报告、年度报告中的经营情况的回顾、主要财务指标、重要事项披露等部分的内容。

（一）房地产的开发经营情况

在分析说明房地产开发企业财务状况时，首先应将企业本年房地产经营收入，已开发完成房屋、土地面积，尚未销售、出租、转让已开发完成房屋、土地面积，在开发房屋、土地面积，正在征用、批租土地面积等指标的实际完成数与计划数比较，说明计划完成的程度及其原因，并对财务指标的影响进行分析。同时还可通过本年实际完成数与上年或以前若干年度的相应指标的实际完成数比较，来分析企业的发展趋势及尚可进一步挖掘的潜力。

在常规房地产开发经营环境下，还要说明正在征用、批租土地面积，在开发房屋、土地面积，已开发完成房屋、土地面积，和已销售、出租、转让房屋、土地面积之间的比例是否协调。因为只有在本年度做好土地征用、批租的准备工作，才能保证下一年度有一定的土地开发面积；只有在本年度有一定的土地、房屋开发面积，才能保证以后年度有一定数量可供销售、出租、转让的商品房、出租房和商品性土地，保证以后年度有一定的房地产经营收入。

由于房地产的开发经营，很大程度上取决于国家宏观经济形势、金融政策、房地产市场有效需求以及税收政策等，如果上述房地产开发经营环境发生重大变化，正在或将要对企业的财务状况和经营成果产生较大影响时，也应加以说明。

（二）企业利润完成情况和盈利能力

（1）根据损益表或利润表中的主要项目本年实际数与上年实际数及计划数的对比，分析构成利润总额的各个项目的增减变动对利润总额的影响。对影响利润完成较大的项目，应分析其产生滑坡的原因。

（2）计算房地产经营收入利润率，评价企业房地产经营收入的盈利水平。房地产经营收入利润率是指以房地产经营利润与房地产经营收入对比的比率，说明房地产开发的获利能力。它的计算公式为

企业的房地产经营利润率如高于同行业其他房地产开发企业，说明企业在房地产市场销售、出租、转让房屋、土地时，在价格上有较强的竞争实力，在降低价格上有较大的空间。

（3）计算营业收入利润率，评价企业营业收入的盈利水平。营业收入利润率是指以利润总额与营业收入（包括房地产经营收入与其他业务收入）对比的比率，即每元营业收入能够获得的利润。它的计算公式为

企业的营业收入利润率越高，说明企业总体盈利水平越高，投资者权益越有保障。

（4）计算资本利润率，评价投资者投入企业资本的获利能力。资本利润率又称净资产收益率。它是指企业净利润（即税后利润）与资本总额（即所有者权益或净资产）的比率，即每元资本所能获得的净利润。它的计算公式为

对企业投资者来说，资本利润率越高，说明投资收益越多，投资者的风险越小，值得投资。对企业经营者来说，如果资本利润率高于债务资金成本率，则适度负债经营对投资者来说是有利的；反之，如果资本利润率低于债务资金成本率，则过高的负债经营就将损害投资者的利益，并使企业利润滑坡，处于困境。

（5）计算总资产利润率，评价企业运用全部资产的获利能力。总资产利润率又称总资产报酬率，它是指企业利润总额加利息支出与资产平均总额的比率。它的计算公式为

利息支出包括银行存款利息、企业应付债券利息等。

在计算总资产利润率的分子中，除利润总额外，还要加上利息支出，是由于企业的资产，有的是用投资者的资金购建的，有的是用向债权人借入的资金购建的，而后者是要支付利息的。按照现行财务制度的规定，利息支出列作当期损益从实现利润中扣除。但这笔利息支出，也是企业利用资产的经济效益，只有将它与本期利润一起计算，才能使不同资金构成的企业的总资产利润率具有可比性，能够全面反映企业全部资产的获利能力。

（6）股份制房地产开发企业，还应计算每股收益，即每股净利润。它的计算公式为

如果房地产开发企业发行有优先股股票的，则要计算普通股每股收益。因为优先股的股利是按事前约定的股利支付的。普通股分享的利润是扣除优先股股利后的净利润，它的计算公式为

每股收益与上市公司股票股价的比率，即为购买股票的投资收益率。每股收益除以股票股价，即市盈率。这些指标，都用以直接或间接地说明企业的盈利能力。

（三）企业资本保值增值能力

（1）计算资本保值增值率，评价投资者投入企业资本的完整性和安全性。资本保值增值率是指企业期末所有者（股东）权益总额与期初所有者（股东）权益总额的比率。它的计算公式为

