地产经济还能走多远

经历了“黄金十年”、“十年繁华”的房地产行业，未来增长“钱景”将发生怎样的变化？

未来中国地产经济究竟还能走多远？

进入2014年以来，中国房地产市场越来越令人担忧，房地产开工持续下滑，房地产销售旺季不旺，房地产开发投资降至低位，始于二三线城市的房价“下跌潮”也逐步向一线城市蔓延，房价拐点论扶摇直上。实际上，从国家统计局最新公布的70个主要城市房价走势来看，房价拐点已初见端倪，4月环比上涨的城市降低至44个，且涨幅最大的仅为0.4%，若此趋势持续，不难想象，房价或许便会迎来拐点。

中国房地产泡沫有多大，答案恐怕莫衷一是，但房价持续下跌对于中国经济与金融风险的压力，确是有目共睹的。可以看到，伴随着房地产市场遇冷，相关经济与金融运行风险也在显现。例如，钢铁、水泥、建筑材料等房地产上游行业持续低迷；家用电器、家具、建筑及装潢材料等下游行业相关消费正在减少，4月上述行业商品销售额分别比去年同期下跌8.8、7.8、5.4个百分点；房地产相关收入如营业税、契税有所下滑，土地出让前景堪忧；金融风险不断上升，特别是房地产作为常见的抵押品，其价值正随房价下跌而缩水。

面对2014年以来的房价上涨趋缓，杭州、宁波等城市多个房地产项目价格出现调整，乃至出现两年来的首次房价环比微微下降，加之因民资投资海外潮、房地产企业跨境投资转战海外事例的不断出现对房地产投资的资金分流，有人据此认为房价快速上涨已经接近尾声，中国地产经济将走向衰弱。

原因是，从人口因素来看，中国的人口红利已经释放完毕，进入了老龄化时期。根据第六次全国人口普查的结果，我国60岁以上的人口占比已经上升到13.26%，且未来比例会进一步上升。人口红利进入负向释放时期，房地产的需求会有较为显著的下降。

从内部制度结构改革来看，新一届政府已多次表示要继续推进改革，深化经济结构调整，在财税金融方面已经有了不少新的政策信号。相信下一步伴随整体方案的出台，中央与地方在财权、事权的分配上会有更合理的结果，地方政府对土地财政的依赖会大大缓解，进而缓解各级政府对房价、地价的焦虑情绪。

从金融因素看，美国经济稳步复苏，美联储在QE退出上频频吹风，而且在能源、可贸易服务业、高端制造业的带动下，贸易逆差明显缓解。种种因素表明，美元已进入了新一轮上升周期。一方面这会引导资金回流美国，多年来困扰新兴市场的“热钱”问题可望得到解决；另一方面，历史经验也表明，凡是美元币值上升的周期，都会或多或少伴随新兴市场资产价格的下跌。

房产税和房地产行业的营改增也将影响房地产业的发展。

根据“十二五”规划提出的到2015年我国将全面完成营改增，房地产行业的营改增改革蓄势待发，有关房产税的立法工作也已进入酝酿阶段。

有专家认为：不动产登记制度一旦确定下来，意味着对房地产的需求尤其是投资性需求产生一定抑制作用。包括不动产登记等一系列制度和措施，有可能对房地产泡沫的产生和扩大起到抑制作用。

新一轮房地产税改革的内容十分复杂，涉及房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税等若干和土地相关的税种。

另外，以后将实行的允许农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价的土地政策，也会对房地产的价格产生一定抑制作用。

虽然面临上述可能存在的不利或抑制因素，但房地产并未到硬着陆“崩盘”的程度。一方面，中国的城镇化仍处于中期，未来迁入城市的人口数量仍然可观。中国城市化和工业化进程还远未完成，我们还处在城市固定资产大规模形成时期。没有大规模和高质量的固定资产作为产业支撑，产业升级、再工业化就无从谈起，我们也就无法在21世纪跻身世界经济强国之列，而这一切都离不开房地产的持续发展。随着城市化和工业化的继续推进，未来十年，中国至少还有两亿农民进城，加上目前处于“漂浮”状态的两亿流动人口，只要解决好了城乡二元户籍问题，未来房地产市场的潜力还非常大。城镇化是现代经济增长的重要推动力，随着人口和经济活动向城市的集中，市场需求将会迅速增长，尤其是住房的需求，中国的城镇化将迎来房产投资的新一轮热潮。

另一方面，内部结构改革也会带来经济活力的上升。

更重要的是，美联储虽多次提及退出量化宽松政策，但无论从美国经济指标还是从伯南克的表态看，从退出QE到真正加息周期来临，还有相当长时间。目前的美国经济并未强劲到可以承受内部大幅加息的程度。而这给了包括中国在内的新兴市场调整内部资产价格泡沫的有利时机。相信未来房地产的格局更应该是一场缓慢调整的“软着陆”景象。

这是相信中国房地产经济会“软着陆”的，持比较乐观的观点，认为虽然中国地产黄金十年已经过去，但是下一个十年将是中国地产的白银十年。

知名财经评论人士叶檀认为，房地产调控政策将在未来几年延续下去，房地产的黄金十年已经过去，未来是白银十年，房价将会在一个区间内震荡盘整。

她说，闭着眼买房就稳稳当当赚钱的时代已经一去不返。目前国内地产行业供应有几处过剩，首先是一线城市的地产项目中豪宅过剩，其次是，对于那些商业地产发展得比较快的三线城市，如果已经拥有了五六个中心商业区，那么未来肯定也将面临过剩的情况，因为三线城市并没有这么高的消费需求。如果出现这些情况，就需要警惕了。

她认为，如果房地产市场放开，楼市调控放开，会造成一个大泡沫，未来贫富差距就会更大了，对城市化进程也会有影响；如果现在就放开房地产市场，那么就不能倒逼出改革，如从中央到地方的财税调整，将影响房地产税政策的出台。

监管层现在既要让地方政府过日子，又要维持地产这个盘子不至于崩盘，还要继续改革，唯一的办法就是看一步走一步，而后再继续微调政策。放开了公积金购房，个人房贷也会迟早放开，这都是微调的一种手段。

