准确定位，综合开发的原则

这是开发商在作项目策划时应该考虑的问题，也是提升城市品质、争取政府支持、体现自身实力和品牌效益、实现多方共赢的一件大事。它需要开发商提前来做，并经过反复磋商、广泛征求意见后，不断修订和深化，最终由政府组成的规划审核管理机构来敲定的一项设计方案。先不谈最终的结果如何，重点看看开发商在作策划方案时，在“准确定位，综合开发”原则把握上应该重点考虑哪些因素，如何做到准确定位，综合开发。

(一)区位优势

城市改造开发项目的区位优势很重要，对项目的功能定位和综合开发起着决定性的作用。区位的优势要靠大量的调研和分析比较来判断，是一项非常重要的基础性工作。可以从以下几个方面入手:

(1)城市规划。这是首先要看的，因为它具有刚性约束作用，脱离了规划就是一种空想。可以先看城市总体规划对该区域范围的大的功能定位，再看分区规划对该区域范围的具体功能定位，然后再看看控制性详细规划指标，这样就大体上对项目功能有了一个轮廓性的概念和印象了。

(2)自然环境。主要看项目所在地域是依山，还是傍海，是丘陵，还是平地，是沿江沿河、还是湖区湿地等，查看清楚以便于项目功能与自然条件相融合、相协调，借助优越的自然条件使项目发挥应有的功效。如地处沿江沿河，就要注重旅游休闲功能的打造等。

(3)社会环境。主要看项目所在地域的交通条件，如是否处在区域交通枢纽地位，到城市道路、地铁、轨道交通站点的距离;商业商务环境，如是否处于城市商业中心，或中央商务区周边，或商务区域内;城市公共服务环境，如是否处在城市公园绿地周边，周边分布的教育医疗体育文化设施密度、距离等;居民社区环境，如是否处在密集的居民区域内，中高档小区分布密度与人口结构，社区商业服务业的便利程度等。根据这些社会环境条件来进一步确定项目的功能定位、多业态布局，做到充分利用优势条件。

(4)历史文脉。本着尊重历史、传承文化、突出特色的原则，如果遇到历史文物古迹要注重保护、传承，要是地处文化古迹周边还要注重利用这一优势，并与其相协调、相融合，提升项目的文化价值，彰显文化特色。

(5)辐射范围。除了面向项目所在区位辐射的城市范围以外，更重要的是界定项目所在城市整体的辐射半径，它是城市引力场能够发挥最大引力作用的区域。比如，市属行政区域范围、省域范围、跨行政区城市群范围等，都可能是这个城市的辐射范围。改造开发项目处在城市中就要放宽视野，用发展的眼光从城市所辐射的范围来考虑功能定位和综合开发问题。

(6)城市未来发展展望。可以从政府的各种规划中获取，也可以从有关城市发展报告中获取，还可以自己组织研究展望，其目的就是要使项目功能定位跟上时代的发展、城市的发展。

当然，上面列举的这些自然的、社会的因素，可能在城市规划中都有载明，但是我们需要的是更加有针对性、更加细化的第一手资料，来进行优势比较，以便于对城市规划提出调整意见。

(二)项目功能定位

有了区位优势的分析判断以后，就可以根据优势条件，本着借助优势、发挥优势作用的原则进行项目功能定位。比如，地处沿海区域就要首先考虑借助和发挥沿海区域的最大优势，可确定为“滨海旅游休闲”的主体功能定位，商住项目的辅助功能定位都要围绕这个大的定位来考虑。比如，布局用于旅游接待的大酒店、休闲用的风情商业街、游乐用的滨海游乐园、长期度假用的度假村，还要有购物中心、餐饮服务等生活服务类设施，高中档住宅等生活区域。项目的功能可分为主体功能和辅助功能，主体功能要明显突出，辅助功能要多元衬托。一般情况下，主体功能都体现在整体项目的名称上，如“医疗养生项目”、“旅游地产项目”等，具有综合性的特征，而辅助功能则由不同的功能板块名称来表示，如“商务板块”、“餐饮服务业板块”、“购物中心板块”、“住宅板块”等，它们是整体与单体、概念与内容之间的关系。

(三)项目组合布局

这里，我们将项目划分为整体项目和分部项目，整体项目承载着主体功能，分部项目则承载着辅助功能，属于不同的功能板块。应该说，有了前面的整体项目功能定位，就有了分部项目的组合布局，它是整体项目功能具体化、深化细化的体现。也可以说，是围绕主体功能开展不同功能板块的布局，具体体现在设计方案中的总平面图上。从总平面图中，我们可以布局出酒店区域、购物中心、餐饮服务业区域、休闲中心、文化游乐区域、住宅区域等，这些分部项目的合理布局就构成了主体功能突出的整体项目方案。

(四)产品组合设计

这里，我们将独栋建筑物、构筑物视为开发项目的产品，它们的组合布局和初步设计意味着整体项目和分部项目进入更加深化细化的阶段。比如，在不同功能板块中，或板块与板块之间，其建筑物的高低错落布局、建筑体量和高度、建筑的形式和风格、外立面材料和色彩搭配，以及与周边自然环境的协调等。还要细化到建筑内部结构、户型布局和面积，它是更加彰显项目功能、特色和档次的最基本的单元和元素。

(五)环境景观配套

主要是指园林绿化和小品，是烘托项目特色并与建筑物、自然环境相协调、相融合的人文环境景观系统，包含区域内道路、人行道、绿化带、水景灯光、休闲绿地、雕塑小品等。环境景观的配套设计要体现人性化、生态型原则，要注重它的整体烘托效应。

(六)智能化建筑(社区)

智能化建筑和社区管理智能化，是近年来兴起的具有较高技术含量和现代化水平的开发产品，也是今后房地产业发展的一个方向，特别是面对互联网、物联网时代的来临，智能化建筑和社区管理智能化已成为一种必然的趋势。智能化的目的，主要是为了安全、便捷和高效，但更重要的是为了创建节能、环保、低碳、生态的宜居宜业环境，使有限的资源条件能够在智能化的精准控制下得到有效的利用。这方面的成功例子有很多，不再列举。

(七)物业管理服务

有关这方面，我们在“房地产业概况”中谈到房地产发展趋势时曾提及，房地产业的品牌内涵已由提供优质的建筑产品，向对物业的优质管理和业主服务延伸，这是发展的大趋势。在项目策划阶段就要根据整体项目的功能定位，考虑与之相应的物业管理服务的标准、模式问题。首先要预留出合理的、有利于管理和服务的硬件设施，如物业管理用房，“五菜一汤”模式的社区商业服务业设施;其次就是物业管理服务的智能化水平，以及物业管理服务队伍选择和塑造要求，甚至在总平面设计、环境景观设计、建筑设计时，就要让物业管理服务人员介入并提出建议，充分考虑建成后其物业管理和业主服务的便利性、高效率、低成本、可持续等，提供一个后续管理和服务的长期的、灵活的、有效的方案。

(八)开发建设时序

开发建设时序很重要，它是经过市场调研后对市场进行分析研判的结果，关系到项目的流动性和实现最大效益问题。这一点在项目策划时就要考虑到，并且要反映在总平面布局中，即在总平面布局中就要有一期、二期、三期之分，即能反映开发建设时序的板块布局。对于一些占地面积较大的项目，还要以道路、绿化带相隔离，最好是每一期为一个相对完整的功能区块，不会因开发时序的不同而相互影响。这是一个根据项目规模和市场调研情况来决定的问题，并非是每个项目都会遇到的。