广西棚改货币化安置情况及存在问题

劳　青

为了解广西棚户区改造货币化安置情况，国家统计局广西调查总队近期对部分地市住房保障和房产管理局、征地拆迁办公室、城乡建设委员会旧房改造办公室及部分棚户区改造安置居民进行了调查。情况如下：

一、货币化安置工作有序展开

按照自治区棚户区改造工作思路，各地从尊重群众意愿出发，在棚户区改造中稳步推进货币化安置方式，既满足了居民多元化的安置需求，也充分发挥棚户区改造对各地产业的拉动作用，为各地经济发展提供有力支撑。调查的南宁、柳州、百色、北海、来宾、贵港、防城港7市，2015年棚改任务共71261户，1—8月份完成货币化安置27819户，占39%；其中以购代建17022户，占货币化安置总数的61.2%，直接货币补偿安置10797户，占38.8%。如南宁市：2015年自治区下达给南宁市的棚户区改造任务为开工14026户，南宁市确定开工15820户，货币化安置占棚户区改造任务比例应不低于40%，南宁市政府计划采取以购代建方式购买安置房约187万平方米，目前各项相关工作有序推进。来宾市：2013—2015年，自治区下达给来宾市棚户区改造任务共计13955套（户）。截至2015年8月底，全市棚户区改造实际开工12493套，完成任务的89.5%。其中货币化安置7788套，占实际改造开工的62.3%。货币化安置中，以购代建7248套，货币补偿540户，分别占比为93.1%和6.9%。北海市：截至2015年8月底，全市共有15个棚改项目开工建设，共计3194户，其中实物安置815户，货币安置2379户，货币化安置的住户比例为74.5%。贵港市：2015年1—8月，全市共有2761户被安置户选择了货币化安置，其中货币补偿安置1883户、以购代建928套，占全年7998套棚户区改造任务的34.5%。

二、货币化安置的主要做法

一是通过政府收购房源安置。各市实施棚户区改造“以购代建”工作，通过公开招标的方式筹集房源（含商品住房、限价住房、剩余经济适用住房和公共租赁住房等），提供配套完善、环境优美宜居的住房供安置户选择安置。如百色市以政府投融资平台公司为主体，利用棚户区改造专项贷款资金、上级补助资金等，筹集房源作为城市棚户区改造安置房，缩短棚户区改造建设周期，实现“立改立住”的高效模式，让棚户区改造对象更早解决住房困难问题。通过这种货币化安置模式有效推进棚户区改造，截至2015年9月15日，百色市本级通过公开招标方式采购和政府指定采购方式，完成“以购代建”采购棚户区改造安置住房1175套，占今年百色市棚户区改造目标任务12128套的9.69%。百色市某以购代建棚改项目，2015年7月通过委托桂诚工程造价咨询事务有限公司发布采购信息，2015年8月经以购代建工作谈判小组评审，确定此次以购代建谈判采购的中标人为百色广安房地产有限公司，采购商品住房套数为471套，楼盘名称为泰安小区二期广安公园里，中标金额人民币1.70亿元，投标均价3520元/平方米，交付期为2016年1月1日前。柳州市：2015年上半年柳州市已通过东城公司、中房公司、龙建公司、安居公司等政府平台公司对总计1453户实行了棚户区改造货币化安置。其中政府购买存量安置房682户，占46.9%。

二是直接货币化补偿安置。如南宁市规定，征收住宅房屋，被征收人选择货币补偿并在征收决定确定的签约期限内签约，且放弃购买安置小区房屋的，可按照被征收房屋应得补偿的20%给予额外货币补偿。以此引导和鼓励被征收居民自主选择货币补偿后自行购房安置。防城港市规定，对于选择货币安置的居民，不能选择商业铺面或宅基地。以户为单位，按安置人口每人4.2万元的标准给予居住安置费用，由其自行解决居住场所。

三是各地因地制宜采取的一些措施。北海市银海区南万风情村棚户区改造项目，由政府牵头设立回建地，按每人20～30平方米的标准分配宅基地，并由政府根据居民家庭需求进行统一施工，居民用补偿款支付建筑成本。南宁市就近购买安置房方便居民生活。考虑到棚改区居民工作、生活与居住地紧密联系的特点以及居民“故土难离”的情结，南宁市在部分临近棚户区改造项目的土地出让条件中，明确约定土地竞得人必须在本项目提供相应安置房，或就近提供安置房由政府购买，解决居民安置问题。目前，南宁市已明确9个棚改项目必须建设安置房1446套，总面积约10万平方米，另外以移交政府回购的形式，要求新区建设项目的五象新区那黄、平乐等项目配建约177万平方米（约1.4万套）的安置房。由于这种做法比较贴近被改造居民就近安置的需求，项目配套也比较完善，实践中推进较为顺利。例如，水街片区改造项目，被征收户有483户，采取就近现房安置339户，占比约70%。

