园林工程施工合同管理

任务1　园林工程施工合同管理

☆能力目标

1.能够组织园林工程施工合同的签订与管理

2.能够对园林工程施工合同进行审查与谈判

3.能够对合同争议进行处理

☆知识目标

1.能够了解获取合同的程序

2.能够掌握园林工程施工合同的组成

☆基本知识

一、园林工程施工合同的概念

园林工程施工合同是指发包方（建设单位或总承包单位）和承包方（施工单位或分包单位）之间为完成商定的园林工程施工项目，实现一定的经济目的和社会效益，明确双方权利和义务关系的协议。依据工程施工合同，承包方的基本义务是完成发包方交给的植物种植、景观营造、建筑和安装等工程任务，其基本权利是从发包方处取得工程价款；发包方的基本义务是按合同规定为承包方提供必要的施工条件并支付工程价款，而其基本权利则是获得发包的园林工程的实物形态。园林工程施工合同是园林工程的主要合同，是园林工程建设质量控制、进度控制、投资控制的主要依据。

园林工程施工合同的当事人中，发包方和承包方双方应该是平等的民事主体。承包方、发包方双方签订施工合同，必须具备相应经济技术资质和履行园林工程施工合同的能力。在对合同范围内的工程实施建设时，发包方必须具备组织能力，承包方必须具备有关部门核定经济技术的资质等级证书和营业执照等证明文件。

园林工程建设的发包方可以是具备法人资格的国家机关、事业单位、国有企业、集体企业、私营企业、经济联合体和其他社会团体，也可以是依法登记的个人合伙企业、个体经营者或个人，经合法完备手续取得甲方资格，承认全部合同条件，能够而且愿意履行合同规定义务（主要是支付工程价款能力）的合同当事人。发包方既可以是建设单位，也可以是取得建设项目总承包资格的项目总承包单位。

二、园林工程施工合同的特点

（一）园林工程施工合同标的的特殊性

园林工程施工合同的标的为各类园林产品，如园林建筑、园林景观小品、园林植物等，其基础部分与大地相连、不能移动，不同于工厂批量生产的产品，具有单件性、重复性的特点。这就决定了每个施工合同中的项目都是特殊的，相互间具有不可替代性。

（二）园林工程施工合同履行期限的长期性

在园林工程建设中植物、建筑物的施工，由于材料类型多、工作量大，施工工期都较长（与一般工业产品相比）。而且合同履行期限又长于施工工期，因为工程建设的施工单位应当在合同签订后才开始，还需加上合同签订后到正式开工前的一个较长的施工准备时间和工程全部竣工验收后，办理竣工结算及保修期的时间，特别是对植物产品的管护工作需要更长的时间。此外，在工程的施工过程中，还可能因为不可抗力、工程变更、材料供应不及时、季节变化等原因而顺延工期。所有这些情况，决定了施工合同的履行期限具有长期性特点。

（三）园林工程施工合同内容的多样性

园林工程施工合同除了应具备合同的一般内容外，还应对安全施工，专利技术使用，发现地下障碍和文物，工程分包，不可抗力，工程设计变更，材料设备的供应、运输、验收等内容做出规定。在施工合同的履行过程中，除施工企业与发包方的合同关系外，还应涉及与劳务人员的劳动关系、与保险公司的保险关系、与材料设备供应商的买卖关系、与运输企业的运输关系等。所有这些，都决定了施工合同的内容具有多样性和复杂性的特点。

（四）园林工程施工合同监督的严格性

由于园林工程施工合同的履行对国家的经济发展，人民的工作、生活和生存环境等都有重大影响，因此，国家对园林工程施工合同的监督是十分严格的。具体体现在以下几个方面:对合同主体监督的严格，园林工程施工合同主体一般只能是法人；对合同订立监督的严格，必须要符合国家有关建设程序的规定，在施工过程中经常会发生影响合同履行的纠纷，因此，园林工程施工合同应当采用书面形式；对合同履行监督的严格，在园林工程施工合同履行的纠纷中，除了合同当事人及其主管机构应当对合同进行严格的管理外，合同的主管机关（工商行政管理机构）、金融机构、建设行政主管机关（管理机构）等，都要对施工合同的履行进行严格的监督。

三、园林工程施工合同的作用

园林工程施工合同的作用主要有以下四个方面。

（一）明确建设单位和施工单位在整个工程施工中的权利和义务

园林工程施工合同已经签订，即具有法律效力，合同中明确规定了各方的权利和义务，它是合同主体双方在履行合同过程中的行为准则，合同双方都应该以施工合同作为行为的依据。

（二）有利于对园林工程施工的管理

合同当事人对园林工程施工的管理应以合同为依据。有关的国家机关、金融机构对施工的监督和管理，也是以园林工程施工合同为重要依据的。

（三）有利于建筑市场的培育和发展

随着社会主义市场经济体制的建立，建设单位和施工单位将逐渐成为建筑市场的合格主体，建设项目实现真正的企业负责制，施工企业参与市场公平竞争。在建筑产品交换过程中，双方都要利用合同这一法律形式，明确规定各自的权利和义务，以最大限度地实现自己的经济目的和经济效益。施工合同作为工程商品交换的基本法律形式，贯穿于工程建设交易的全过程。建设工程合同的依法签订和全面履行，是建立一个完善的建筑市场的最基本条件。

（四）是进行监理的依据和推行监理制的需要

在监理制度中，建设单位、施工单位、监理单位三者的关系是通过园林工程施工合同和园林工程施工监理合同确立的。国内外实践经验证明，园林工程建设监理的主要依据是合同。园林监理工程师在园林工程监理过程中要做到坚持按合同办事，坚持按规范办事，坚持按程序办事。园林监理工程师必须根据合同秉公办事，监督业主和承包商都履行各自的合同义务。因此承发包双方签订一个内容合法，条款公平、完备，适应建设监理要求的施工合同是实施公正监理的根本前提条件，也是推行建设监理制的内在要求。