她还认为，未来的地产开发商除了满足一部分“刚需”之外，还会有开发商让自己开发的项目针对高端群体，瞄准全国市场，比如小资都往丽江跑，商贾土豪们都向海南跑，这就需要地域特色或项目特色对高端消费群体有特别的吸引力。万达集团已在长白山地区投资了旅游地产，就是为了满足全国富人在夏天的度假休闲需求。所以，她对未来的地产还是相对乐观的，给出了“白银十年”的定位。

还有人认为，未来10年将是中国房地产行业“新的黄金十年”，城镇化带来的新需求将令未来的黄金十年成色更足。他们认为，房价整体没泡沫，未来十年才是真正“黄金十年”。

持此观点的为摩根大通中国区董事总经理龚方雄。

龚方雄指出，中国经济未来十年的方向就是市场化，因此在市场化的背景之下，房地产不可能永远获得50%的高额投资回报率，其利润空间将有所下降。但即使是这样，由于产业规模高成长空间在那里，未来十年房地产仍将是中国经济的支柱产业，同时仍会诞生出很多新的富豪。

龚方雄还指出，目前中国房价整体不存在泡沫，难以下跌。除拿地贵、房企融资难外，中国的股市低迷也是导致房价高的原因之一，“股价上不去，房价就下不来”。龚方雄认为，未来的十年才将是房地产真正的“黄金十年”。

龚方雄负责统筹摩根大通中国区的信贷利率市场、证券及经济研究工作，拥有美国沃顿商学院金融经济学博士学位、费城坦普尔大学物理学硕士学位，以及北京大学两个学位，为投行界的领军人物之一。在2008年，他因成功预测政府的4万亿救市计划而声名鹊起，被誉为“4万亿预言家”。

“常常讲，中国房地产的‘黄金十年’不是在过去十年而是在未来十年。或许很多人听了这话要跳脚，说过去十年全国的房价平均都翻了5倍，如果这还不是‘黄金十年’，那还得了？但事实确实如此，因为这个‘黄金十年’我是从产业发展规模角度来讲的。”龚方雄在峰会上一开讲便“语出惊人”。

龚方雄指出，未来十年中国房地产的规模比过去十年要大得多，这主要是基于对中国未来宏观经济的判断。龚方雄为此细细地算了一笔账：“目前中国GDP大约为8万亿美元，而在十年前，这个数字仅为1万亿美元，在过去的十年里，中国GDP增长了7～8倍。而与此同时，房地产的规模更是突飞猛进，从十年前占整个GDP仅4%的比重飙升为目前的14%左右，产业规模翻了27倍，增加了逾1.08万亿美元。

“而从长远看，即使按照保守来算，未来十年中国GDP的规模至少将翻一倍，即16万亿美元，与此同时，我认为在未来十年里人民币还将不断升值，人民币对美金的汇率至少将翻一倍，那么，届时中国的GDP至少能够达到32万亿美元。那么即使在未来十年里，房地产占GDP的比重从14%下降到10%～12%，但这其中所新增的产业规模也将达到2.72万亿美元，其成长空间将远远超过过去的十年。”

他表示，中国经济未来10年的方向就是市场化，因此在市场化的背景之下，房地产不可能永远获得50%的高额投资回报率，其利润空间将有所下降。但即使是这样，由于产业规模高成长空间在那里，未来十年房地产仍将是中国经济的支柱产业，同时仍会诞生出很多新的富豪。

龚方雄预测，未来在中国宏观经济增长放缓的背景下，还要靠房地产稳定经济增长，由于投资渠道缺乏、土地财政问题等都将决定房地产在未来10～15年城镇化进程中仍是支柱产业。房价上涨将由一线城市传导至二三线城市。

与龚方雄的观点相似，高波教授也认为，房地产是存在再一个黄金十年的。

泰禾集团老总黄其森则从另一个角度认定了下一个黄金十年的存在，他曾经在答记者问时说：“中国房地产发展的时间很短，真正发展也就十来年的时间。我认为，房地产的黄金十年才刚刚开始。百姓对居住改善的需求尤其强烈，这对于能开发真正好房子的企业来说就是巨大机会。中国的建筑寿命很多只有二三十年，为什么那么短？说明过去做的产品太粗糙，不可能出现欧洲那么多的百年建筑。”

黄其森一直积极致力于推动地产的“中国风”。黄其森认为：“房地产虽然发展了十多年，但真正的精品、能体现中国文化特色的产品，几乎没有。中国地产商有责任振兴中国的建筑文化、园林文化。中式建筑的传承不能只靠保护，还要发展、创新。”

黄其森认为，建有质量、有中国文化底蕴的房子，是下一个黄金十年的保证。

在住建部政策研究中心原主任陈淮看来，从新一届政府市场导向的发展思路来看，以往政府行为作为房地产发展趋势的主要影响正在淡化。未来10～20年中，中国房地产行业仍然将是世界上规模最大、扩张速度最快的房地产市场，但随着消费升级带来的人们对房地产需求的改变，残酷的行业竞争将不可避免。

“只要城镇总人口是快速增长的，我们就一定还需要更快地盖房子和盖更好的房子。”陈淮说，当前供大于求是市场短期均衡和长期均衡在时间上博弈的表现，随着城镇化发展、住房需求不断释放，房地产行业将经历优胜劣汰、精益求精的十年。

不管未来房地产业是“下一个黄金十年”，还是“白银十年”，优胜劣汰、竞争白热化将不可避免。

由中国房地产协会和兰德咨询机构共同发布的《房地产开发企业经营管理状况蓝皮书2013》显示，随着市场的竞争越来越激烈，房地产行业的平均利润率也将越来越低，预计“年均净利润率降低1个百分点”的趋势将会持续下去。

上述《蓝皮书》表示，随着房地产市场逐步从增量市场转向存量市场，预计未来几年内企业的业绩增速将会放缓。也就是说，过去“年均增长50%”或几年翻一番的可能性将越来越小。

《蓝皮书》预计，到2015年，房地产行业平均净利润率将触及“10%警戒线”。同时，不同房地产企业之间的盈利能力也进一步呈现出加剧分化的趋势。这意味着绝大多数房地产企业都要调低盈利目标。

