擅自变更规划，小区配套成空

十七、擅自变更规划，小区配套成空

［案例简介］

张先生购房时，售楼小姐向其派发的宣传资料中明确表示：房间距有50米、小区绿化率为50%，小区主要公共配套有幼儿园、地下车库、文化活动中心、游泳池、网球场。同时还写有“详细楼宇图则以国家有关部门最后批准之图则为准，如有更改恕不另行通知”的字样。

2003年4月，张先生同开发商签定购房合同时约定，开发商保证该房产依政府规划部门批准的设计图纸进行施工。协议签订后，张先生依约交付了房款，开发商也履行了交付房屋的义务。2004年1月，张先生在接收房屋时发现：房间距变成了35米；开发商把一块5　000多平方米的绿地也建成了房子，小区的绿地面积也因此大大缩水；小区没有建设地下车库、网球场等公共配套设施，幼儿园由承诺的2层变成了3层。经与开发商多次交涉一直未有结果。业主们对开发商擅自变更小区规划表示不满，纷纷要求开发商赔偿违约金及相应的损失费用。

［律师说法］

本案是开发商擅自变更小区规划引起的典型纠纷。开发商为销售该小区所发出的宣传资料载明该小区楼间距50米、绿化率为50%，并有地下车库等公共配套设施。因此是对购房人一种明确、具体的要约承诺，该宣传资料对开发商具有法律约束力。

2002年建设部等七部委联合下发的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》中明确规定：房地产项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的，必须按原审批程序报批；城市规划行政主管部门在批准其变更前，应当进行听证。

《商品房销售管理办法》规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位批准的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现令同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更，由此引起的房屋价款的变更，房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。房地产开发商必须严格地按照以上的程序和规划办理规划设计的变更手续。

本案中开发商没有经过听证程序，同时未履行通知的义务。因小区规划变更，导致宣传资料中承诺的房间距的减少，绿化率的下降，幼儿园、地下车库、网球场等公共配套设施不能兑现，确实降低了该楼房的整体价值。因此，张先生可以就规划变更要求开发商赔偿。

［笔者提醒］

1.开发商提供的楼宇效果图等宣传资料要与规划部门核准的规划图进行对照。小区整体规划图可以直接在开发商销售房屋时提供的预售证中可以看到。该证一式两份，一份是关于现正出售的房屋预售许可，右侧空白处注明有哪些套间进行了抵押的详细资料；另一份则是关于正售卖中楼体位于整个小区的具体位置平面图，用红线专门标出；以及该小区报规划时提供的整体红线图和建筑配套的全部图则，如果开发商没有提供该证的原件（规定要悬挂整套原件供客户查验）出来，那么就要搞清楚他们要隐瞒的是哪方面的规划，必要时到规划局去进行查证，千万不要贪一时的方便，看完复印件了事。

2.注意保留所购楼宇的文字及图案资料。以备出现纠纷时可以最大限度地维护自己的权益。

3.发现开发商变更规划及时举报。

4.约定擅自变更规划，开发商应当向购房者支付违约金。