三、业主委员会
（一）业主委员会的概念和产生
1.概念和性质
业主委员会是根据业主公约或者法定的程序，由业主大会从全体业主中选举产生的，是业主大会的执行机构。业主委员会实行业主自治自律的管理体制，不仅是参与民主管理的组织形式，也是业主实现民主管理最基本的组织形式。通过业主大会和业主委员会实现的业主自治自律，并与专业化管理相结合，形成我国新型的物业管理体制。
2.业主委员会的产生和组织机构
业主委员会委员必须从业主中选举产生，非业主不得成为业主委员会委员。根据物业管理区域内物业规模的大小，一般业主委员会设委员5—75名，经业主大会决定可以适当增减，但最低不得少于5名。业主委员会设主任1名，副主任2—3名。主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会应当选聘执行秘书1名，负责处理业主委员会的日常事务。业主委员会主任、副主任、执行秘书一般为兼职，也可以是专职。在任职期间业主委员会委员的撤换、增减由业主委员会会议讨论通过后提交业主大会确认。业主委员会一般每届任期2年或者3年。期满3个月前由业主大会进行换届选举新一届业主委员会，业主委员会委员可以连选连任。业主委员会委员缺额时的补选应当在业主委员会章程中予以规定。章程没有规定的，一般应当在半年内召开业主大会或者业主代表大会。
业主委员会章程是业主委员会进行各项活动的规范性文件，经业主大会或者业主代表大会讨论通过后生效。业主委员会章程一般包括以下内容：业主委员会的名称、地址、物业管理区域范围；业主委员会的性质、主管部门及宗旨；组织机构的设立、职责；组织原则；业主委员会委员的条件及委员产生程序；业主委员会的权利、义务；经费来源及经费账目管理；工作制度及会议制度；业主委员会章程生效修订等有关事宜。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内持成立业主委员会登记申请书、业主委员会委员名单、业主委员会章程、办公场所证明文件以及其他需要的材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员不得宣布解散业主委员会。业主委员会撤销、合并须报经原物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
（二）业主委员会的法律地位
业主委员会的法律地位如何？对此，理论界和实务界一直存在争议。其中主要分歧包括：第一种观点认为，业主委员会是社会团体法人，完全独立于各个业主，享有拟制的人格，能够独立行使民事权利，承担民事责任；第二种观点认为，业主委员会是享有独立的诉讼主体资格的非法人组织；第三种观点认为，业主委员会是没有诉讼主体资格的非法人组织[3]。我国现行物业管理立法对此未做出明确规定。
应该认为业主委员会属于非法人组织。首先，业主委员会由业主大会选举产生，其职能也是由业主大会赋予的，其本身并没有管理小区物业的权利。其次，业主委员会并无独立于业主的财产和责任，业主委员会本身不具有独立人格。业主委员会作为业主大会的执行机构可行使业主大会的各项权利，也可以自身名义直接对外实施行为，但在业主委员会与第三人进行法律行为时，其自身并不是这一法律行为的承担者。业主委员会有权与物业管理企业订立物业服务合同，但是代表业主大会订立合同时，其本身不是合同主体。而且，在我国目前实践操作中，基本上没有为业主委员会登记注册而使其具有法人资格者，虽然条例规定业主委员会在选举之日起30天内到房地产行政部门备案，但这种备案并不意味着对业主委员会主体资格的确认。由此，业主委员会应该属于非法人组织。台湾学者王泽鉴教授也认为，“管理委员会和管理负责人不具法人地位，无权利能力，其权利主体为全体区分所有人。”[4]
基于方便管理、简化程序、降低成本的考虑，应当赋予业主委员会诉讼权利。我国《物权法草案建议稿》第113条规定：“管理委员会和管理人具有当事人能力，可以独立充任原告或被告。”我国《物权法（草案）》第87条规定：“对侵害业主共同权益的行为，对物业管理机构等违反合同发生的争议，业主会议经三分之二以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。”
（三）业主委员会会议
业主委员会会议包括例行会议和特别会议。业主委员会例行会议是业主委员会的常规会议，一般应当每季度召开一次。有三分之一的委员提议或者主任、副主任认为有必要时，可以召开特别会议。召开业主委员会会议，召集人应当提前7日将会议通知书及有关材料送达每位委员，委员因故不能参加，可以一次性书面委托代理人参加，并代其行使表决权。
业主委员会会议由主任召集主持，主任因故缺席时，由副主任召集主持。业主委员会会议决定问题，采取少数服从多数的原则，涉及物业管理的重大问题应当由与会的全体人员在会议记录上签字认可。
（四）业主委员会的职责
业主委员会代表着全体业主，其权利基础是对物业的所有权。业主委员会作为业主大会的执行机构应当履行以下职责：
1.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况
除首次业主大会外，以后每年召开的年度大会均由业主委员会筹备、召集和主持。遇有特殊情况，业主委员会有权依照有关规定召集和主持业主大会临时会议。会议期间，业主委员会应当向业主大会报告本物业管理区域内物业管理的实施情况。
2.代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同
业主委员会应当依据国家有关物业管理的法律、法规和政策规定以及业主公约的约定采用公开招标、邀请招标或者协议方式选聘物业管理企业。选聘、续聘或者解聘物业管理企业须经业主大会讨论通过后，业主委员会方可与物业管理企业签订、变更或者解除物业服务合同。
3.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同
业主委员会可以根据物业服务合同和上年度工作计划，听取和反映广大业主和物业使用人的意见，监督、检查物业管理企业的工作落实情况，审核物业管理企业所作的年度财务决算报告。
4.监督业主公约的实施
贯彻执行并督促业主遵守物业管理法律、法规和政策规定，遵守业主公约以及物业服务合同的约定。
5.业主大会赋予的其他职责
业主大会赋予的其他职责主要包括：
（1）组织修订业主公约、业主委员会章程。业主委员会在遵守物业管理法律、法规和政策规定的前提下，有权根据本物业管理区域内的实际情况组织对业主公约和业主委员会章程进行修改、补充。修改、补充的条款应当经业主大会审议通过。
（2）审核专项维修资金的筹集、使用和管理以及物业服务费用标准及使用办法。业主委员会有权依据物业管理法律、法规和政策规定审核专项维修资金的筹集、使用和管理的情况，并报业主大会审议和监督。物业服务费用应当遵循合理、公开以及管理服务水平与社会承受能力相适应的原则，由业主委员会提出物业管理服务的内容和标准。物业管理企业依据这些内容和标准进行测算经双方协商并经业主大会审议通过后签订物业服务合同予以确定。
（3）业主委员会应当接受政府行政主管部门的监督指导，执行政府行政主管部门对本物业管理区域的管理事项提出的指令和要求等等。
（4）调解物业管理活动中的纠纷。“物业管理纠纷”是指物业管理活动中的主体即业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业以及政府行政主管部门等在物业的使用、维修和管理中所发生的争执。物业管理纠纷包括前期物业管理纠纷、物业使用纠纷、物业维修养护纠纷、物业管理企业与各专业管理部门职责分工的纠纷、物业租赁转让纠纷、异产毗连房屋管理纠纷以及政府有关部门在行政管理实施中发生的纠纷等等。业主委员会具有调解物业管理活动中纠纷的职责。
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