四、园林工程施工合同的内容

住房和城乡建设部和国家工商行政管理总局于2013年4月印发的《建设工程施工合同（示范文本）》（GF　2013—0201），是各类公用建筑、民用住宅、工业厂房、交通设施及线路工程施工和设备安装的合同范本。该文本由合同协议书、通用合同条款和专用合同条款三部分构成。

（一）合同协议书

合同协议书单独作为合同示范文本的一个部分，主要有以下三个方面的目的:一是确认双方达成一致意见的合同主要内容，使合同主要内容清楚明了；二是确认合同主体双方并签字盖章，约定合同生效；三是合同双方郑重承诺履行自己的义务，有助于增强履约意识。

合同协议书共计13条，主要包括工程概况、合同工期、质量标准、签约合同价与合同价格形式等合同主要内容，并约定了合同生效的方式及合同订立的时间、地点，以及对双方当事人均有约束力的合同文件。

建设工程施工合同文件包括:

（1）中标通知书（如果有）；

（2）投标函及其附录（如果有）；

（3）专用合同条款及其附件；

（4）通用合同条款；

（5）技术标准和要求；

（6）图纸；

（7）已标价工程量清单或预算书；

（8）其他合同文件。

在合同履行过程中，双方有关工程的洽商、变更等书面协议或文件也构成对双方有约束力的合同文件，将其视为合同协议书的组成部分。

（二）通用合同条款

通用合同条款是合同当事人根据《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国合同法》等法律法规制定的，同时，也考虑了建设工程施工中的惯例以及施工合同在签订、履行和管理中的通常做法，具有较强的普遍性和通用性，是通用于各类建设工程施工的基础性合同条款。建设工程虽然具有单件性，不同的工程在施工方案以及工期、价款等方面各不相同，但在工程施工中所依据的法律法规是统一的，发包方与承包方的权利和义务是基本一致的，对于违约、索赔和争议的处理原则也是相同的。因此，可以把建设工程施工中这些共性的内容固定下来，形成合同的通用条款。

通用合同条款的内容包括:

（1）一般约定；

（2）发包人；

（3）承包人；

（4）监理人；

（5）工程质量；

（6）安全文明施工与环境保护；

（7）工期和进度；

（8）材料与设备；

（9）试验与检验；

（10）变更；

（11）价格调整；

（12）合同价格、计量与支付；

（13）验收和工程试车；

（14）竣工结算；

（15）缺陷责任与保修；

（16）违约；

（17）不可抗力；

（18）保险；

（19）索赔；

（20）争议解决。

发包方与承包方结合具体工程，经协商一致，可对通用合同条款进行补充或修改，并在专用合同条款内约定。合同履行中是否执行通用合同条款要根据专用合同条款的约定。如果专用合同条款没有对通用合同条款的某一条款做出修改，则执行通用合同条款，否则按修改后的专用合同条款执行。在工程招标中，通用合同条款是作为招标文件的一部分提供给投标人的。无论是否执行通用合同条款，通用合同条款都应作为合同的一个组成部分予以保留，不应只把合同协议书和专用合同条款作为全部合同内容。

（三）专用合同条款

专用合同条款是对通用合同条款原则性约定的细化、完善、补充、修改或另行约定的条款。合同当事人可以根据不同建设工程的特点及具体情况，通过双方的谈判、协商对相应的专用合同条款进行修改补充。在使用专用合同条款时，应注意以下事项:

（1）专用合同条款的编号应与相应的通用合同条款的编号一致；

（2）合同当事人可以通过对专用合同条款的修改，满足具体建设工程的特殊要求，避免直接修改通用合同条款；

（3）在专用合同条款中有横道线的地方，合同当事人可针对相应的通用合同条款进行细化、完善、补充、修改或另行约定；如无细化、完善、补充、修改或另行约定，则填写“无”或画“/”。

另外，《建设工程施工合同（示范文本）》（GF　2013—0201）的附件中包括以下标准化表格:

（1）承包人承揽工程项目一览表；

（2）发包人供应材料设备一览表；

（3）工程质量保修书；

（4）主要建设工程文件目录；

（5）承包人用于本工程施工的机械设备表；

（6）承包人主要施工管理人员表；

（7）分包人主要施工管理人员表；

（8）履约担保格式；

（9）预付款担保格式；

（10）支付担保格式；

（11）暂估价一览表。

五、签订园林工程施工合同应具备的条件

（1）初步设计已经批准。

（2）工程项目已经列入年度建设计划。

（3）有能够满足工程施工需要的设计文件和有关技术资料。

（4）建设资金已经落实。

（5）招标工程的中标通知书已经下达。

六、签订园林工程施工合同应遵守的原则

1.合同第一位原则

合同是当事人双方经过协商达成一致的协议，签订合同是双方的民事行为。在合同所定义的经济活动中，合同是第一位的，作为双方的最高行为准则，合同限定并协调着双方的权利和义务。任何工程问题或争议首先都要按照合同解决，只有当法律判定合同无效，或争议超过合同范围时才按法律解决。

2.合同自愿原则

合同自愿体现在以下两个方面。

（1）合同签订时，双方当事人应在平等自愿的条件下进行商讨。双方自由表达意见，自己决定签订与否，自己对自己的行为负责。任何人不得利用暴力、权力和其他手段胁迫对方当事人，致使签订违背当事人意愿的合同。