房地产业的竞争态势激烈，也促使不少中小房企退出房地产市场。《蓝皮书》表示，截至2013年年末，我国房地产开发企业法人单位数量约为4.2万，比2010年减少了36.6%。预计未来三年内，还将有30%的企业出局，其中将以中小企业为主。

《蓝皮书》中的预计很快变成了现实，自2013年年底开始，房价已由“普涨时代”进入“分化时代”，而其后的半年之间，不少房地产商都遇到困难，不是房子一夜之间卖不动，就是资金链断掉了，甚至个别地产商在无奈之下只得走一条销声匿迹的不光彩之路。

楼市自2014年一季度之后压力山大，至少看上去是这样。止涨转跌似乎已是基本共识，继潘石屹干净利落地直言“我对住宅市场不看好。我认为中国的房地产就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰山”之后，万科总裁郁亮也表示，中国房地产行业的“黄金时代”已经终结；而最近地产界最大的震动，则是宋卫平卖掉绿城的新闻。

此外，彭博调查显示，18位经济学家中有12位认为中国的住宅供过于求，7位认为全国范围内的房地产市场处于泡沫中。福布斯也将中国房地产列为全球六大资产泡沫的第二位，说明其中所蕴含的风险已经很大了。不管福布斯是否了解中国的实际情况，我们都应该视为一种善意的忠告，应该引起高度重视。

如今情况之所以真的看起来与过去都有所不同，原因在于房地产市场出现长期化的供应过剩。随着房地产市场放缓，房屋开工、完工和销售量大幅下降，尤其是在一线城市以外的地区。有报道称，在截至今年4月的一年里，北京未售房屋库存消化周期从7个月升至12个月。但从在建房屋和总销售量来说，大部分未售房屋位于“二线城市”——这些城市的库存消化周期已经上升到大约15个月。三四线城市的消化周期约为24个月。

政府加大反腐力度，往往将矛头对准那些拥有豪宅的个人，这给房地产市场无疑带来影响。根据一家投行最近发表的报告，中国最富有的1%家庭估计拥有全国大约三分之一的住宅地产。此外，信贷条件收紧，包括房地产开发商融资成本升高，尤其是在影子银行领域，也在影响房地产市场。商业地产和基础设施的回报率，以及开发商和地方政府的现金流，种种情况都在恶化。

当土地和住房价格下降时，房地产市场以及整体经济就可能出现危机。虽然官方数据显示今年3月70个城市的房价同比仍上涨8%，但实际上，自2013年年底以来房价是下降的，进入2014年以来，情况没有得到改变。

如果房地产活动和房价进一步下行，中国政府不出台传统刺激政策的决心是不是能坚持得住呢？我们可以进一步进行观察。如果不能坚持，预期政府有可能出台一揽子组合措施，包括：增加基础设施和环境项目的支出；加快内地和西部省份的城镇化进程；放松限购政策，比如降低抵押贷款首付比例；以及最终推出新的宽松货币政策。

此类举措可能为金融市场和经济提供短期的喘息空间。但如果政府采取的举措过猛，将损害经济再平衡的根本战略，届时负面经济影响将更大，持续时间也会更长。中国在许多方面不同于西方国家，但房地产泡沫破灭对经济的切实影响在全世界都一样。

如果房地产泡沫破裂，政府将不得不在今后两年应对这些可能出现的影响，而中国老百姓也应该准备好在全球经济复苏仍不稳固的时期应对中国房产泡沫破裂后带来的通缩影响，这终究是有备无患的做法。

毕竟，与发达国家人均国民生产总值数万美元相比，中国人均不过几千美元，却背负着数倍于发达国家的房贷，风险可想而知。

毕竟，房地产业的致命点在于它的资金流。今日的房企若还寄希望于短暂停滞后的强烈反弹，企图收复失地大捞一把，恐怕已经不够现实。

所以有人认为：中国房地产这种超常规高速发展、一业独大的局面，难以具有持续性。中国房地产发展已过鼎盛高峰期，未来10年既不会是黄金十年，也不会是白银十年，而将是“风险十年”。

其观点如下：

1. 市场衰退风险和政策风险

今天的中国房地产市场，已经不是由简单的供求关系或人口需求预测决定的市场。今天的中国楼市充分反映了资本、金融、土地、税收、行政管理等诸多要素的影响。未来10年中国主要城市商品房市场将由“增量市场”向“缩量市场”转变。

未来10年，中国经济增长方式将发生重大转变，经济增长放缓将越来越明显，房地产行业发展将受到明显影响。2013年中国国内生产总值预期增长目标为7.5%，CPI同比上涨控制目标3.5%，广义货币M2预期增长目标为13%，2013年预计新增人民币贷款规模为8.5万亿至9万亿元。从多方面因素分析，2013年楼价上涨压力巨大。但经济增速减缓背景下的房地产逆增长，注定难以形成持续性。

成熟市场经济地区经验表明，在人均GDP超8000美元，人均住房面积超35平方米后，该地区商品住宅需求将下降。

人口红利面临拐点，中心城市人口老龄化，城市化进程减速。2010年广东省城市化率已达到66.2%。珠三角地区更是超过80%。刚性住房需求在逐年下降。

过去10年楼价上升过快，城市生活成本节节上升，普通工薪阶层收入增长幅度跑输楼价上涨幅度，商品房变成有钱人和投资客的资产。未来10年，中国城市的住房建设将重回双轨制时代。城市的住宅需求总量或许还会上升，但只意味着政府保障房建设的加码。商品住宅市场将是一个明显的缩量市场。

珠三角9个城市过去5年房地产成交量就体现了非常明显的“缩量市场”特征。以广州为例，2009年一手住宅成交978万平方米，2010年为657万平方米，2011年为557万平方米，2013年为750万平方米，呈显著收缩态势。未来10年中国主要大城市的房地产行业都将步此后尘，进入这个阶段。

市场经济背景下，所有国家的房地产市场都具有周期性。已经繁荣了10多年的中国房地产行业，很难再繁荣10年。楼市价格出现真正拐点的那一天，就将是本轮房地产繁荣周期的终结。楼价涨得越快，这一天就会来得越早。