由于所有者（股东）权益总额归投资者所有，期末所有者（股东）权益总额大于期初所有者（股东）权益总额，资本保值增值率大于100%，表示资本增值。期末所有者（股东）权益总额等于期初所有者（股东）权益总额，资本保值增值率等于100%，表示资本保值。将资本保值增值率和资本利润率指标结合使用，能反映投资者（股东）权益或利益的保障程度。

（2）股份制房地产开发企业，要计算每股净资产和调整后的每股净资产，说明每股平均享有的净资产。

每股净资产是指以企业期末股东权益除以期末普通股股份总数而得的商，调整后的每股净资产是指以企业期末股东权益减去3年以上的应收账款、待摊费用、待处理财产净损失、递延资产的净权益，除以期末普通股股份总数而得的商。它们的计算公式为

除了计算每股净资产外，所以还要计算调整后的每股净资产，是因为企业的资产很多，但从流动性和变现价值来看，是各不相同的。其中有一部分是“不良资产”，实际是费用或损失，它们是没有变现价值或者是市场价值极低的。例如待摊费用和递延资产，虽然也在资产行列中，但只能在今后陆续分期摊入成本、费用，而不能流动和变现的。3年以上账龄的应收账款，只能作为坏账损失报销，是不大可能收回来的。待处理财产净损失，是因盘亏、毁损、报废等已经损失了的财产，只是未查明损失的原因而在等待处理中，其结果，大多是将其损失记入营业外支出或管理费用中，是无法挽回的损失，对投资人来说，已是毫无意义的了。把它们从股东权益中减掉，使计算的每股净资产更实在可靠，质量更高。将期末每股净资产、调整后的每股净资产与期初每股净资产、调整后的每股净资产比较，就可了解资产的保值增值情况，如每股净资产逐年增加，说明企业的发展前景较好，股东权益能够得到保障，有利于投资者长期投资。当然也要结合股本扩张情况加以分析对比。因为如果股本扩张了，每股净资产就会被摊薄。

（四）企业资产负债水平和偿债能力

（1）计算资产负债率，观察企业总资产中举债筹资的比重，评价借入资金的安全程度。

资产负债率又称负债比率。它是指企业负债总额与资产总额的比率，即每元资产中有多少属于债权人提供的资金。其计算公式为

对债权人来说，企业资产负债率越低，说明债权人资金的“安全边际”越高，越有物质保障。因为企业在清算时，资产变现所得可能低于账面价值，而所有者一般只承担有限责任，比率越高，债权人可能蒙受损失。

对经营者和投资者来说，企业资产负债率较高，意味着负债经营能力较强，在企业资本利润率或投资收益率高于债务资金成本率的情况下，带来的财务杠杆利益越大，能提高资本利润率，但财务风险也越大。若企业经营不善，利润滑坡，过度负债经营，就将遭到财务杠杆的惩罚，导致降低资本利润率，甚至使企业资不抵债而破产。因此，对资本利润率低于债务利率的房地产开发企业，应尽可能减少负债，降低资产负债率，特别在房地产业不景气时。

（2）计算流动比率和速动比率，分析企业偿还短期债务的能力。

流动比率是指流动资产与流动负债的比率。它的计算公式为

用流动比率来衡量资产流动性的大小，当然要求企业的流动资产在清偿流动负债以后还有财力应付日常开发经营活动中其他资金的需要。所以对债权人来说，此项比率越高越好。因为比率越高，债权越有保障。但在实际上，流动资产中开发产品常因房产市场不景气等原因而影响其流动。因此，流动比率只能作为理论上衡量企业短期债务偿还能力的比率，不能据以说明企业的现实偿债能力。这个比率一般要求保持在200%左右，即1元的流动负债至少有2元的流动资产为后盾。

速动比率是指速动资产与流动负债的比率。所谓速动资产，是指从全部流动资产中扣除存货后的流动资产（也有主张再扣除待摊费用、待处理流动资产损失），主要包括货币资金、应收票据、应收账款、短期投资、其他应收款等。速动比率是衡量企业在某一时点上可快速变现资产偿付到期短期债务的能力。它的计算公式为