（2）合同的内容、形式及范围由双方商定。合同的签订、修改、变更、补充和解释，以及合同争议的解决等均由双方商定，只要双方一致同意即可，其他人不得随便干预。

3.合同的法律原则

合同的签订和实施必须符合合同的法律原则，具体体现在以下三个方面。

（1）合同不能违反法律，不能与法律相抵触，否则合同无效。

（2）合同自愿原则受法律原则的限制，工程实施和合同管理必须在法律限定的范围内进行。

（3）法律保护合法合同的签订与实施。签订合同是一个法律行为，合同一经签订，合同以及双方的权益就受法律保护。

4.诚实信用原则

合同的签订和顺利实施应建立在业主、承包商和工程师紧密协作、相互信任的基础上，合同各方应对自己的合作伙伴、对合同和工程的总目标充满信心，业主和承包商才能圆满地执行合同。

5.公平合理原则

公平合理原则具体体现在以下几个方面。

（1）承包商提供的工程（或服务）与业主的价格支付之间应体现公平的原则，并通常以当时的市场价格为依据。

（2）合同中的责任和权利应相互平衡，任何一方有一项责任就必须有相应的权利；反之，有权利就必须有相应的责任。无单方面的权利和单方面的义务条款。

（3）风险的分担应公平、合理。

（4）工程合同应体现工程惯例。

（5）合同执行过程中，应对合同双方公平地解释合同，并统一使用法律尺度约束合同双方。

七、园林工程施工合同谈判

谈判，是工程施工合同签订双方对是否签订合同以及合同具体内容达成一致的协商过程。通过谈判，能够充分了解对方及项目的情况，为高层决策提供信息和依据。

（一）园林工程施工谈判的目的

1.发包人参加谈判的目的

（1）通过谈判，了解投标者报价的构成，进一步审核和压低报价。

（2）进一步了解和审查投标者的施工规划和各项技术措施是否合理，负责项目实施的班子力量是否足够雄厚，能否保证园林工程的质量和进度。

（3）根据参加谈判的投标者的建议和要求，也可吸收其他投标者的建议，对设计方案、图纸、技术规范进行某些修改，并估计可能对工程报价和工程质量产生的影响。

2.投标人参加谈判的目的

（1）争取中标，即通过谈判宣传自己的优势，包括技术方案的先进性、报价的合理性、所提建议方案的特点、许诺优惠条件等，以争取中标。

（2）争取合理的价格。既要准备应付业主的压价，又要准备当业主拟增加项目、修改设计或提高标准时适当增加报价。

（3）争取改善合同条款，包括争取修改过于苛刻的和不合理的条款，澄清模糊的条款和增加有利于保护承包商利益的条款。

（二）园林工程施工谈判的规则与策略

1.合同谈判的规则

（1）谈判前应做好充分准备。如:备齐文件和资料；拟好谈判的内容和方案；对谈判对方的性格、年龄、嗜好、资历、职务均应有所了解，以便派出合适人选参加谈判。在谈判中，要统一口径，不得将内部矛盾暴露在对方面前。

（2）在合同中要预防对方把工程风险转嫁己方。如果发现，要有相应的条款来抵御。

（3）谈判的主要负责人不宜急于表态，应先让副手主谈，正手在旁视听，从中找出问题的症结，以备进攻。

（4）谈判中要抓住实质性问题，不要在枝节问题上争论不休。实质性问题不轻易让步，枝节问题要表现宽宏大量的风度。

（5）谈判要有礼貌，态度要诚恳、友好、平易近人。发言要稳重，当意见不一致时不能急躁，更不能感情冲动，甚至使用侮辱性语言。一旦出现僵局，可暂时休会。但是，谈判的时间不宜过长，一般应以招标文件确定的投标有效期为准。

（6）少说空话、大话，但偶尔赞扬自己的业绩也是必不可少的。

（7）对等让步的原则。当对方已做出一定让步时，自己也应考虑做出相应的让步。

（8）谈判时必须记录，但不宜录音，否则会使对方情绪紧张，影响谈判效果。

2.合同谈判的策略

谈判是通过不断的会晤确定各方权利、义务的过程，它直接关系到谈判各方最终利益的得失。因此，谈判绝不是一项简单的机械性工作，而是集合了策略与技巧的艺术。以下介绍几种常见的谈判策略和技巧。

1）掌握谈判的进程

掌握谈判的进程即指掌握谈判过程的发展规律。谈判大体上可分为五个阶段，即探测、报价、还价、拍板和签订合同。谈判中谈判人员应尽快摸清对方的意图；在讨价还价时，谈判人员应保持清醒的头脑、平和的态度，避免不礼貌的提问，努力求同存异，创造和谐气氛，逐步接近；谈判者要善于掌握谈判的进程，合理分配谈判时间，对于各议题的商讨时间应得当，不要过多拘泥于细节性问题，在充满合作气氛的阶段，展开自己所关注的议题的商讨，从而抓住时机，达成有利于己方的协议。

2）打破僵局策略

僵局往往是谈判破裂的先兆，因而为使谈判顺利进行，并取得谈判成功，遇有僵持的局面时必须适时采取相应策略，如暂时拖延和休会、设定假设条件、与对方私下个别接触及设立专门小组，由双方的专家或组员去分组协商，以缓解僵持的局面，提高工作效率，使问题得以圆满解决。

3）高起点战略

谈判的过程是各方妥协的过程，通过谈判，各方都或多或少会放弃部分利益以求得项目的进展。而有经验的谈判者在谈判之初会有意识地向对方提出苛求的谈判条件，这样对方会过高估计本方的谈判底线，从而在谈判中更多做出让步。