2. 未来10年中国房地产市场内部的系统性风险

经历了过去10年的房价快速上涨，中国房地产市场已经出现了明显的系统性风险。主要表现在：

（1）房地产市场运行机制的缺陷。2013年，国内一线城市的楼价已经处于近乎失控的状态。北京、广州等中心城市的地方政府，为了实现“国五条”规定的年度住房价格控制目标，对楼市采取了“价格指导”、“停发预售证”之类的计划管理和行政干预手段，突显当前房地产市场运行机制的缺陷。短期行为特征明显的调控政策注定难以长期发挥作用。当前房地产市场的运行机制决定了地方政府尚未找到能够有效调控楼价的长效机制。未来10年，改革任务艰巨。

（2）地价与房价不匹配。以广州为例，2012年广州住宅类经营性用地的平均出让价格已经突破7000元/平方米，广州的一手住宅成交均价长期徘徊在13000～14000元/平方米左右。按当前的地价和楼价平均水平，开发商项目回报率偏低。开发商能盈利，是因为迄今为止，大部分在售物业的土地都是历史性用地，而不是近年高价获得的拍卖用地。地价与房价不匹配，楼价有上涨压力，预示着未来几年国内一线城市地价和房价还会出现互动式的恶性上涨，进一步加剧城市生活成本。楼市泡沫正在加大。

（3）租售比失调。租金是反映真实的消费需求，价格有投资拉动的成分。当前国内一线城市中，住宅类物业年租金回报水平普遍在3%以内，甲极写字楼5%～6%以内，商业5%以内。这样的回报水平，表明当前绝大部分物业缺乏投资价值，楼市泡沫的存在非常明显。

（4）空置率居高不下。姑且不论鄂尔多斯、海南、广东惠东这样的区域，缺乏刚性需求，住宅无人入住，就算在珠三角核心城市的广州，2008年后竣工的住宅物业，空置率超过10%，甲级写字楼空置率超过20%。

（5）住宅和非住宅物业结构比例不合理。前几年是住宅比例偏高，占比90%以上。近三年是写字楼和商业物业类出现过度投资、过度发展。未来几年，国内一线城市有可能出现写字楼物业和商业物业的大量空置。

（6）征地成本上升，土地资源不足，常规房地产发展缺乏可持续性。过去10年土地普遍粗放式经营。未来10年，“缺地”成为普遍现象。由于土地供应不足，一线城市住宅供应难以放大，将被迫长期采取“限购”等方法来抑制需求。从供应看，土地资源紧张，成为广东地区城市扩大住宅供应的制约因素。以广州为例，到2020年，广州建设用地总规模控制在1772平方公里以内，可利用的新增建设用地规模仅167.46平方公里，年均新增用地仅16.75平方公里，只相当于之前13年新增用地平均水平（41.94平方公里）的40%。

（7）产品区域分布不合理，有效供应不足。城市规划与房地产发展协调不够，主要是中心区需求旺盛，但供应不足，产品分布不合理，造成当前市场有很多存货，但普通城市居民又买不到合适房子的局面。

未来10年的中国商品房市场，将逐步走入“缩量市场”。未来10年的中国房地产市场，将是有哭有笑、有赚有赔的市场。毕竟，房地产行业是属于高风险、高回报的行业。如果说，过去10年，中国房地产行业更多的是体现高回报，未来10年的中国房地产将更多体现高风险。（参见2013年7月3日《广州日报》中赵卓文文《中国房地产持续性被质疑 未来10年是“风险期”》）

中国房地产的“风险十年”真的来临了吗？中国房地产真的即将陷入泡沫吗？

国家统计局最新公布的数据显示，4月份商品房的销售面积下降了6.9%，销售额下降了7.8%。宏观经济学家、中国人民大学国际货币研究所副所长向松祚认为，“从这个数字里面可以很明显看到，销售额比销售面积下降的幅度更大，只能说明一个问题，全国平均房价是在下降”。

向松祚进一步指出，根据数据显示，房地产销售量的下降也拖累了消费增长，与房地产相关的消费如建筑材料销售同比增速从去年12月份的近25%下降到12%，家具销售同比增速从去年12月的20%下降到11.8%。数字下降明显，显示了真正的住房需求在前几年已经差不多透支，或者说已经大幅度放缓，很多人买了房子并不是为了住。这一情况以北京最为典型，有研究机构做过一个调查，2009年以后北京购买的商品住宅52%并不是用于自住，而是用于投资。

向松祚认为，中国的房地产已经出现了三个非常突出的特征，第一个就是总量过剩。按照规划，到2030年中国城镇化率完成70%，意味着十亿人住在城镇。根据当年规划小康社会的人均居住面积是30平方米计算，也就是300亿平方米。但目前中国城镇商品房面积早已过了300亿平方米。

第二个特征是市场分化，三四线城市已经开始出现严重的滞销，很多人卖掉当地的房子，跑到东北、沿海和北京、天津等大城市买房。

第三个特征，房地产企业普遍负债率过高，难以为继。142家上市的房地产公司负债率平均超过70%，有一半的负债率超过80%。

向松祚人为，60%的产业和房地产紧密相关；所有的银行贷款有60%直接或间接是用于房屋和土地抵押；居民老百姓的财产60%用于买房。这些年中国的房地产对中国经济有非常大的贡献，改善了居民的居住条件。但他同时强调，房价调整，并不意味着房价不会再上涨，因为经济周期不是单向运行，有可能需要调整5年、10年、15年，然后再涨。“但在这个调整周期可能非常痛苦，很多企业会破产。”

厦门大学经济学院金融系教授何孝星认可房地产的调整周期为五年。

何孝星教授对中国房地产目前的状况做出了几点判断：第一，总体上看中国房地产不存在崩盘或者泡沫破裂的可能，也不存在整体大幅降价的可能。第二，降价最多的基线值不会超过30%。第三，中国房地产在2003年到2013年的十年高速发展之后，2014年到2018年的中国将要出现五年的中低速调整期，2019年到2029年又将进入恢复发展期。

清华大学教授李稻葵认为：当前中国房地产市场的格局已经转变，通俗来讲就是，其拐点已经来到。因为这一市场的主基调已经由过去的疯狂上涨转变为温和上涨乃至于调整。

2014年6月6日，评级机构穆迪表示，由于中国持续调整经济结构，同时过去数年开发商快速扩张导致库存水准较高，因此本次中国住房需求放缓的时间很可能会超过前两个下行周期。

