规划先导，政策配套的原则

有关城市改造的规划、政策问题，前面已经讲得很多了，这里重点要强调的是，开发商参与城市改造首先要吃透规划、吃透政策，只有这样才能做到胸中有数，有的放矢。

(一)吃透规划

先看看如何“吃透规划”，其方法和技巧很多，但最终要归结到以下四点上。

1.要识别规划

由政府负责组织编制的城市规划，分为总体规划、分区规划、控制性详细规划、局部区域的城市设计，有时还包括专项规划、局部修建性详细规划等，其中，不同的规划所起的作用不同、深度也不一样。一般情况下，规划编制完成后都要面向社会进行公示，征求意见。对于拟改造区域的规划，一般是在城市总体规划或分区规划的指导下，先期进行概念性规划，然后再进行控制性详细规划，重要地段还要进行修建性规划，几乎是到了方案设计阶段，这反映了城市政府对拟改造区块的功能定位和环境品质要求，是改造开发项目建设的刚性依据。因此，首先要识别城市规划之间的层级关系，然后就是各项规划的功能作用，最后是开发商应该详细研究规划属于哪一类，要做到层次清楚，归类有序。

2.要读懂规划

对城市改造项目有用的规划进行收集、识别的同时，必须读懂它并且不仅局限于“画面”或“字面”上基本含义的理解，更重要的是要透过规划看前景、看政府的意图、看发展机遇，不断权衡利弊，寻找切入点，做到胸中有数，做好竞标准备;还可以提前介入，在规划征求意见阶段提出自己的见解，反复磋商会对规划的要义理解得更深刻，这要靠专业知识和经验的共同作用才能够实现。

3.要利用规划

这是开发商识别规划、读懂规划的落脚点，就是要利用好城市改造规划，做好开发项目的特色规划。这其中，要使有利条件与企业的优势相结合，同时还要变不利条件为有利条件。有时政府在做局部城市改造规划设计时，为充分发挥社会专业力量的主观能动性和创造力，往往是制定大的原则和指标，然后公开向社会征集方案，可以借此机会与品牌规划设计单位组成联合体开展局部的规划设计工作，以便获得通过后能尽快做好融入工作，并形成强有力的竞争力。在市场经济条件下，城市改造项目的获得是要通过市场来竞争的，而开发商的核心竞争力有两点:一是品牌，二是项目的规划设计方案，即创意。

4.要应对规划变化

由于是政府组织和主导城市改造规划，同时改造项目在实施过程中的不确定因素较多，事先很难考虑周全，所以，实施过程中对规划提出调整修订也是一件正常的、经常会遇到的事。对此，开发商要有心理上的准备和应对的预案，特别是对在建项目的规划审批调整，如外立面材料、色彩、环境景观等的调整要有准备，及时应对;对已完成规划审批还未开工建设的项目，也有被大调整的可能，如多层调高层、住宅调商业、添加公共服务设施等，对于这些情况要本着协商、共赢的态度积极应对，可以提出置换、补偿条件，争取更优惠的政策。实践证明，实施过程中的规划调整对开发商来说并非都意味着麻烦和损失，有时还是一次机遇，一次解决问题、提升发展的机遇。所处的层次不同，在处理整体与局部关系上的理念和方法就会不同，其结果是局部利益要服从整体利益，整体利益也会兼顾局部利益，总的目标都是一致的。

(二)吃透政策

再来看看如何“吃透政策”，这是一门社会实践学，仁者见仁，智者见智，没有统一的尺度来衡量，关键的是要随机应变。同时要说明一点，这里讲的政策，不是房地产市场的宏观政策，仅指针对城市改造项目而由城市政府出台的政策。我们知道，政策是实现规划目标的关键，是政府汇集社会各界意图的集中体现，具有一定约束力和激励作用。对于城市改造政策而言，既有普遍适用的大政策，又有针对性强的具体政策;既有条款式的政策，又有会议纪要形式的政策，同时，由于城市改造过程的不确定因素较多，那些有针对性的、以会议纪要形式出台的政策，还是一个动态变化的、系列政策组合。开发商在“吃透政策”方面有很多方法和技巧，可以归结为以下三点。