4）避实就虚策略

谈判各方都有自己的优势和弱点。谈判者应在充分分析形势的情况下，做出正确判断，利用对方的弱点，猛烈攻击，迫其就范，做出妥协。而对于己方的弱点，则要尽量注意回避。

5）对等让步策略

为使谈判取得成功，谈判中对对方所提出的合理要求进行适当让步是必不可少的，这种让步要求对双方都是存在的。但单向的让步要求则很难达成，因而主动在某些问题上让步时，同时对对方提出相应的让步条件，一方面可争得谈判的主动，另一方面又可促使对方让步条件的达成。

6）利用专家策略

现代科技发展使个人不可能成为各方面的专家。而工程项目谈判又涉及广泛的学科领域，充分发挥各领域专家的作用，既可以在专业问题上获得技术支持，又可以利用专家的权威性给对方以心理压力。

八、园林工程施工合同的签订

园林工程施工合同作为合同的一种，其订立应经过要约和承诺两个阶段。

1.要约

合同要约是一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所做的希望对方能完全接受此条件的意思表示。

发出要约的一方称为要约人，受领要约的一方称为受要约人。

合同要约的生效要件如下。

（1）要约必须具有订立合同的意图。

所谓订立合同的意图，是要求在要约中包含希望并已经决定和对方订立合同的意思。

（2）要约必须向要约人希望与之缔结合同的受要约人发出。

一般认为，要约应当向特定人发出，这个特定人就是要约人希望和他订立合同的人。而特定不限于一个，也可以是几个，但必须都是确定的。

（3）要约的内容必须具体确定。

所谓具体确定，是指要约中应包含有合同的主要条款，让受要约人看了以后可以决定是否同意订约并做出承诺。

（4）要约必须送达受要约人。

要约只有到达受要约人，受要约人才有可能了解要约的内容，并决定是否承诺。

要约是一种法律行为。它表现在要约规定的有效期限内，要约人要受到要约的约束，受要约人若按时和完全接受要约条款时，要约人负有与受要约人签订合同的义务。否则，要约人对由此造成受要约人的损失应承担法律责任。

2.承诺

承诺，是指受要约人对要约人提出的要约，在要约有效期限内，做出完全同意要约条款的意思表示。承诺也是一种法律行为。承诺必须是要约的相对人在要约有效期限内以明示的方式做出，并送达要约人；承诺必须是承诺人做出完全同意要约的条款，方为有效。如果要约的相对人对要约中的某些条款提出修改、补充、部分同意，附有条件，或者另行提及新的条件，以及迟到送达的承诺，都不能视为有效的承诺，而被称为新要约。

合同承诺的生效条件如下。

（1）承诺的主体只能是受要约人。这意味着，非受要约人做出的承诺的意思表示并非承诺，而是向要约人发出的要约。

（2）承诺的内容是同意要约，它强调承诺的内容与要约的内容应当一致。承诺实质性变更要约的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款和报酬，履行期限、履行地点和方式，违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。承诺对要约的内容做出非实质性变更的，除要约人及时反对或者要约表明不得对要约内容做任何变更以外，该承诺有效，合同以承诺的内容为准。

（3）承诺应当在要约确定的期限内到达要约人。超过期限，除要约人及时通知受要约人该承诺有效外，为新要约。

在园林工程项目建设过程中，招标人通过发布招标公告或者发出投标邀请书吸引潜在的投标人投标，希望潜在投标人向自己发出“内容明确的订立合同的意思表示”，所以招标公告（或投标邀请书）是要约邀请；投标人在投标文件中含有投标人期望订立的施工合同的具体内容，表达了投标人期望订立合同的意思，因此，投标文件是要约；经过评审，确定中标人并下达中标通知书是招标人对投标文件（即要约）的肯定答复，因而是承诺。

由于施工合同涉及面广、内容复杂、建设周期长、标的金额大等原因，工程施工合同应当采用书面形式。

九、园林工程施工合同的审查

所谓合同审查，是指在合同签订以前，将合同文本“解剖”开来，检查合同结构和内容的完整性以及条款之间的一致性，分析评价每一合同条款执行的法律后果及其中的隐含风险，为合同的谈判和签订提供决策依据。通过园林工程施工合同审查，可以发现施工合同中存在的内容含糊、概念不清之处或自己未能完全理解的条款，并加以仔细研究、认真分析，采取相应的措施，以减少施工合同中的风险，减少施工合同谈判和签订中的失误，有利于合同双方合作愉快，促进园林工程项目施工的顺利进行。

构成合同内容众多，需要有一定的法律知识方能判别。所以，承发包双方应将合同审查落实到合同管理机构和专门人员，每一项目的合同文本均必须经过经办人员、部门负责人、法律顾问、总经理几道审查，批注具体意见，必要时还应听取财务人员的意见，以期尽量完善合同，确保在谈判时己方利益能够得到最大保护。在审查时需对园林工程施工合同效力、合同内容等多方面进行审查，这里主要介绍园林工程施工合同内容的审查。

1.确定合理的工期

工期过长，对于发包方不利于及时收回投资；工期过短，对于承包方不利于工程质量的控制及施工过程中建筑半成品的养护。因此，对于承包方而言，应当合理计算自己能否在发包方要求的工期内完成承包任务，否则应当按照合同约定承担逾期竣工的违约责任。

2.明确双方代表的权限

在园林工程施工合同中通常都明确甲方代表和乙方代表的姓名和职务，但对其作为代表的权限则往往规定不明。由于代表的行为代表了合同双方的行为，因此，有必要对其权利范围以及权利限制做一定的约定。

3.明确工程造价或工程造价的计算方法

工程造价条款是园林工程施工合同的必备和关键条款，但通常会发生约定不明的情况，往往为日后争议与纠纷的发生埋下隐患。如何在订立合同时就能明确确定工程造价，“设定分阶段决算程序，强化过程控制”将是一有效的方法。具体而言，就是在设定承发包合同时增加工程造价过程控制的内容，按工程形象进度分段进行预决算并确定相应的操作程序，使承发包合同签约时不确定的工程造价，在合同履行过程中按约定的程序得到确定，从而避免可能出现的造价纠纷。