穆迪预计此次中国房地产市场的放缓将比2008年和2011年的下行周期持续时间更长。首先，中国政府不太可能完全取消限购政策。第二，境内信贷和流动性环境不太可能放松。第三，中国经济增长很可能会持续放缓。除非银行信贷供应量增加和按揭贷款利率下降，否则，即使部分城市取消了限购政策，也不太可能刺激需求大幅增加。

在所有的经济学家中，独立经济学家谢国忠大概是以坚持不懈唱衰中国楼市而最为著名的一个。在2013年的年底，他又发出惊人之语，说中国的房地产泡沫极其严重，预计中国的房地产泡沫将在数个月内破裂，最长不会超过一年。

这位国内经济学界的“空军司令”，曾因1997年成功预测香港房地产将暴跌50%和中国内地将出现通缩，跻身摩根士丹利公司首席亚洲区经济学家。当2013年年底，他以独立经济学家的身份出现在南方某地的论坛上，除继续唱衰楼市外，对于2014年的股市和短期中国经济同样看空，不过对中国经济的长期前景却表现了乐观。

谢国忠认为，由于美国采取量化宽松的货币政策（即QE）导致大量热钱流入新兴市场国家所引起的资产价格上升，中国作为新兴市场国家，是主要热钱流入地。一旦美联储退出QE，资产价格泡沫将会破裂。2013年6月，美联储曾放出消息要退出QE，他预测，2014年美联储真正退出QE的可能性极大，这也就意味着中国长达十年的房地产泡沫走到尽头。

唱衰楼市，并推出“崩盘论”的还有其他人。

有人认为，自2013年年中以来，中国房地产活动指标持续走低，如今看来，该行业的低迷有可能转变为崩盘。即使是最乐观的判断也是中国即将进入通缩阶段，而当前全球经济正处于疲弱状态。

中国更大的风险在于房地产崩盘带来的广泛影响。中国房地产投资已占到国内生产总值GDP的13%左右，几乎是美国房地产泡沫最高峰时期该比例的两倍。再加上钢铁、水泥和其他建筑材料等相关行业的投资，这一比例接近16%。广义的房地产部门大约占到固定资产投资的三分之一——中国政府按说应该把固定资产投资的重要性排在经济再平衡目标之下，后者涉及增加家庭消费。房地产贷款占到商业银行贷款的五分之一左右，但在商业银行的贷款总额中，至少五分之二是以房地产作为担保的。此外，房地产市场的兴旺让各省市地方政府通过卖地获得了丰厚的收入，从而刺激它们大举投资于基础设施建设。

也有一种观点认为，房地产长期繁荣时代可能已经结束，房地产拐点已经到来，但不会发生全面崩盘。瑞银证券的汪涛就持此观点。

汪涛认为，过去十年间，中国每隔几年就会经历一次房地产周期。但与前几轮不同，此次房地产下滑的触发因素并非调控政策收紧。事实上，住房内在供求格局已发生变化——当前住房建设量已超过城镇人口增长和住房改善带来的需求。由于房价低迷、居有住房登记制度以及理财产品和海外资产等其他投资渠道的兴起，支撑投资性需求的诸多因素也正在消退。

在汪涛看来，中国的房地产建设量可能会有较大幅度的调整，房地产长期繁荣的时代可能已经结束。不过，我们并不认为中国会出现其他新兴市场常见的房价崩盘，或金融或国际收支危机等情况。

未来几年，随着经济和金融系统逐渐消化房地产部门的调整，GDP增速降至5%左右的“硬着陆”风险已不容忽视。当然，中国不太可能剧烈地去杠杆。不过这一渐进的调整，虽可能有利于宏观经济和社会稳定，但对微观企业和股票投资者而言却是一个痛苦的过程。

为什么本轮调整不同于以往呢？

首先，2004～2005年、2007～2008年和2010～2011年的房地产下滑均发生在宏观政策和房地产政策显著收紧之后，此次房地产下滑并无明显政策触发因素。

虽然，2013年下半年信贷增速有所放缓，最近几个月银行放慢了房贷审批，但这远不能与往年房地产下滑前的信贷冻结、地产政策大幅收紧相提并论。事实上，中央政府自2013年3月以来对房地产行业鲜有表态，即便当时一线城市房价持续大幅攀升。不仅如此，最近几个月，房地产新开工面积下滑速度之快、幅度之大也超出以往。

其次，供求格局已经发生转变。

过去几年，房地产建设面积进一步攀升，而城镇人口增长所带来的住房需求有所回落。换句话说，住房的新增供应量已经超过了包括改善性需求在内的内在需求，且住房供给中用于满足投资性需求的比重越来越高。

再次，与其他资产相比，房地产作为投资品的吸引力正在下降。

随着利率市场化的自发推进，理财产品迅速发展吸引了越来越多的居民储蓄；而许多城市房地产库存高企、房价低迷，因而房地产的投资回报率较低；随着资本管制逐步放松和人民币在国际上用途更加广泛，居民对海外房地产及其他境外资产的投资变得越来越容易。因此，我们预计全球利率水平将有所提高，人民币稳步升值的时代可能已经结束，二者均会对投资中国房地产的吸引力带来负面影响。

汪涛还认为，要区分改善性需求和投资性需求。一是，过去十几年间，这类需求对应的购房规模累计超过6000万套；二是，新增住房供给中用于满足投资性需求的比重越来越高，而后者对市场情绪和相关资产回报率的变动非常敏感。

关于住房存量的计算，根据2010年第六次全国人口普查，居民自有住房占比达85%～88%，而在城镇地区该比例约为75%～78%。城镇住房建筑面积达179亿平方米，农村达206亿平方米。这表明，不考虑住房质量的前提下，2010年时城镇和农村户均已拥有约1套住房。

至于更新和改善性需求，基于2010年的人口普查数据，估计当时约有1800万户的城镇居民住房建成于1980年之前，另外有3940万户住房建成于1980年至1990年，这两组住房中的大部分可能很快就需要更新。而此次人口普查之后，包括棚户区改造在内的保障房建设已经取得较大进展——保障房已建成超过1600万套，其中估计有650万套棚户区改造用于满足收入较低人群的住房需求。

