依托政府，拆迁配套的原则

这里所说的依托政府，就是要依靠政府来帮助解决城市改造中的重大问题，因为这是由政府的职能和所处的地位决定的。而拆迁配套则是指由政府承担的拆迁安置工作和基础设施配套建设工程，总的原则就是，要紧紧的依托政府来实施拆迁安置和基础设施配套建设，开发商的精力就是用在商住项目的规划建设上来，配合政府做好拆迁安置工作。当然，如果是一块拆完了的熟地并通过拍卖而竞得，就不存在这个问题了。因此，城市改造只要是能够顺利地解决“破旧”的问题，就算是成功了一大半，剩下“立新”的问题就会顺利地解决并按计划推进。这也是我们提出依托政府、拆迁配套的重要理由。这里，我们分三个阶段来谈谈应如何把握依托政府、拆迁配套问题。

(一)依托政府获取拟改造项目的前期信息

这个阶段是指开发商要竞争具体的改造项目，即是在政府已经有了规划、意图和决心的时候，开发商提前介入洽谈并通过初步的设计方案和品牌影响力，促使政府正式按流程提交研究立项，直至通过市场手段获得改造项目并签订协议的全过程。这个过程，应该是开发商主动依托政府积极有为的过程，其中之一就是要依托政府来获取大量的前期信息。比如，我们前面已经讲过的，在读懂规划，利用规划时要主动介入，既要了解规划的字面内容，又要把握政府的意图，要在经常的接触交流中读懂规划、利用规划;在读懂政策、利用政策时要提前介入政府政策的调研和制定，能够影响政策的制定最好，同时在反复磋商中深刻理解政策的内涵和要义，有机会就要争取优惠政策;在与政府签订协议时，要反映出对规划的解读和对政策的争取，某些要害之处一定要在协议中事先约定，考虑要周全细致，并留有余地。

(二)依托政府拆迁安置腾出建设用地

这是一个“破旧”的阶段。2011年国务院颁布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确规定“房屋征收与补偿的主体是政府”，即只有政府按规定条件有权对民居房屋进行征收，并对被征收人进行公平补偿。这是政府的法定职权，实际上在我们国家也只有政府能够组织实施有效的拆迁安置工作。有关拆迁安置腾出建设用地问题，在开发商获得改造项目后的协议中就应该有具体的约定，而正式实施拆迁安置又是一个非常复杂的过程，基本上属于政府与被拆迁户的博弈过程，存在着诸多的不确定性，耗费精力、时间可能过大过长，并且变数较多。此阶段，既是开发商依托政府、配合政府的阶段，又是开发商未雨绸缪、应对不测的阶段，要做好充分的心理准备和资金准备，提高应变能力，学会在复杂多变的环境中争取到一定的利益，或作出暂时的牺牲，其目的是帮助政府顺利完成拆迁腾地。一般情况下，应在拆迁安置全部完成后再开始商住项目的开发建设，否则，边拆迁边建设，就容易造成拆迁补偿价格与项目市场价格的攀比，如出入较大就会影响剩余部分的拆迁安置，影响整体改造项目的进度，处理不好就容易发生纠纷缠诉。

(三)依托政府配套建设基础设施

这是进入“立新”阶段了，是拆迁安置完成后由政府独立承担的改造项目周边基础设施的“大配套”。如果城市现有“大配套”能够满足改造项目的需求，就不存在这个问题。一般情况下，根据改造项目的区位和规模会遇到两种情况:一是需要政府进行“大配套”，二是不需要政府进行“大配套”。我们这里是指第一种情况，即需要政府进行“大配套”。此阶段，尽管没有太多的复杂问题，但也要防止因种种原因而导致基础设施配套建设严重滞后，致使开发项目建成后难以投入使用。协议签订时就要明确约定，使基础设施的进度与商住项目的进度相匹配，并提出严重滞后时的经济责任。

依托政府还有更深一层的意思，就是开发商在整个改造项目实施过程中只与政府打交道，而不要单独接触相关利益者，否则，就很难自拔。