房地产商融资的目标

11．2．1　房地产商融资的目标

1．实现项目风险的合理分担

房地产项目发起人一般愿意将项目债务和项目失败的风险与自己隔离开来，尤其是对一些规模较小的房地产公司，其本身的资产负债状况不足以承担一个大型的房地产项目的负债和风险。而在设计项目融资时，允许项目发起人在包括贷款人在内的所有参与者之间分配风险。这种风险分配结构一方面使项目发起人不至于因为项目的失败而破产，使得项目发起人有更大的空间去从事其他项目；另一方面提高了项目成功的可能性，因为各个当事人承担了风险，就必然要追求回报，关注项目的成功。

2．最大限度地降低融资成本

房地产项目融资的金额大，周期长，如何实现最大限度地降低融资成本是项目发起人最关心的问题之一。因此，在具体设计项目融资模式时，应尽量从以下几方面入手：

■完善项目投资结构设计，增强项目的经济强度，降低风险以获取较低的债务资金成本；

■合理选择融资渠道，优化资金结构和融资渠道配置；

■充分利用各种税收优惠，如加速折旧、税务亏损结转、利息冲抵所得税、减免预提税、费用抵税等。

3．实现发起人对项目较少的股本投入

任何项目的投资，包括采用项目融资安排资金项目都需要项目发起人注入一定的股本作为对项目开发的支持。然而在项目融资中，这种股本资金的投入可以比传统的公司融资更为灵活，这就为设计项目融资模式争取实现发起人对项目较少的股本投入提供了条件。比如，项目发起人除了可以认购项目公司股本或提供一定的出资金额的方式提供股本金外，还可以以担保存款、信用证担保等非传统的方式代替实际的股本资金投入。因此，如何使发起人以最少的资金投入获得对项目最大程度的控制和占有，是设计项目融资模式必须加以考虑的问题。允许较高的债务比例。项目融资可以允许项目发起人投入较少的股本，而进行高比例的负债，这是其他融资方式所不具备的特点。贷款人可接受的债务比例依据项目不同而不同。主要受项目所在国别、项目经济强度，项目融资规模及项目其他当事人是否有股本因投入等因素的影响。一般的债务比例在75%～80%之间，结构严谨的可以做到90%～100%的负债。当然，这并不是说，贷款人不要求项目发起人进行较大比例的权益投资。事实上，贷款人非常希望项目发起人能够投入大量的股本金。发起人的投资不仅能降低项目的整体风险水平，还表明发起人对项目的关心程度和风险程度，即投入的股本比例越大，就越关心项目的成败，就越能增强贷款人对项目的信心。

4．搭建资本运作平台

大中型房地产项目的特点是投资规模大、投资回报率较低、投资回收期较长、现金流庞大、项目增值迅速等。这些特点表明大型房地产项目必须依赖资本市场生存发展；这些房地产项目的现金流特点和项目增值特点恰恰符合资本市场的游戏规则。

房地产项目的战略融资方案和建设期私募融资之间并不冲突的，战略融资方案越早开始进行越有利于私募融资。换言之，在战略投资伙伴进入该项目之前，如果已经将资金平台搭建完成，项目的资金退出渠道已经比较清晰，对于任何战略投资者都具有正面吸引力。建设期私募融资主要解决建设资金问题，不能解决项目后期资金需求。没有资本运作平台，就无法实现资金的循环。资金循环指完整的资金投入和以资本市场为依托的退出渠道。没有资金循环就意味着资金链条存在问题。准确地讲，战略融资方案就是解决资金循环的问题。

大型房地产资本运作的时间选择以及内容。大型房地产项目的开发商在项目运作初期就应该考虑到资本运作问题。如果时间容许，应该在私募融资之前就完成资本市场所需要的初步内部平台搭建。资本市场所需要的初步内部平台主要是指房地产项目公司由某家上市公司参与发起，或者为了海外上市由境外便于上市操作的企业对项目公司进行控股。这种初步内部平台将大大促进项目的资本运作进程。初步内部平台的搭建方式必须考虑国内、国外资本市场运作的可能性。目前，国内资本市场并没有有效实现房地产证券化，所以短期之内利用国内资本市场有一定的局限性（并非不可行，必须依据开发商自身的资源、资金状况进行判断）。国外资本市场已经充分实现了房地产证券化，鉴于商用房地产项目的国际化特点，应该考虑有效搭建国际化平台。

初步内部平台有效搭建以后，开发商需要对某些项目运营工作的方式进行调整。比如，为了便于今后资本运作的需要，项目市场顾问的选择不仅要体现国际化，而其中的财务顾问的背景和会计师背景将有利于项目的资本运作。任何企业成功上市的前提是该企业的经营项目、经营策略、财务体系、管理团队等都要符合资本市场的要求，大型房地产项目有必要从开始就严格按照资本市场的标准去努力。

一旦初步平台有效搭建，私募融资难度将大大降低。从某种程度上讲，该房地产项目此时具备了资金循环实现的可能性，战略投资上的利益得到一定的保证，项目前期资金问题较容易解决。

5．获取最大收益

在开发过程的初期还是末期吸收权益投资是一个重要问题。早期权益投资者承担了一部分开发风险，所以他们要求得到较多的收益，但权益投资者的早期投资减小了长期贷款人和建设贷款人的风险，因此降低了债务融资的成本。开发商应该根据自己的财务状况、项目本身的特点以及贷款人的需求，确定什么时候引入外部权益投资者。一般来说，开发商引入权益投资者的时间越迟，他的潜在利润就越高。正如开发商可以雇用抵押贷款的银行家来帮助他制定债务融资的决策一样，他们也可以寻求关于权益投资的外部顾问。对于大型房地产项目，这些顾问可能会是国内和国际投资银行家，对于中型项目可能是区域投资银行家，而对于小型或税务负担较重的项目，可能是当地房地产投资基金经营者。

6．争取实现资产负债表外融资

实现资产负债表外融资是一些投资者选用项目融资的重要原因。要实现投资者的表外融资需要设计项目融资模式。在设计项目融资模式时，可以把一项贷款设计成为一种“商业交易”的形式，按照商业交易来处理，既实现了融资安排，又实现了不把这种贷款列入投资者的资产负债表的目的，因为按照国际通行的会计制度，贷款必须反映在债务人的资产负债表上（或在资产负债表的注释中说明），而商业交易则不必进入资产负债表中，这样就实现了资产负债表外融资，如“产品支付”融资模式和“远期购买”融资模式。通过“远期购买协议”或“产品支付协议”，由贷款方预先支付一定的资金来“购买”项目的产品。对于开发商来说，资产负债表外融资既可以获得开发贷款又可以销售房地产，鱼和熊掌兼得，何乐而不为？