基于1990年之前建成的旧房将以每年400万～500万套的速度更新的假设，这基本上也是目前保障房竣工的速度。我们进一步假设1990～2000年之间建成的住房将以每年100万～200万套的速度更新。因此，未来每年总的更新和改善性需求大约为500万～600万套。

而在城镇化带来的需求方面，城镇常住人口增长所创造的住房需求约为每年300万套。常住城镇化当中的很大一部分是将城镇范围扩展到郊区或周边乡镇，将乡村从“行政上”纳入城市范围，而这些地区的原有住宅并不需要全部拆除重建。另外，城镇常住人口中的流动人口无法参与到城镇住房市场。虽然放松三四线城市的户籍政策可能会吸引一些农村户籍人口购买城镇住房，但流动人口购房的最大障碍不是户籍政策，而是收入和社会保障。

因此，虽然理论上城镇化和住房更新改善所催生的需求合计可达每年800万～900万套，但这仍远低于城镇住房竣工量（2013年竣工约1100万套），并且也低于新开工规模。另外，截至2013年年末，约有5700万套住房仍在施工中。

事实上，上述分析存在两个前提：首先，理论上所有需求均是“有效需求”——凡是需要住房或更新住房的人均有相应的经济实力；其次，新建住房正是为了满足这些需求而建。而第二点显然不符合实际情况——中国房地产市场存在严重的供求错配——许多三四线城市的房地产建设和库存规模都非常大，但这些城市的城镇化进展缓慢、改善性需求也不旺盛；市场供给倾向于中高收入家庭，而新增城镇人口大多属于中低收入阶层。

一些看好中国房地产市场的投资者认为，接下来的数年里，每年城镇化和更新改善所带来的需求将达到1000万套。随着收入上升，居民的确存在升级到更好、更大住房的需求。但问题在于，2013年的建设量显著高于该水平。换言之，不是说中国住房供给明显过剩或需求即将崩溃，而是说房地产建设速度必须从目前的水平上降低，从而消化库存，而稳定后的建设速度将低于目前水平。这意味着强劲的房地产和建设活动长期作为内需主要引擎的时代，行将终结。

在世界其他经济体，房地产市场的调整很少能平稳、有序地进行。如果房地产活动持续下行，再加上房地产对整体经济如此重要，因此，有两个关键因素决定了中国房地产市场崩盘的可能性较小。

第一，居民部门资产负债表较为健康，杠杆率较低。这意味着房贷违约风险整体上应该可控，购房者不太可能被迫出售住房。因此，相比其他市场，中国的房价可能黏性更大，而财富效应带来的种种影响可能会较小。

第二，政府仍有能力和意愿应对房地产下行，支持经济增长。决策层已经开始增加基础设施投资、加快保障房建设、推进有助于增长的改革。政府还可以放松一二线城市的限购政策、放松对房地产行业的信贷、降低首付比例，以及放松三四线城市的户籍制度，从而支持当地住房需求。

此外，受益于发达经济体复苏，未来几年中国的出口增长有望得到提振。在出口改善和政策支持的背景下，中国经济增长温和放缓的概率更大。

中国社科院城市发展与环境研究所所长牛凤瑞则认为，从短期看，中国房地产市场相对于历史上最严厉的调控，政策效果似乎初步显现，大起大落的概率较小。

牛凤瑞说，从长期看，我国房地产市场交易价格将在涨涨跌跌中呈总体的上升趋势，期间个别时段、局部区域因供求关系加剧，房价会有较大升幅，但在一个较长周期内，如3～5年，只要房价上涨幅度低于居民收入增长水平，各方面的利益关系就比较容易得到协调。我国房地产交易量上扬的拐点到来将是工业化完成、城市化高潮之后的事，商品房价格的涨落和市场交易量高峰与低谷的交替出现则是市场的常态。

“我对房地产市场未来趋势总的判断是：房价过度上涨造成所谓泡沫破灭在一二十年内概率不大，百姓大可不必自忧自扰。过度炒作房地产的负面现象，只能激化社会矛盾，而不利于相关利益关系的协调。人为拔高住房民生的社会性和政治性权重，无助于统筹兼顾和和谐社会的构建。对房地产市场活动进行过度的行政干预，不仅是有限行政资源的无效配置和行政效率的下降，而且会掩盖公共领域行政管理的缺位和市场配置资源领域政府管制的越位，进而成为深化体制改革的负能量。坚持正确的调控方向，我国房地产业将是一片光明。”牛凤瑞说。

有研究人士将今天的中国房地产市场与1970年的日本房地产市场做比较，得出了中国房价长期上涨趋势未变的结论。

该人士通过研究发现：1970年前后日本面临经济、产业结构和人口的拐点,一是原有靠固定资产投资拉动经济快速增长的发展方式不可持续，二是刘易斯拐点到来,劳动人口占比逐渐达到高位。

转型后,日本房地产市场仍保持了长期发展。住房需求高峰出现在1972年,但房价持续上涨至1990年，主要推动因素是家庭小型化带来新增需求、日元升值带来国际资金流入、推行按揭贷款降低购房门槛。

结构上，特大城市开始进行产业退二进三、规划都市圈建设,逐渐形成东京圈、名古屋圈和大阪圈三大都市圈。

中国城市建设落后于1970年的日本。中国城市化率约53%,落后1970年的日本18年，户均住房套数约0.68套，远低于当时日本的0.97套，不考虑城市化率的提升，按照当前住房新开工速度，仍落后5年。

中国房价长期上涨趋势未变,居民购买力还有大幅提升空间，中国人均GDP、可支配收入、财富值仅为日本的13%、21%和9%；但房价涨幅不会照搬日本,主要原因为：中国贷款购房比当时日本早8年，购房门槛已降低；2007年以来汇率已升值26%,热钱流入的冲击较当时日本更小；中国农民收入较低，市民化后难以支撑房价大幅上涨。

