业主大会和业主委员指导规则全文

业主委员会

一、业主委员会的成立与职责

业主委员会是依据业主公约或者法定的程序由业主大会从全体业主中选举产生的,是业主大会的执行机构。业主委员会的权力基础是业主对物业的所有权,业主委员会的宗旨是代表本物业管理区域内全体业主的合法权益,实行业主自治自律和专业化管理相结合的管理体制,保障物业的安全与合理使用,贯彻执行国家有关物业管理的法律、法规和政策规定,维护本物业管理区域内的公共秩序,创造整洁、优美、安全和文明的环境。

成立业主委员会一般需要经过以下的步骤:

业主委员会作为业主大会的执行机构,要具体负责实施业主大会的各项决议和规定,处理本区域内与物业管理相关的事项,其主要的职责是:

1.召集和主持业主大会会议,执行业主大会做出的决议,定期报告有关决议执行的情况,提出物业管理建议。

2.根据业主大会的决定,代表业主和业主大会选聘和解聘物业管理企业,与物业管理企业订立、变更或解除物业管理服务合同,审议物业管理企业提出的年度工作计划、物业管理服务费的预算和决算,审议批准物业管理的收费标准和物业管理企业的服务标准,监督物业管理服务企业的管理服务活动,支持物业管理服务企业正当的管理活动。

3.履行物业管理服务合同,听取和反映业主、使用人的意见和建议,协调与物业管理服务企业的关系。

4.监督业主公约和物业管理制度的执行,保管、监督和决定物业维修基金和公用设施专用基金、启动基金的使用。

5.履行业主大会赋予的其他职责,完成业主大会交办的其他事项,比如组织修订业主公约、业主委员会章程,调解物业管理活动中的纠纷,对个别业主、物业使用人违反管理公约或损坏其他业主的合法利益的行为,可代表全体产权人提起诉讼,执行政府行政主管部门对本物业管理区域的管理事项提出的指令和要求等。

二、业主委员会章程

业主委员会章程是业主委员会进行各项活动的规范性文件,业主委员会章程必须经业主大会的讨论通过后才能生效。业主委员会章程必须依照国家有关法律、法规和政策的规定,参照有关部门颁发的《业主委员会章程示范文本》,结合本物业管理区域内的实际情况,在广泛听取业主意见、建议的基础上制定。

一般来说,业主委员会章程包括以下几点内容:(1)业主委员会的名称、地址、物业管理区域范围;(2)业主委员会的性质、宗旨;(3)组织机构设立的程序、原则及职责;(4)业主委员会委员的条件、产生程序及权利义务;(5)经费来源及账目管理;(6)工作制度及会议制度;(7)业主委员会章程生效、修订等有关事宜。

三、业主委员会委员的产生与权责

业主委员会及委员是由全体业主通过一定方式推荐或选举产生,业主委员会的委员应由那些道德品质好、热心公益事业、责任心强、有较强组织协调能力、能够保证工作时间、具有完全民事行为能力的人担任,以使所有业主和住户都享有更好的物业管理服务,拥有更好的生活环境。

业主委员会的委员在业主委员会中的权利有:(1)选举权和被选举权、表决权;(2)建议、批评权和监督权;(3)参与有关事项的决策及日常有关活动。委员的义务主要有:(1)遵守业主委员会章程和物业管理法律、法规和政策规定;(2)尽职、清廉、勤勉,积极参加业主委员会会议、活动和公益事业,执行业主大会和业主委员会的决议。

担任业主委员会的委员一般需要具有业主的身份(各地的规定有差别,有些地方的法规对此没有限制),但是业主如有下列情形的,不得担任业主委员会的委员,已经担任的应当停任和确认罢免:(1)因身体或精神上的疾病丧失履行职责的能力的;(2)从事违反物业管理法规政策或业主委员会章程、决议、社会公德的行为,情节严重或造成严重后果的,或有违法犯罪行为被司法部门认定或正在接受调查的;(3)缺席会议连续三次以上的;(4)以书面形式向业主委员会提出辞呈的;(5)业主大会已将其罢免的;(6)发生不适宜担任业主委员会委员的其他情形的。

四、业主委员会的法律地位

《物业管理条例》第一次把业主委员会在行政法规这样高层次的规范性法律文件中予以规定,从而在立法层面上正式创立了业主委员会制度。《条例》第十五条规定:“业主委员会是业主大会的执行机构”,但对于业主委员会的法律地位和性质,《条例》的定性十分模糊,理论界与实务界有不同的意见。有观点认为,业主委员会是独立的社团法人;也有观点认为,业主委员会属于享有独立的诉讼主体资格的非法人组织;还有观点认为,它既不是独立法人,也不享有《民事诉讼法》中“其他组织”的独立诉讼主体资格。

较为普遍接受的观点是,我国现行法律制度下的业主委员会应具有非法人组织的性质,有一定的民事权利能力、行为能力和诉讼主体地位。