4.明确材料和设备的供应

由于材料、设备的采购和供应引发的纠纷非常多，故必须在园林工程施工合同中明确约定相关条款，包括发包方或承包方所供应或采购的材料、设备的名称、型号、规格、数量、单价、质量要求、运送到达工地的时间、验收标准、运输费用的承担、保管责任、违约责任等。

5.明确工程竣工交付使用

应当明确约定园林工程竣工交付的标准。如发包方需要提前竣工，而承包商表示同意的，则应约定由发包方另行支付赶工费用或奖励。因为赶工意味着承包方将投入更多的人力、物力、财力，劳动强度增大，损耗亦增加。

6.明确违约责任

违约责任条款的订立目的在于促使园林工程施工合同双方严格履行合同义务，防止违约行为的发生。审查违约责任条款时，注意违约责任的约定不应笼统化，而应区分情况做相应约定，对双方的违约责任的约定是否全面，既要对主要的违约情况做违约责任的约定，又要对违反其他非主要义务所应承担的违约责任的约定。

☆学习任务

某省××房地产开发公司的“康居家苑小区园林建设工程”项目，具备了招标条件，通过公开招标的方式招标施工企业，各园林工程公司积极参与投标，通过对参与投标的五家公司的技术标书和商务标书进行评比，最终确定某市××园林绿化工程有限公司以1　571　314.96元报价中标，进入签订合同阶段。请完成对该园林建设项目的合同签订及履行工作。

☆任务分析

“康居家苑小区园林建设工程”进入了签订合同阶段，完成该任务，需要掌握该工程建设项目的概况，并且能够审查园林工程施工合同是否具备了签订的条件、内容是否完善，掌握合同谈判的策略以及签订合同的基本原则等。

☆任务实施

一、签订合同的工作程序

作为承包商的某市××园林绿化工程有限公司在与某省××房地产开发公司签订园林工程施工合同工作中，主要的工作程序如下:

市场调查建立联系→表明合作意愿→投标报价→协商谈判→签署书面合同→鉴证与公证。

（一）市场调查建立联系

某市××园林绿化工程有限公司对园林市场进行调查研究，通过对获取的拟建项目的情况及业主信息进行分析，对某省××房地产开发公司招标建设的“康居家苑小区园林建设工程”有承包的意向，与招标人（或业主）取得联系，对该建设项目进一步详细了解情况。

（二）表明合作意愿

某市××园林绿化工程有限公司在获取到“康居家苑小区园林建设工程”招标公告后，该企业领导根据招标公告要求和自己企业实际情况做出了投标决定，并向招标单位提交了投标申请书，表明了投标意向，并且通过了招标单位进行的资格预审。

（三）投标报价

某市××园林绿化工程有限公司从招标单位领取招标文件后，对招标文件进行了仔细研究，并对施工现场进行了踏勘，着手编制了投标文件，按要求进行密封递交。

（四）协商谈判

招标单位通过对各投标单位的投标文件进行评审，确定某市××园林绿化工程有限公司为中标单位，并且向其下发了中标通知书。某市××园林绿化工程有限公司迅速地组成包括项目经理在内的谈判小组。

1.谈判准备工作

开始谈判之前，某市××园林绿化工程有限公司细致地做好了以下几个方面的准备工作。

1）谈判资料准备

谈判准备工作的首要任务就是要收集整理有关合同对方及项目的各种基础资料和背景材料。这些资料的内容包括对方的资信状况、履约能力、发展阶段、已有成绩等，还包括园林工程项目的由来、土地获得情况、项目目前的进展、资金来源等。资料准备可以起到双重作用:其一是双方在某一具体问题上争执不休时，提供证据资料、背景资料，可起到事半功倍的作用；其二是防止谈判小组成员在谈判中出现口径不一的情况，造成被动。

2）具体分析

在获得了这些基础资料的基础上，要进行一定的分析。

（1）对本方的分析。

签订园林工程施工合同之前，某市××园林绿化工程有限公司对自己企业目前在建工程项目、公司资金周转状况、员工工作强度、获得该项目的欲望度、能够让利的条件、能接受的合同底线等方面进行了详细的分析。

（2）对对方的分析。

对对方基本情况的分析主要从以下几个方面入手。

第一，对对方谈判人员的分析。主要了解对手的谈判组由哪些人员组成，了解他们的身份、地位、性格、喜好、权限等，注意与对方建立良好的关系，发展谈判双方的友谊，争取在到达谈判以前就有了亲切感和信任感，为谈判创造良好的氛围。

第二，对对方实力的分析。主要是指对对方诚信、技术、财力、物力等状况的分析，可以通过各种渠道和信息传递手段取得有关资料。

第三，对谈判目标进行可行性分析。分析工作中还包括分析自身设置的谈判目标是否正确合理、切合实际、能被对方接受，以及对方设置的谈判目标是否合理。如果自身设置的谈判目标有疏漏或错误，就盲目接受对方的不合理谈判目标，同样会造成项目实施过程中的后患。

第四，对双方地位进行分析。对在此项目上与对方相比己方所处的地位的分析十分必要。这一地位包括整体的与局部的优劣势。如果己方在整体上存在优势，而在局部存有劣势，则可以通过以后的谈判等弥补局部的劣势。但如果己方在整体上已显劣势，则除非能有契机转化这一形势，否则就不宜再耗时耗资去进行无利的谈判。

2.园林工程施工谈判阶段

在实际工作中，有的发包人把全部谈判均放在决标之前进行，以利用投标者想中标的心情压价，并取得对自己有利的条件；也有的发包人将谈判分为决标前和决标后两个阶段进行。本工程项目即采用后者。