其中：

速动资产＝流动资产-存货（-待摊费用-待处理流动资产损失）。

速动比率一般要求保持在100%左右，因为此时的速动比率表示：即使不处理存货，仅出售有价证券、收回应收账款加上货币资金，也能偿付到期短期债务。

（3）计算存货周转率、已完开发产品周转率和应收账款周转率，分析企业流动资金的周转速度和使用效率。

存货周转率是指房地产经营成本和其他业务成本与存货（包括在库、在用、在途、在建和在加工中的库存材料、库存设备、低值易耗品、委托加工材料、开发产品、分期收款开发产品、出租开发产品、周转房、在建开发产品）平均余额的比率。它的计算公式为

其中：

存货平均余额＝（期初存货余额＋期末存货余额）÷2。

存货周转率高，说明企业存货周转速度快，能以占用较少的流动资金开发完成并销售、转让较多的房地产，使债务偿还有保障。

已完开发产品周转率是指房地产经营成本与已完开发产品平均余额的比率。它的计算公式为

其中：

已完开发产品包括已完开发土地、房屋、配套设施、代建工程、分期收款开发产品、出租开发产品和周转房。已完开发产品周转率高，表明企业开发产品符合市场需求能够及时销售、出租、转让出去，使企业获得较好的经济效益；如果低，说明已完开发产品滞销，应分析滞销的原因及哪些开发产品滞销，如属高级公寓、办公楼等滞销，应提出调整开发产品结构的建议，多开发一些符合房产市场需要的产品。

应收账款周转率又称收账比率，是指企业房地产经营收入和其他业务收入与应收账款平均余额的比率。它的计算公式为

应收账款周转率越高，说明企业结算资金占用越少，收账速度越快，偿债能力越强，坏账损失越少。

对坏账损失较多的房地产开发企业，还可计算应收账款损失率。应收账款损失率是说明企业的坏账损失与应收账款余额的比率，即每元应收账款要发生多少坏账损失。它的计算公式如下：

应收账款损失率如高于行业规定提取坏账准备的比例，应分析说明其发生坏账损失的原因。

上述存货周转率、已完开发产品周转率和应收账款周转率是对资产负债率、流动比率、速动比率的补充。如果企业资产负债率偏高，短期支付能不强，但只要存货周转率、已完开发产品周转率和应收账款周转率高，已完开发产品能够及时销售、应收账款能够及时回笼，到期债务的偿还还是有保障的。

（五）开发产品成本降低情况

房地产开发企业的产品，一般只有各个开发项目的计划成本或预算，没有各个年度在建开发产品的计划成本或预算。因此，只能对年度已完开发产品计算其成本降低额和降低率，对成本计划或预算完成情况进行总的评价，然后再按各个开发项目分析其成本超降的原因。已完开发产品成本降低额和降低率的计算公式如下：

（六）企业资产重组对财务状况的影响

企业如有收购、兼并、出让等资产重组的，还应：

（1）说明收购、兼并单位的业务经营范围，经评估的资产、负债、净资产总额，收购、兼并前的盈亏情况，以及企业所占产权（股权）的份额。

（2）对被兼并、收购单位的债务是否承担还款，如承担还款，兼并、收购前债务的利息是否是免除，兼并、收购后债务偿还的期限及其资金来源。

（3）预测被兼并收购单位在兼并、收购后可能产生的利润，以及对企业财务状况产生的影响。

（4）如有将企业部分资产或产权转让的，应说明在出让资产或产权后对企业财务状况的影响。

（七）企业债务重组对财务状况的影响

房地产开发企业如因财务发生困难进行债务重组时，应说明：

（1）债务重组方式、即以资产清偿债务方式，还是以债务转为资本方式、修改其他债务条件方式以及混合方式进行债务重组。

（2）债务重组收益总额。

（3）将债务转为资本所导致实收资本或股本增加额。

（4）修改后的债务条款中涉及的或有支出。

房地产开发企业的欠款单位即债务人因财务发生困难进行债权重组时，应说明：

（1）债务重组方式。

（2）债务重组损失总额。

（3）债权转为股权所导致的长期投资增加额及长期投资占债务人股权的比例。

（4）修改后的债务条款中涉及的或有收益。

房地产开发企业如有较大固定资产购建支出项目的，应说明各个项目的投资总额、建设期限、建成后经济效益；各个项目的投资来源、资金筹措方式及资金成本；各个项目的建设进度以及没有完成原定进度的原因等。

此外，还要提出促进开发产品销售、出租、转让，降低开发成本、改善资金利用效率、提高企业盈利的意见，以及针对房地产开发经营环境如宏观经济、金融政策、财税法规、房产市场供求等发生重大变化所采取的对策。