土地增值税基本制度

第一节　土地增值税基本制度

一、土地增值税概述

(一)土地增值税的概念

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。

国务院于1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税，这是我国(除台湾省外)开征的第一个对土地增值额或土地收益额征收的税种。

(二)土地增值税的特点

土地增值税有以下几个特点:

1.以转让房地产取得的增值额为征税对象

我国的土地增值税属于“土地转移增值税”的类型，将土地、房屋的转让收入合并征收。作为征税对象的增值额，是纳税人转让房地产的收入减除税法规定准予扣除项目金额后的余额。

2.征税面比较广

凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照税法规定缴纳土地增值税。换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳土地增值税的义务。

3.采用扣除法和评估法计算增值额

土地增值税在计算方法上考虑我国实际情况，以纳税人转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的余额作为计税依据。对旧房及建筑物的转让，以及对纳税人转让房地产申报不实、成交价格偏低的，则采用评估价格法确定增值额，计征土地增值税。

4.实行超率累进税率

土地增值税的税率是以转让房地产的增值率高低为依据，按照累进原则设计的，实行分级计税。增值率高的，适用税率高、多纳税;增值率低的，税率低、少纳税，税收负担较为合理，便于体现国家政策。

5.实行按次征收

土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应

根据每次取得的增值额征一次税。

二、纳税人

《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人;还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。

三、征税范围

土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

(一)征税范围的一般规定

1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。

所谓国有土地使用权，是指土地使用人根据法律、合同等规定，对国家所有的土地享有的使用权利。土地增值税只对企业、单位和个人等经济主体转让国有土地使用权的行为课税。对属于集体所有的土地，按现行规定需先由国家征用后才能转让。

2.土地增值税对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。

所谓地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。如厂房、仓库、商店、医院、住宅、地下室、围墙、烟囱、电梯、中央空调、管道等。所谓附着物是指附着于土地上的、不能移动，一经移动即遭损坏的种植物、养殖物及其他物品。上述建筑物和附着物的所有者对自己的财产依法享有占有、使用、收益和处置的权利，即拥有排他性的全部产权。根据税法规定，纳税人转让地上建筑物和其他附着物的产权转让，取得的增值性收入，也应计算缴纳土地增值税。

3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。

具体地，不征土地增值税的房地产赠与行为包括以下两种情况:

(1)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。

(2)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。其中，社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。

(二)征税范围的若干具体规定

1.以房地产进行投资、联营

对于以房地产进行投资、联营，如果投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件的，暂免征收土地增值税;但是，投资、联营企业若将上述房地产再转让的，属于征收土地增值税的范围。

2.合作建房

对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征收土地增值税;但是，如果建成后转让的，属于征收土地增值税的范围。

3.企业兼并转让房地产

在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

4.交换房地产

交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，按照规定属于征收土地增值税的范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

5.房地产抵押

在抵押期间不征收土地增值税。抵押期满后，视该房地产是否转移产权来确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的，属于征收土地增值税的范围。

6.房地产出租

房地产出租，出租人取得了收入，但没有发生房地产产权的转让，不属于征收土地增值税的范围。

7.房地产评估增值

房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于征收土地增值税的范围。

8.国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物

国家收回或征用，虽然发生了权属的变更，原房地产所有人也取得了收入，但按照《土地增值税暂行条例》的有关规定，可以免征土地增值税。

四、税率

税率设计的基本原则是，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征。

按照这个原则，土地增值税采用四级超率累进税率。其中，最低税率为30%，最高税率为60%。见表8－1:

表8－1土地增值税四级超率累进税率表

五、税收优惠

(一)普通住宅

建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税。增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。对纳税人既建普通标准住宅，又从事其他房地产开发的，应分别核算增值额;不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适应该免税规定。

所谓“普通标准住宅”，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、小洋楼、度假村，以及超面积、超标准豪华装修的住宅，均不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体界限，由省级人民政府规定。

(二)被征用的房产

因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产免税。这类房地产是指因城市市政规划、国家建设的需要拆迁，而被政府征用、收回的房地产。由于上述原因，纳税人自行转让房地产的，亦给予免税。

(三)个人转让自用住房

个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税。居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计算征收土地增值税。