1）决标前的谈判

谈判的主要内容为技术答辩和价格问题。

某市××园林绿化工程有限公司从如何组织施工、如何保证工期、对技术难度较大的部位采取什么措施等方面进行认真细致的准备，甚至在必要时画出有关图解，取得了评标委员的信任，顺利通过技术答辩。

价格问题是一个十分重要的问题，某省××房地产开发公司利用其有利地位，要求某市××园林绿化工程有限公司降低报价，并就工程款额中付款期限、贷款利率（对有贷款的投标）以至延期付款条件等方面要求其做出让步。某市××园林绿化工程有限公司在这一阶段沉着冷静，对发包人的要求进行了逐条分析，在适当时机适当地、逐步地让步。

2）决标后的谈判

经过决标前的谈判，某省××房地产开发公司确定了中标者为某市××园林绿化工程有限公司，并向其发出中标函，这时两家公司进行决标后的谈判，即将之前双方达成的协议具体化，并最后签署合同协议书，对价格及所有条款加以认证。决标后，某市××园林绿化工程有限公司（中标者）地位有所改善，它利用这一点，积极地、有理有节地同发包人进行决标后的谈判，争取协议条款公正合理。对关键性条款的谈判，做到彬彬有礼而又不做大的让步。对有些过分不合理的条款，如果接受了会带来无法负担的损失，则宁可冒损失投标保证金的风险而拒绝发包人要求或退出谈判，以迫使发包人让步，因为谈判时合同并未签字，中标者不在合同约束之内，也未提交履约保证。两家公司在对价格和合同条款达成充分一致的基础上，决定签订园林工程施工合同。

3.园林工程施工谈判内容

某市××园林绿化工程有限公司与某省××房地产开发公司谈判的内容主要包括工程范围、园林工程施工合同文件、双方的一般义务、劳务、工程的开工和工期、材料和操作工艺、工程的变更和增减、工程维修、付款情况、工程验收、违约责任等。

（五）签署书面合同

某市××园林绿化工程有限公司与某省××房地产开发公司签订合同采用《建设工程施工合同（示范文本）》（GF　2013—0201），完成合同内容的填写。此处对签订合同协议书需要注意的地方进行如下说明，其他内容据实填写。

（1）承发包双方的单位名称，应完整准确地写在“合同协议书”承发包方位置内，不应简称。如“某省××房地产开发公司”不应简写为“＊＊地产”，“某市××园林绿化工程有限公司”不能简写为“××园林”。另外，合同的签约主体不能是承发包方的工程项目部。

（2）工程名称应填写工程全称，即“康居家苑小区园林建设工程”，填写时需仔细核对，避免在合同执行过程中引起争议。

（3）工程地点应填写工程所在详细地点，即“某省某市××区××路××号康居家苑小区院内”。

（4）工程内容指反映工程状况的一些指标内容，主要包括工程的建设规模、性质特征等。如绿化、景观小品、园路等。

（5）工程立项批准文号:对于需经有关部门审批立项才能建设的工程，应填写立项批准文号。本工程不填。

（6）资金来源指获得工程建设资金的方式或渠道，如单位自筹、政府财政拨款、银行贷款等。资金来源有多种方式的，应列明不同方式所占比例。本工程资金来源为“单位自筹”。

（7）承包范围是指承包方承包的工作范围和内容，是确定承包方合同义务的基础。应根据招标文件或施工图纸确定的承包范围填写。可以填写稍具体一些，如乔灌木、花卉、草坪、景观亭、廊架、混凝土园路、舒布洛克砖铺地等。

（8）开工日期须以开工报告中的时间为准，必须填写准确的年月日；合同工期总日历天数应与中标通知书确定的天数相同，写明具体的数值，切勿写成半年或几个月，容易发生争议。本工程开工日期为2013年4月1日，竣工日期为2013年6月30日，合同工期总日历天数为91天。

（9）工程质量标准必须达到国家标准规定的合格标准。双方也可以约定达到高于国家规定的合格标准，其口径应与招标文件要求或投标人承诺中标的质量等级相同。本工程填写工程质量标准为合格（争创鲁班奖优质工程）。

（10）对于招标工程，合同价款就是被发包方接受的承包方的投标报价，填写时应与中标金额相同，对于投标时工程量不能确定，约定今后按实结算的合同，在填写金额后可注明“暂定总价，工程完工时按实结算”。合同价款应同时填写大小写，数字填写应准确无误。

（六）鉴证与公证

施工合同正式签订后，承发包双方可根据自愿原则按有关规定到工商行政管理机关申请对施工合同进行鉴证，也可在双方自愿的前提下送交公证机关对所签订的合同内容、双方代表的资格等进行认真审核公证。

二、园林工程施工合同的履行

园林工程施工合同明确了承发包双方的权利、义务和职责，同时也对接受发包人委托的监理工程师的权利、职责的范围做了明确、具体的规定。此处简要介绍承包方（某市××园林绿化工程有限公司）在合同履行过程中应遵守的规定和应做的工作。

承包方进行合同履行的主体是项目经理和项目经理部。项目经理部必须从施工项目的施工准备、施工、竣工至维修期结束的全过程中，认真履行施工合同，实行动态管理，跟踪收集、整理、分析合同履行中的信息，合理、及时地进行调整。还应对合同履行进行预测，及早提出和解决影响合同履行的问题，以避免或减少风险。

（一）履行园林工程施工合同应遵守的规定

（1）必须遵守《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国建筑法》及相关法律法规规定的各项合同履行原则和规则。