中国一线城市退二进三已在进行，第二产业占GDP比重每年下降约1%；但城市土地开发强度明显过低，4个城市现有建成区仅相当于日本三大都市圈的半径20千米内的最核心区域；同人口几乎全部集中于中心区相比，1970年东京圈核心区人口仅占整个都市圈的48%。

2013年城镇化工作会议上提出加强城镇的产业承接能力，一线城市周边城镇将直接受益，从日本都市圈内各层人口占比来看，4个一线城市中北京和深圳的卫星城人口增长空间更大，分别达到186%和375%。

经济学家、国家行政学院决策咨询部研究员王小广认为：“目前房市的调整对中国经济转型升级带来的新机遇，是压力更是动力。”

他认为：2014年以来，房市的变化出乎一些人的意料，但也在许多人的预料之中。越来越多的地方房价开始出现同比、环比的下跌，如杭州等城市的一些开发商降价促销，给一些投资者和相关的市场产生了不小的震动。一些人开始担心房市崩盘，更进一步对今年经济增长的前景表示担忧，唱空唱衰中国的人们或机构再一次找到了借口。房市泡沫与地方政府债务高筑一直是唱空派的两大主要理由。

谈到地产繁荣与泡沫其实就是两个核心因素：

一是供给与需求。从供应方面来说，中国土地就这么多，为确保合理的耕地面积，房地产土地供应数量只有这么多；从需求方面来说，每年大量的农村人口涌入城市，特别是年轻人，他们受过教育，向往城市更好的生活、教育、医疗条件，向往城市开放的思想、就业的机会，必然梦想在城市拥有一个家，这是一个无法阻挡的趋势，在未来十年，需求大于供应的矛盾仍然是铁的现实。

二是资本数量。房地产业是一个资本高度集中的产业，从征地、拍地、拿地、建筑、出售，其中有天量的资金在运转，一旦离开资金的转动，房地产就会像停止行驶的自行车一样，立即倒下来。换句话说，就是要有钱，房地产才能运转。

外行都知道在房地产业中的资金主要来自四个方面：银行贷款、个人储蓄、民间资本、境外热钱。尤其是民间资本与境外热钱，民间资本过度入市，必然导致制造业萎缩、产业空心化；境外资本更是1000%的投机资金，随时准备大捞一笔，然后外逃回窜。

楼市易产生繁华，但也容易滋生泡沫，这是不争的事实，国外也有血的教训，当年日本东京的地价可以买下美国，香港、曼谷、莫斯科的楼市泡沫仍然历历在目。楼市泡沫看起来欣欣向荣，一片生机，但是泡沫一旦破裂，必然导致银行坏账，民众观望，楼市萧条，经济硬着陆，后果我们已经不难想象。

我国国情注定楼市是个政策市，由政府主导经济发展。现在我们要分析一下，中央政府对房地产业的态度。

我们看到，中央政府的调控措施是有力的，不然的话，楼市必将涨到天上去了，具体调控和已经有效的方针有三点。

一是资金供给调控。调供给没有什么招数，无外乎打击囤地，提高土地使用效率、避免浪费等，沿海城市还有一招，把海边上一大块滩涂地给填起来盖楼，毕竟也是增加土地供应的面积。

二是内需调节控制。需求分三个方面：自住、投资、投机。在目前严格的限购政策下，禁止外国人买房，禁止买多套房，禁止外地人买房等，很明显，就是将投机势力从楼市中驱赶出去，相当于减少了需求，当然，也阻止了境外资本入市捣乱，以及制造业资金过快流入楼市，实际上也起到了调节资本的效果。此外，还有保障房建设，2011年提出要建3600万套，保障房主要针对低收入人群，避免他们受到高房价的伤害。相当一部分人群被保障房分流，而没有进入商品房市场，实际上也是减少了需求。

三是资金贷款调控。前面这些调控手段都是辅助，政府真正的大杀器是限贷，通过控制银行发放贷款的量，控制房地产市场中的总资金量，避免过多资金将楼价推高形成泡沫。我一直怀疑，央行手中有一份账本，根据市场状况随时控制楼市信贷量。例如，央行下发一个内部通知，今年四大商行房地产业发放贷款量不得超过1万亿，这必然会对房地产业有决定性的影响。中国这么大市场，光凭民间资本以及境外资本，想把泡沫吹起来，应该说几乎是不可能的事情。

从去年以来房市的变化来看，房产成交量持续下滑是导致房市出现第三轮调整的主要原因。从年度比较看，2013年成交量过度放大。受去年初房价增长预期上升的影响和人们对“国五条”恐慌的刺激，去年一、二季度全国商品房销售面积增长过快。从月度、季度成交量的变化趋势看，商品房销售面积增长逐季逐月回落，持续已一年。但这却不足以说明房产进入低迷，每个行业都有自己的发展与调整，房产也进行到一定的时段，必然有自己的调整。

从房价上涨预期的变化来看，和2013年不同的是，我们可以发现人们的购房热情也趋于理性化，不仅在接受经济增长由“高速”转向“中高速”的同时，对房地产等资产价格增值预期也在发生变化。在对房价未来的预判上，看空者明显增多。特别是随着不动产统一登记以及信息联网的实施，住房过剩问题在许多地方显现，使流行在房市的诸多“神话”开始破灭。

美国QE的逐步退出，全球资金流向从2013年开始由外围（新兴市场）向核心区（美国）集中，导致黄金和新兴经济体资本市场的调整、中国香港楼市的下跌等，都使人们对中国房市上涨的持续性产生明显的动摇。即中国房市上涨的预期开始逆转，看空者开始占上风。

从资金面的角度来看，与去年不同的是，市场资金在年初就开始有些紧张。存款减少、利率上升、海外游资流入减少等现象都对住房需求产生重要影响。新一届政府不再用超发货币的办法来应对经济下行压力，无疑对房地产泡沫产生抑制作用。数据显示，2013年全国房地产开发企业到位资金122122亿元，比上年增长26.5%，尽管这比一季度的30.4%有一定幅度的回落，但相对于成交量增幅的变化来说，要小得多。况且，房地产资金增幅自去年一季度以来一直保持高于房地产投资的增幅，房地产资金面收缩的情况并不明显，至少去年底的情况是这样。估计房市资金面的真正趋紧到二季度会出现，那将明显抑制住房的投机需求。