三、货币化安置存在的问题

（一）“以购代建”因资金缺口使得实施有难度

货币化补偿标准低，是影响执行货币化补偿安置的重要因素。如按照目前崇左市现行的《崇左市城市棚户区民（危旧房）改造征收安置补偿实施细则（试行）》的相关规定，补偿费按市场评估价进行评估，并给予征收房屋主体1∶1.2的补偿，同时对签订征收协议后10日内交付征收房屋还另外给予征收房屋主体评估价格的10%的奖励性补偿，综合这些补偿条件和规定后，目前整个市城区征收房屋货币化补偿安置的每平方米价格在2080～2730元之间。而目前崇左市城区各房地产企业预售的商品住房均价已经达到3400元左右，两者之间的差价明显。同时崇左市城区江北片区仍有近30%的砖瓦结构的房屋，这类房屋的整体市场评估价格更低，为保证自身利益，群众自然将产权置换安置作为安置的首选。又如目前柳州市中房公司在建的胜利小区、东通公司的南站馨城等棚户区改造项目建筑成本约为2800～3500元/平方米，而柳州市商品房目前销售均价按地段不同基本保持在6000元/平方米以上，以购买中小套商品房作为城镇保障性住房用于棚户区改造货币安置的成本是建设回迁安置住房成本的二至三倍。

（二）因拆迁和安置地段等原因使得货币化安置推进较为缓慢

随着近年来棚改工作的大力实施，商业开发空间较大、易改造的棚户区多数已通过市场化运作进行改造，剩下的主要是市场空间小，拆迁难度大，基础设施落后，区位地段差的棚户区。同时，棚户区改造也进入了攻坚难点阶段，即涉及拆迁异地改造安置阶段。大规模改造这些棚户区必须投入大量资金，而由于当前各级政府对如何推进货币化安置工作仍处于初期研究探索阶段，因此推进较为缓慢。如根据国家开发银行广西分行的要求，以购代建采购商品房放款前提条件是先有安置对象，签订拆迁安置协议及购房合同。在具体推进过程中，操作难度很大。拆迁安置工作需要经历漫长、复杂的过程，在协议拆迁谈判前，如果不能利用国开行贷款，政府缺少资金无法筹集现房房源。没有房源，一方面被安置户对安置房源存在疑虑，拆迁安置协议签订困难，拆迁安置工作推进难度大；另一方面由于没有房源，也就无法确定每一安置户具体对应的安置房房号。

（三）部分被征收人偏好选择原地回迁使得货币化安置难度加大

一方面，保障房项目的被征收人多数为企业破产下岗职工等生活困难的群众，其获得的安置金往往无法购买一套商品房，而他们又无力支撑购买商品房所需的额外支出，因此多数愿意选择原地安置，而非货币化安置。另一方面，保障房项目多数为改造破产企业，位置所处偏远，周边可作安置房（非回迁房）的商品房较少，无法满足通过政府组织棚户区居民自助购买存量安置房或是政府购买存量安置房的数量要求。

（四）房地产快速发展也使得产权置换安置意愿比货币化安置意愿强烈

部分征收安置对象为城镇街道的居民，他们文化水平、创业能力整体水平不高；他们靠出租房产或以自有房产开设店铺经营获得可观的收入。按现行的棚户区改造工程项目执行产权置换补偿标准，他们将获得数套，甚至十几套安置房补偿。若选择货币化补偿安置由于商品房价格比安置房价格高，可购买的套数自然就略有减少。同时受“一铺养三代”“有钱不如有房”等传统观念的影响，房产投资一直以来都是保值和增值性较高的投资。特别是近几年来，由于物价上涨及房地产业快速发展，部分群众的这一观念更加强烈，甚至将拥有多少房产看作个人财富和事业成功与否的象征，从而造成被征收安置对象户将产权置换视为最合理和保值的安置补偿方式，制约了货币化安置工作的推进。

（五）房地产开发企业积极性不高

如贵港市反映，目前贵港市以购代建团购商品房的最高限价是由棚改项目贷款金额与建设规模确定的，导致最高限价与商品住房销售均存在较大差异，房地产开发企业报名参与积极性不高。二是由于国家开发银行要求以购代建筹集的棚户区改造房源必须为现房或一年内可交付使用的期房，而目前市场上的存量商品住房多为高层建筑，大部分的建设周期都超过了两年，导致目前贵港市大部分的存量商品住房无法列入以购代建项目备选库中。