（2）在行使权利、履行义务时应当遵循诚实信用原则和坚持全面履行的原则。

（3）项目经理由企业授权负责组织施工合同的履行，并依据相关法律法规的规定，与发包人或监理工程师建立联系，进行合同的变更、索赔、转让和终止等工作。

（4）如果发生不可抗力致使合同不能履行或不能完全履行时，应及时向企业报告，并在委托权限内依法及时进行处置。

（5）遵守合同对约定不明条款、价格发生变化的履行规则，以及合同履行担保规则和抗辩权、代位权、撤销权的规则。

（6）承包人可按专用条款的约定分包所承担的部分工程，并与分包单位签订分包合同。非经发包人同意，承包人不得将承包工程的任何部分分包。

（7）承包人不得将其承包的全部工程倒手转给他人承包，也不得将全部工程以分包的名义分别转包给他人，这是违法行为。

（二）履行园林工程施工合同应做的工作

（1）应在施工合同履行前，针对园林工程的承包范围、质量标准和工期要求、承包人的义务和权利、工程款的结算及支付方式与条件、合同变更、不可抗力影响、物价上涨、工程中止、第三方损害等问题产生时的处理原则和责任承担、争议的解决方法等重要问题进行合同分析，对合同内容、风险、重点或关键性问题做出特别说明和提示，向各职能部门人员交底，落实根据园林工程施工合同确定的目标，依据园林工程施工合同指导工程实施和项目管理工作。

（2）组织施工力量；签订分包合同；研究熟悉设计图纸及有关文件资料；多方筹集足够的流动资金；编制施工组织设计、进度计划、工程结算付款计划等，作好施工准备，按时进入现场，按期开工。

（3）制订科学周密的材料、设备采购计划，采购符合质量标准的质优价廉的材料及设备，按施工进度计划，及时进入现场，搞好供应和管理工作，保证顺利施工。

（4）按设计图纸、技术规范和规程组织施工；做好施工记录，按时报送各类报表；进行各种有关的现场或实验室抽检测试，保存好原始资料；制定各种有效措施，采取先进的管理方法，全面保证施工质量达到合同要求。

（5）按期竣工，试运行，通过质量检验，交付发包人，收回工程价款。

（6）按合同规定，做好责任期内的维修、保修和质量回访工作。对属于承包方责任的园林工程质量问题，应负责无偿修理。

（7）履行合同中关于接受监理工程师监督的规定，如有关计划、建议必须经监理工程师审核批准后方可实施；有些工序必须监理工程师监督执行，所做记录或报表要得到其签字确认；根据监理工程师要求报送各类报表、办理各类手续；执行监理工程师的指令，接受一定范围内的工程变更要求等。承包商在履行合同中还要自觉地接受公证机关、银行的监督。

（8）项目经理部在履行合同期间，应注意收集、记录对方当事人违约事实的证据，对发包方履行合同进行监督，作为索赔的依据。

三、园林工程施工合同的变更

合同变更是指依法对原来合同进行的修改和补充，即在履行合同项目的过程中，由于实施条件或相关因素的变化，而不得不对原合同的某些条款做出修改、订正、删除或补充。主要涉及合同条款的变更和园林工程的质量、数量、性质、功能、施工次序和施工方案等的变更。合同变更一经成立，原合同中的相应条款就应解除。某市××园林绿化工程有限公司在合同变更的过程中需要遵照一定的原则和程序操作。

（一）园林工程施工合同的变更原则

（1）合同双方都必须遵守合同变更程序，依法进行，任何一方都不得单方面擅自更改合同条款。

（2）合同变更要经过有关专家或专业人士（监理工程师、设计工程师、现场工程师等）的科学论证和双方的协商确定。

（3）合同变更的次数应尽量减少，变更的时间也应尽量提前，以避免或减少给工程项目建设带来的影响和损失。

（4）合同变更应以监理工程师、发包人和承包商共同签署的合同变更书面指令为准，并以此作为结算工程价款的凭据。紧急情况下，口头通知也可接受，但必须及时追补合同变更书。

（5）合同变更所造成的损失，除依法可以免除的责任外，其他的损失，应由责任方负责赔偿。

（二）园林工程施工合同的变更程序

园林工程施工合同的变更一般由业主、业主工程师或承包商提出，常见的合同变更程序如图4-1-1所示。

四、园林工程施工合同的争议处理

由于园林工程项目的技术经济特点，如单件性、生物性、建设周期长、价值高、形成产品的材料数量大、品种多等，在工程施工合同履约过程中，发生争议是不可避免的，必须采取有效的途径加以解决。

（一）园林工程施工合同常见的争议

（1）园林工程进度款支付、竣工结算及审价争议。

（2）安全损害赔偿争议。

（3）园林工程价款支付主体争议。

（4）园林工程工期拖延争议。

（5）合同中止及终止争议。

（6）园林工程质量及保修争议。

图4-1-1　合同变更程序图

（二）园林工程施工合同争议的解决方式

1.和解

和解是指争议的合同当事人，依据有关法律规定或合同约定，以合法、自愿、平等为原则，在互谅互让的基础上，经过谈判和磋商，自愿对争议事项达成协议，从而解决分歧和矛盾的一种方法。和解方式无须第三者介入，简便易行，能及时解决争议，避免当事人经济损失扩大，有利于双方的协作和合同的继续履行。

2.调解

调解是指争议的合同当事人，在第三方的主持下，通过其劝说引导，以合法、自愿、平等为原则，在分清是非的基础上，自愿达成协议，以解决合同争议的一种方法。调解有民间调解、仲裁调解和法庭调解三种。调解协议书对当事人具有与合同一样的法律约束力。运用调解方式解决争议，双方不伤和气，有利于今后继续履行合同。

