地产商的智囊团

房地产策划师

对老百姓来说，房地产是一个常谈不老的话题，楼价一上涨，就开心了房地产老板，却愁煞买房人。相应的，房地产策划师就成为一个举足轻重的职业了。

房地产策划师是做什么的呢？

他们从事房地产行业的市场调研、方案策划、投融资管理、产品营销、项目运营和物业管理等工作的策划，可以说扮演着众多的角色：

1．医生的职能：房地产策划师受房地产开发商委托，对所开发的项目进行详细的诊断分析，在了解了项目所在地的区域规划、区域经济发展水平、居民收入、周边房地产业竞争状况、区域人文地理环境、生活习性等信息后，针对“建什么”、“怎么建”、“卖给谁”等要素，提出项目的概念设计定位，画出概念规划图。房地产策划师既要从市场有效需求角度，还要从居住者健康与舒适的角度，恰当地为项目进行人性化的定位。

2．法律顾问职能：为了规范房地产市场，国家和地方政府颁布了各种与房地产建设有关的法律制度和法规条文，还有一些仅靠法律法规解决不了的问题，如项目对周边居住环境的影响（施工噪音、阳光遮盖等），土地代征、国际政治风云、国家对外关系以及国内经济发展、或类似奥运、WTO、西部开发等对房地产开发的影响情况、甚至城市规划、区域建筑物高度、道路宽度限制……必须以法律法规为准绳，或合理避规、或进行调解、或遵照执行。而这些房地产开发商并不完全掌握。

3．财务专家职能：房地产开发商拥有资金，但房地产策划师可以告诉你如何更有效的运用资金，房地产策划师是站在开发商的立场上，为开发商的项目进行全程策划，并要保证项目在未来畅销，其目的就是要在同样的资金投入情况下，获取最大的投资收益。其手段主要不是通过降低成本，而是通过资金的合理分配——将资金投在能使项目增值的创意设计上。

4．导演的职能：房地产策划师或咨询顾问是房地产开发商与设计单位、施工单位、销售公司、广告代理商、物业管理公司的桥梁和纽带，其职责就是通过上述企业的协调配合，将项目的概念定位演绎成功。

5．船长的职能：认为房地产策划师或咨询顾问的工作只是出主意的人也有很多，实际上，当项目的概念定位成为设计图、施工图后，其重要工作就是在现场进行监理，如果把设计图看作海图的话，就是要严格按照海图航线航行，局部变动必须征得船长同意，只有这样才能保证项目概念定位准确实施。

6．环境问题专家：这里所谓的环境问题不是地球变暖、酸雨增加的“大环境”问题，而是居住小区的环境美化、社区景观与周边街道环境、自然环境是否协调的“小环境”问题。同时，居住区的人性化，也往往是通过居住区景观得以体现。居住区景观构成将极大地影响项目的未来销售，而景观风格定位及如何实现则取决于房地产策划师或咨询顾问。

可见，房地产策划师或咨询顾问是通才型人才。同时，一个房地产项目的全程策划也不是一个或几个房地产策划师或咨询顾问就可以完成的，而是由十数个甚至数十个专家组成的群体才能够完成。