王小广认为，房市出现第三轮调整是一种内在趋势。尽管去年部分一、二线城市房价出现了过快增长态势，但新一届政府并未在房市调控上加码，即第三轮房市调整与调控无关。房地产市场只涨不跌是违背市场经济基本规律的，任何商品或资产在发展过程中必然会出现周期性、阶段性波动，因为需求和人的心理是波动的，同时，经济或一个产业有繁荣期（扩张期），也有收缩期，所以，本人一直认为过去15年的房市太不正常、不合理。拖得越久，保护得越多，累积的泡沫越大，市场内部失衡也越深，其将来的调整就会越深，破坏力就越大。

房地产长期过度繁荣的负效应极大。它使得城市房租高企，阻碍服务业的发展；使得城市化成本过高，阻碍了人口城市化的进程；使得社会资金流过度集中于低水平的行业，阻碍产业升级；过度地放大了住房的投资属性，导致住房分配严重不公平，进而扩大收入差距。即长期房地产泡沫化增加了短期投资投机需求，抑制了长期有效需求，使经济增长率提高但却因产业升级滞后而影响长期发展后劲。今天，我们终于看到了房市开始自然地调整，去泡沫化，这是我们多年期望的结果，这符合中国经济转型的需要，符合人们的意愿，我们应该庆贺，而不是惊慌失措。房市调整也不是房市“崩盘”，更不是中国经济“崩盘”。危言耸听并不能解决中国问题。反调整只会害了中国经济，为中国经济转型升级增大阻力、增加难度。不要仅看到房市调整所可能产生的风险，更要看到房市调整对中国经济转型升级带有的新机遇，是压力更是动力。

房市调整，影响最大的是房地产商和大量投资性购房的家庭，调整使前者暴利大缩水，使后者资产缩水甚至巨亏，但大多数仅有一套住房的家庭并不会受到什么影响，银行的影响也是利润压缩和一部分早就存在坏账风险的显露。对不少地方政府来看，财政收入的缩小是巨大的，但却是不可避免的。

房市发展是一把“双刃剑”。政策制定者需要做一个重大的权衡，即选择长期负效应低的或高的作为主要的政策取向，如继续泡沫化，还是去泡沫化，这是一个问题，但现在已成为绕不开的问题，必须选择。还有，房市调整会产生短期的冲击，但它也会产生许多积极的促进经济发展的效应，如会促进资金从虚拟向实体转移，促进产业升级和技术创新，使社会投资风气由短期投机逐步转向长期投资，使年轻人降低住房负担、增强对未来的信心，使农民工市民化的成本大幅降低、有利于推进新型城镇化战略。随着房价的下跌，物业租赁成本也会下降，有利于促进服务业的发展。此外，抑制了过强的住房投机需求，会使住房分配趋于公平，收入差距趋于缩小，这些效果将从需求和供给两方面为我国经济注入新的动力和活力。

基于上述分析，王小广认为，房市调整是中国经济转型升级的重大利好，是看好中国经济未来的重要信号，它的出现和不断化解过程能增强我们的信心，强化我国长期发展的基础，使中国经济真正转入依靠转型升级、以提高经济增长质量与效益为中心的新阶段。当然，对可能出现的短期冲击，要用“疏”的办法而不是“拦”或“抬”的办法化解。好在新一届政府在过去的一年内已积累了一些很好的经验，2013年中国经济面临因内外需均相对不足而造成的下行压力，新一届政府一上任，并没有按照传统的方式“出牌”，而是保持定力，创新宏观调控方式，最终顶住了市场压力，使经济实现了“稳中有进”。

2014年经济增长的最大压力无疑是房市的调整，同样，我们不能采取老办法“托市”，使房市调整再次夭折。房市调整会使中国经济继续下行，经济增长速度一定的放慢我们必须接受，超过了下限，特别是明显地影响了就业，我们可以通过深化改革释放红利、调结构培育新的增长点的办法予以抵消。

万达老总王健林说：“中国房地产行业快速发展的时代已经结束，现在进入稳步发展的中速增长期。在未来至少15年，我对中国房地产市场仍看好。对于商业地产，由于扎堆严重，结构性失衡，目前局部确实有泡沫，但是整体没有。从长远来看，传统商业地产迟早会饱和，所以我们现在去做新的业态，为今后20年储备核心竞争力。”

无论地产业发展，还是金融、股市，搞活金融市场，必然要有行业自身的稳步调整，但也要有民间资本的注入，才能给地产金融及相关行业带来广阔的发展空间。

就房地产业而言，在未来十年，一方面，没有其他产业能够代替房地产业的作用，房产是多数中国家庭的命脉，中国经济还没有发展到能够摆脱房地产业的地步，中国家庭也没有可能一年两年内转变观念，可以租房不买房。所以房产经济发展支柱作用不会改变。

另一方面，中央政府对房地产业的态度不会变，即楼市必须繁荣，但泡沫必须遏制。总之，在下一个十年，房地产业仍将保持快速的发展势头，房子持有的成本会越来越高，房价必然会稳中有增，崩溃论可以休矣，但政府各种调控也会让房地产业告别暴利的时代，持有房地产的成本会越来越高，想依靠投机楼市一夜致富的梦想会越来越难。总体来说，房价当然会有小波动，但长期来看仍会稳步增长。

所以不管未来是黄金十年、是白银十年，还是风险十年，中国地产都将在乐观的“光明论”或悲观的“崩盘论”之声中稳步向前发展。

也许，它还有很长很长的路要走，未来中国房地产将从以往只注重“效率优先”的时代，进入到相对的“公平时代”。过去十多年中国经济好似一辆快速行进的列车，而车票就是房子。买房子的人财富量级扶摇直上，没房子的人只能望房兴叹。展望未来十年，房地产的收益分配势必将从极端不公状态转向公平改善状态。房地产市场也会从单一的商品房市场转向“商品房+保障房”的双轨市场。保障房更多的是增加了市场供给，而第三次土地改革将极大地拉动需求。

如果以10年为一个时代的度量尺码，下一个时代对于中国经济和中国房地产来说，将是特别值得期待的时代。因为中国房地产新的业态将大面积出现——这就是文化地产将在中国兴盛起来！