1.要读懂政策

我们知道，城市改造项目的提出事先是有信号的，先不说规划公示提供的信号，就是在具体酝酿和正式立项并纳入年度发展计划的期间，也会释放出一些“可能要干”的信号，大体有两种情况可以促成“信号”的提前释放:一是政府根据城市发展的需要和社会的诉求，主动提出拟改造的区位和意图;二是开发商根据规划和自身优势，在利益的驱动下主动找政府协调、协商城市改造事宜，并且提出的愿景和蓝图非常有震撼力，促使政府下决心实施改造，这是开发商主动、超前介入、有备而来的具体体现。但不管是什么情况下促成的，最终都要变成政府的意志，并通过有关会议形式由领导人的讲话、报告或文件来正式提出，集中释放信号。这只是第一步，只能说明有这个意图，到具体纳入立项或年度计划进入正式实施阶段，还需要有个过程。此期间，开发商的愿景、蓝图，政府的信心、决心将会起到决定性的作用。因此，要想读懂政策，最好是能够做到提前介入，掌控主动权，在协商酝酿的过程深刻理解政策的要义，待政策成型了，你也就理解透了。提前介入有多种方式，要么自己主动提出改造意图督促政府下决心，要么在政府事先提出的情况下积极介入，当然最终还是要通过市场竞争的，无非是提前介入能够增强一定的竞争力。正常情况下，具体政策的制定过程中是要进行前期调研的，在开发商提前介入的过程中也肯定会遇到一些疑问或难点问题，或需政府提供的优惠条件等，此阶段提出来反复磋商就会做到“心知肚明”。总之，要能够参与政策的制定过程，只有这样，才能够真正读懂政策。

2.要利用政策

这也是我们读懂政策的目的，就是要利用好政策工具，变有利因素为优势条件，变不利因素为有利因素。我们知道，城市改造的“大政策”一般都是相对稳定的“条款式”文件，引导和激励城市改造的实施，国家级的、地方级的政策规定，是具有普遍指导性、适用性的政策。但是，我们在前面也曾提过，城市改造由于存在着“复杂性”、“非连续性”等特点，一个政策是很难涵盖所有具体改造项目的，必须因地制宜、一事一议，这样就使具体政策的针对性很强，即一个项目一个政策，并多以会议纪要的形式出台，或约定在有关协议里面。在项目的实施过程中还会针对可能出现的问题随时召开现场调度会、协调会来解决一些实际问题，又要出台相应的会议纪要，形成一系列的政策组合。在这种情况下，开发商要始终保持头脑清楚，目标明确，学会综合运用各项政策，从中选择最优方案，并朝着有利于项目开发建设的方向调整。在综合运用政策的过程中，要努力做到“快慢结合、虚实结合、勤懒结合”，即当政策有利时就快一点、实一点、勤一点，使政策尽快落地，及时兑现;当政策不利时就慢一点、虚一点、懒一点，等待机会再争取，不断朝着有利的方向进行调整。

3.要应对政策的变化

这里政策变化仅指在改造项目实施过程中的政策变化问题，即以会议纪要的形式出台的，或以协议的形式约定的、有针对性的政策。由于政策的行政性职能特点，以及改造实施过程中的复杂性、不确定性的客观存在，与规划调整一样，政策也会随时调整不断变化，有时还会随着相关领导的变更而调整或难以兑现。当然，这些有针对性的具体政策调整不像国家宏观政策那样带有全局性、突发性的特点，而是要事先以现场会、座谈会等形式坐下来商量一下、协调一下，力争使政策能够解决具体的实际问题，这就给开发商一个应对的、时间上的机会。要抓住机会积极应对，要有应对的方案，并考虑能够达到多赢的效果，不能片面追求一方的利益，因为这样是行不通的。在平时要始终保持一个“应变”的态势，对一些优惠政策能兑现的要尽快争取兑现，对一些不利因素要及时提交研究争取支持。总之，政策的变化是一种常态，但并不意味着只会给改造项目带来麻烦和损失，要将每一次变化视为一次机遇，抓好了就会引导和激励项目的开发朝着更有利的方向发展，毕竟项目开发的目标与政府所追求的目标是一致的。