3.仲裁

仲裁也称公断，是双方当事人通过协议自愿将争议提交第三者（仲裁机构）做出裁决，并负有履行裁决义务的一种解决争议的方式。仲裁包括国内仲裁和国际仲裁。仲裁须经双方同意并约定具体的仲裁委员会。仲裁可以不公开审理从而保守当事人的商业秘密，节省费用，一般不会影响双方日后的正常交往。

4.诉讼

诉讼是指合同当事人相互间发生争议后，只要不存在有效的仲裁协议，任何一方向有管辖权的法院起诉，并在其主持下维护自己的合法权益的活动。通过诉讼，当事人的权利可得到法律的严格保护。

当承包商与发包人（或分包商）在合同履行的过程中发生争议和纠纷，应根据平等协商的原则先行和解，尽量取得一致意见；若双方和解不成，则可要求有关主管部门调解；若调解无效，根据当事人的申请，在受到侵害之日起一年之内，可送交合同约定或工程所在地的仲裁委员会进行仲裁；处理合同纠纷也可不经仲裁，而直接向人民法院起诉。

☆任务考核

☆知识链接

工程建设监理委托合同

监理单位承担监理业务，应当与工程建设项目法人签订工程建设监理委托合同。由于建设监理的委托与受委托是一种法律行为，签约双方建立的是一种法律关系，通过签订合同，使双方清楚地认识到自己一方和对方在合同中应承担的责任、义务和权利，依法成立的合同对双方都有约束力，可以有效地保护签约双方的合法权益。

（一）工程建设监理委托合同制订的原则

1.依法的原则

监理委托合同必须严格按照国家的有关法律及有关技术标准、规范等来制订。

2.实用的原则

制定监理委托合同的目的是便于甲乙双方统一认识、简化手续、规范监理行为、提高工作效率。因此，制订工程建设监理委托合同必须要充分注意到合同的实用性。

3.条款完备的原则

制定监理委托合同时涉及双方要求和义务的各种条款应全部列出，也必须考虑到在执行监理业务过程中可能发生的情况，尽量做到合同条款完备。

（二）工程建设监理委托合同条款的内容

1.签约双方的确认

要写明委托方与被委托方的详细名称、明确的地址，以便于确定双方的责任、义务与权利。

2.监理工程师的服务内容

主要明确监理工程师在监理工作中，特别是在质量、进度、费用三项控制中应为业主提供哪些方面的服务。

3.监理工程师的权利与义务

主要明确所监理的工程项目中监理工程师的权利与义务及业主的责任与义务，如业主要提供哪些资料与条件、提供哪些设备与设施等。

4.监理费用与支付

要写明监理服务期间的总费用与支付办法。

5.合同生效与终止

业主与监理单位达成协议，双方签字后，合同就有了法律效力，为合同生效。由于业主违约严重拖欠应付监理单位的酬金，或由于非监理方责任而使服务暂停，期限超过半年以上，监理单位可按照终止合同规定程序，单方面提出终止合同，以保护自己的合法权益。

6.双方的违约责任

在合同期内，如果监理单位未按合同中要求的职责认真服务，或业主违背其对监理单位的责任时，均应向对方承担赔偿的责任。

（三）工程建设监理委托合同的订立

签订监理委托合同的步骤如下。

1.业主对监理单位的资格审查

（1）监理单位必须有经建设主管部门审查并签发的，具有承担监理合同内规定的建设工程资格的资质等级证书。

（2）监理单位必须是经国家工商行政管理机关审查注册，取得营业执照，具有独立法人资格的正式企业。

（3）监理单位具有对拟委托的建设工程监理的实际能力，包括监理人员素质、主要检测设备条件等。

（4）监理单位的财务状况，包括资金情况和近年的经营效益。

（5）监理单位的社会信誉，包括已承接的监理任务的完成情况，承担类似业务的监理业绩、经历及合同履行情况。

2.对项目业主的调查了解

（1）业主是否具有签订合同的合法资格，其合法的资格是依法成立的，具有法人资格义务。

（2）业主具有与签订合同相当的财产和经费，这是履行合同的基础和承担经济责任的前提。

（3）监理合同的标的要符合国家政策，不违反国家的法律、法规及有关规定。

（四）工程建设监理委托合同的履行

1.业主的履行

（1）业主必须严格按照监理合同的规定，履行应尽的义务，如进行外部关系协调，为监理单位提供外部条件和为监理工作提供本工程使用的原材料、构配件、机械设备等厂家名录等。

（2）按照监理合同规定行使权利，如对设计、施工单位的发包权，对工程规模设计标准的认定权及设计变更审批权，对监理方法的监督管理权。

（3）业主对合同文件及履行中与监理单位之间进行签证、记录、协议、补充合同备忘录等应系统整理、妥善保管。

2.监理单位的履行

监理单位应确定项目总监理工程师，成立项目监理机构，组建项目监理班子，并根据签订的监理委托合同，制定监理规划和具体的实施细则，开展监理工作。

（1）进一步熟悉情况，收集有关资料，为开展建设监理工作做准备。其中，资料包括反映工程项目特征的有关资料、反映当地工程建设报建程序的有关规定和反映工程所在地区技术经济状况及建设条件的资料。

（2）制订工程项目监理规划。工程项目监理规划是开展项目监理活动的纲领性文件，它也是根据业主的要求，在获得监理项目有关资料的基础上，结合监理的具体条件编制的，它是开展监理工作的指导性文件，其主要内容包括工程概况、监理范围与目标、监理主要措施、监理组织和项目监理工作制度。

（3）制订各专业监理工作计划或实施细则，包括具体指导、质量控制、进度控制、投资控制等方面的实施计划。

（4）监理工作总结。

☆复习提高

根据实际的园林工程施工项目，模拟园林工程施工合同的签订，须注意合同填写的准确性和严密性，并根据该工程图纸设计变更，完成设计变更单的制定。