建立价格比较修正的基础

三、建立价格比较修正的基础

选取了比准实例后，应先对这些比准实例的成交价格进行换算处理，使其成交价格之间的口径一致、相互可比，为进行后续的比较修正建立共同的基础。

建立价格可比基础具体包括下列四个方面。

1.统一的付款方法

由于房地产价值量大，通常有分期付款的方式，在估价中为了便于比较，价格应以一次性付清所需支付的金额为基准，所以，需要将分期付款比准实例的成交价格折算为在其成交日期时一次性付清。具体方法是货币的时间价值中的折现计算。

例4-1　某房地产交易总价款为30万元，其中首付款10万元，余款20万元于半年后一次性付清。假设月利率为1%，则在其成交日期时一次性付清的价格为

2.统一采用单价

将所选取的比准实例均统一为单位面积价格，用于比较修正计算。例如，房地产及建筑物通常为单位建筑面积、单位套内建筑面积或者单位使用面积上的价格；土地除了单位土地面积上的价格，还可以为单位建筑面积上的价格——楼面地价。在这些情况下，单位面积是一个比较单位。

3.统一货币种类和货币单位

不同的货币种类不仅名称不同、货币单位不同，而且币值也不相等，它们之间经常需要换算或兑换。不同货币种类的价格之间的换算，应采用该价格成交时对应日期（不一定是估价日期）的市场汇价。但如果先按照原币种的价格进行交易日期调整，则对进行了交易日期调整后的价格，应采用估价时点的汇率进行换算。汇率取值一般采用国家外汇管理部门公布的外汇牌价的卖出、买入中间价。

4.统一面积内涵与单位

有些实例的土地单价是用楼面价表示的，有些房地产如车库按车位个数为单位，都需要统一内涵再进行比较。它们之间的换算公式如下

在面积单位方面，中国内地通常采用平方米（土地面积单位除了平方米，有时还采用公顷、亩），中国香港地区和美国、英国等习惯采用平方英尺，中国台湾地区和日本、韩国一般采用坪。各种单位之间的换算如下

1公顷＝10 000平方米

1亩＝666.67平方米

1平方英尺＝0.092 903 04平方米

1坪＝3.305 79平方米